Die Teilungserklärung regelt im engerem Sinne nur die rein dinglichen Rechtsverhältnisse: Abgrenzung und Zuordnung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum, Festlegung und Zuordnung der Miteigentumsanteile. Von ihr zu unterscheiden ist die Gemeinschaftsordnung. Die Gemeinschaftsordnung der Eigentümergemeinschaft ist eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer zur Regelung des Innenverhältnisses der Gemeinschaft. Das Wohnungseigentumsgesetz sieht in § 2 zwei Möglichkeiten zur Begründung von Wohneigentum vor:
- zum einen die vertragliche Einräumung von Sondereigentum - § 3 WEG,
- zum anderen die Teilung - § 8 WEG.
§ 3 WEG - vertragliche Einräumung von Sondereigentum
Befindet sich ein Grundstück im Miteigentum mehrerer Grundstückseigentümer (z.B. Erbengemeinschaft), so können sich die Miteigentümer gegenseitig durch notariellen Vertrag das Sondereigentum an einer Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen in einem auf dem Grundstück bereits errichteten oder noch zu errichtenden Gebäude einräumen. Voraussetzung ist, dass an dem Grundstück bereits Miteigentum nach Bruchteilen im Sinne von § 1008 BGB (Miteigentum nach Bruchteilen) besteht.
§ 8 WEG - Begründung durch Teilungserklärung
Der Alleineigentümer eines Grundstücks (siehe den Unterschied zu § 3 WEG - Bruchteilsgemeinschaft) begründet gemäß § 8 WEG durch einseitige Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum an seinem Grundstück in der Weise, dass mit jedem Anteil das Sondereigentum an einer Wohnung oder an Räumen, die nicht Wohnzwecken dienen, verbunden ist.
Änderung der Teilungserklärung durch den Alleineigentümer
Der teilende Alleineigentümer kann die Teilungserklärung solange ändern, wie er noch alle Teileigentumsrechte besitzt. Dieses einseitige Änderungsrecht entfällt zu dem Zeitpunkt, zu dem er die erste Wohnung verkauft hat und für den Erwerber eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist (BayObLG, Beschluss vom 24.06.1993, 2Z BR 56/93). Sobald also eine Eigentumswohnung verkauft und das Eigentum auf den Käufer übergegangen ist kann die eigentumsmäßige Aufteilung nur noch durch notariell beurkundete Erklärung abgeändert werden, zu der alle Wohnungseigentümer zustimmen müssen.
Beim Kauf noch zu begründenden Teileigentums kann sich der Verkäufer allerdings vertraglich das Recht vorbehalten, in der Teilungserklärung Bestimmungen zur Regelung des Gemeinschaftsverhältnisses zu treffen (BGH, Beschluss vom 08.11.1985, V ZR 113/84).
Sind in Teilungserklärungen Vereinbarungen enthalten, nach denen die Teilungserklärung später durch Mehrheitsbeschluss abänderbar sein soll, so sind solche Regelungen zwar rechtswirksam, jedoch ist eine solche "mehrheitlich" beschließbare Änderung nur dann zulässig, wenn ein sachlicher Grund vorliegt und einzelne Eigentümer gegenüber dem früheren Rechtszustand nicht "unbillig" benachteiligt werden (BGH, Beschluss vom 27.06.1985, VII ZB 21/84; Beschluss vom 27.06.1985, VII ZB 25/84).
Diese Unterlagen sollten bei Kauf vorliegen
Der Teilungserklärung muss der Aufteilungsplan mit Abgeschlossenheitsbescheinigung beiliegen!
Aufteilungsplan: Mit Aufteilungsplan (auch Teilungsplan genannt) sind im deutschen Wohnungseigentumsrecht alle zur Darstellung des aufzuteilenden Gebäudes notwendigen Zeichnungen im Maßstab 1:100 gemeint (Grundrisse, Schnitte, Ansichten).
Abgeschlossenheitsbescheinigung: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine Bescheinigung darüber, dass eine Eigentumswohnung oder ein Teileigentum baulich hinreichend von anderen Wohnungen und Räumen abgeschlossen ist. Diese Trennung erfolgt beispielsweise durch Wände und Decken, die den Schall- und Wärmeschutz gewährleisten. Es muss weiterhin ein eigener, abschließbarer Zugang zu jeder Einheit vorhanden sein.
Grundbuchblatt: Für jeden Miteigentumsanteil wird von Amts wegen ein besonderes Grundbuchblatt (Wohnungsgrundbuch, Teileigentumsgrundbuch) angelegt. Auf diesem ist das zu dem Miteigentumsanteil gehörende Sondereigentum und als Beschränkung des Miteigentums die Einräumung der zu den anderen Miteigentumsanteilen gehörenden Sondereigentumsrechte einzutragen.
