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Mittwoch, 8. September 2010
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Urteile aus dem WEG-Recht
Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum?
Benutzer Bewertung: / 19

 wegweiserSondereigentum oder Gemeinschaftseigentum?

Die Zuordnung ist oft nicht einfach. Oder wußten Sie, dass Thermostatventile zum Gemeinschaftseigentum gehören und damit die Eigentümergemeinschaft für eventuelle Reparaturen zuständig ist?

Unsere Auflistung gibt Ihnen einen Überblick der Rechtsprechung.

 
Die Höhe der Instandhaltungsrücklage
Benutzer Bewertung: / 50

Eine allgemeine Angabe darüber, welche Betrag pro m² / Jahr angemessen ist, ist nicht möglich. Dies kann nur auf Grund aller Umstände des Einzelfalls entschieden werden.

Möglichkeiten der Rücklagenberechnung

Ein altes Haus, für das noch keine ausreichende Rücklage besteht, wird die Ansammlung einer größeren Summe erfordern, da hier mit einem erhöhten Reparaturbedarf zu rechnen ist.
Es macht einen Unterschied, ob z.B. ein Aufzug vorhanden ist, Kinderspielplätze regelmäßig gewartet werden müssen oder eine Zentralheizungsanlage ihren Dienst verrichtet.
Auch wird bei neu gebauten Objekten gerne unter Hinweis auf die bestehende Gewährleistungsverpflichtung des Bauträgers für die ersten Jahre eine Rücklagenbildung ausgesetzt oder nur mit Minimalbeträgen betrieben.Erfahrungen in der Verwaltungspraxis zeigen, dass die von den Wohnungseigentümern beschlossene Höhe der Rücklagenzuführung oft unzureichend ist. Grund hierfür ist ein mangelndes Bewusstsein bzw. ein zu großer Optimismus hinsichtlich des mittel- und langfristig zu erwartenden Instandsetzungsaufwandes.

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BGH kippt bisherige Abrechnungspraxis
Benutzer Bewertung: / 14
Bislang war es übliche Abrechnungspraxis die Instandhaltungsrücklage als Teil der Ausgaben in der jährlichen Abrechnung aufzustellen. Dieser Gepflogenheit bereitete der BGH mit seinem Urteil vom 16.02.2010 nun ein Ende.

„Tatsächliche und geschuldete Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage sind in der Jahresgesamt- und -einzelabrechnung weder als Ausgabe noch als sonstige Kosten zu buchen. In der Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage, die in die Abrechnung aufzunehmen ist, sind die tatsächlichen Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Rücklage als Einnahmen darzustellen und zusätzlich auch die geschuldeten Zahlungen anzugeben.“
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Wenn die Eigentümergemeinschaft vor Gericht zieht
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Nach der am 01.07.2007 in Kraft getretenen Novelle des WEG werden Rechtsstreitigkeiten nun nach den Regeln der Zivilprozessordnung (ZPO) unter Berücksichtigung der Sonderregelungen der §§ 44-50 WEG verhandelt.

Dies bedeutet für die Gemeinschaft:

  • Beibringungsgrundsatz statt bisheriger Amtsermittlungspflicht
  • kürzere einzuhaltende Fristen
  • die Möglichkeit eines Versäumnisurteils oder eines Anerkenntnisurteils
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Hotel zur WEG
Benutzer Bewertung: / 3

piktogramm_zimmer_freiIn einer großen Berliner Eigentümergemeinschaft vermietete ein Sondereigentümer seine beiden Wohnungen tage- oder wochenweise an Berlinbesucher, Geschäftsreisende oder sonstige Mieter. Dies schmeckte den restlichen Eigentümerin überhaupt nicht und auf der Eigentümerversammlung des Jahres 2008 wurde folgender Beschluss gefasst: "Die Gemeinschaft beschließt, dem Eigentümer der Wohnungen ... zu untersagen, die Wohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste zu überlassen und bevollmächtigt die Verwaltung, unter Einschaltung eines Rechtsanwalts bei Verstoß Unterlassungsansprüche gerichtlich geltend zu machen."

 

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Die Ratenzahlung der Sonderumlage
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Sonderumlage:  Ratenzahlung zu einer vor dem Erwerb beschlossenen Sonderumlage ist vom Neueigentümer zu tragen!

Zu früh gefreut hatte sich ein frisch gebackener Eigentümer im Mai 2004 als er bei der Zwangsversteigerung einer Eigentumswohnung den Zuschlag erhielt. Die Wohnungseigentümergemeinschaft wandte sich schnell an den neuen Miteigentümer und bat um Zahlung der monatlichen Raten zur beschlossenen Sonderumlage - alles nachzulesen unter Top 8 der Wohnungseigentümerversammlung aus dem Jahr 2003. Hiernach sollten ab Januar 2004 von den Eigentümern insgesamt 15.000,00 EUR verteilt nach Miteigentumsanteilen als Sonderumlage gezahlt werden.

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Das Hausgeld - was gehört dazu?
Benutzer Bewertung: / 8

wegweiserDas Hausgeld sind die „Betriebskosten“ plus ein mehr oder weniger großes und oft umstrittenes „Sahnehäubchen“, dass Wohnungseigentümer aufgrund eines beschlossenen Wirtschaftsplans in der Eigentümerversammlung zu zahlen haben. Synonym wird oft der Begriff Wohngeld verwendet, der hier jedoch etwas irreführend ist, da dieser Begriff zu Verwechslungen mit dem Wohngeld nach dem Wohngeldgesetz führen kann. Im Wohnungseigentumsgesetz werden sie übrigens vergeblich nach dem Begriff „Hausgeld“ suchen, der Gesetzgeber spricht von Lasten und Kosten. Die Rechtsgrundlage findet sich wie immer im WoEigG, genauer in § 16 Nutzungen, Lasten und Kosten, Abs. 2, 7 und 8.

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Die Sonderumlage im Wohnungseigentum
Benutzer Bewertung: / 17

Sonderumlage: Wieviel und wann?

Die Zahlung einer Sonderumlage kann notwendig werden, wenn eine Instandhaltungsrückstellung noch nicht die entsprechende angemessene Höhe erreicht hat und eine Reparaturmaßnahme finanziert werden muss, keine Rücklage vorhanden ist oder sich im Laufe des Wirtschaftsjahres herausstellt, dass die nach Wirtschaftsplan zu entrichtenden Vorauszahlungen für die Deckung des Liquiditätsbedarfs nicht ausreichen. Doch worauf begründet sich dieser Anspruch und wie ist er durchsetzbar?

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Verteilung der positiven oder negativen Abrechnungsspitzen
Benutzer Bewertung: / 19

Abrechnungsspitzen: Wann zahlt der alte Eigentümer, wann zahlt der neue Eigentümer?

Die jährlichen Abrechnung hat die Verwaltung stets an den Eigentümer zu senden, der am Tag der Beschlussfassung über die Abrechnung - in der Regel der Tag der ordentlichen Eigentümerversammlung - als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.

Für jedes Sondereigentum wird somit eine einheitliche Abrechnung für das Wirtschaftsjahr erstellt, unabhängig davon, ob ein Eigentümerwechsel während des Jahres stattgefunden hat.

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Balkone - was ist Sondereigentum und was ist Gemeinschaftseigentum
Benutzer Bewertung: / 76

fibucombalkon.jpgBalkone sind grundsätzlich sondereigentumsfähig und gelten auch ohne entsprechende Zuordnung in der Teilungserklärung bzw. der Gemeinschaftsordnung als Sondereigentum. Die Zuordnung zum Gemeinschaftseigentum scheidet im Regelfall schon allein deshalb aus, weil das jedem Wohnungseigentümer gemäß § 13 Abs. 2 WEG zustehende Mitgebrauchsrecht wegen des fehlenden Zugangs praktisch nicht ausführbar ist, andererseits ein allgemeiner Zugang dem Erfordernis der Abgeschlossenheit der Wohnung widerspricht.

Die Verbindung des Balkons mit der entprechenden Wohnung ergibt sich zudem daraus, dass im Regelfall die Balkonfläche zumindest teilweise der Wohn-/Nutzfläche des Sondereigentums zugerechnet wird und somit (wenn auch nicht zwingend) mitbestimmend ist für die Bemessung der Höhe des Miteigentumsanteils. 

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Haushaltsnahe Dienstleistungen und Wohnungseigentum
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Bis zur letztendlichen höchstrichterlichen Entscheidung regelt das Anwendungsschreiben des BMF (Bundesministerium der Finanzen) vom 26.10.2007 die Anwendung der Bestimmungen des § 35a EStG für die Wohnungseigentümergemeinschaft. 

Für die Wohnungseigentümer kommt die Gewährung der Steuerermäßigung in Betracht wenn:

  1. in der Jahresabrechnung die im Kalenderjahr unbar gezahlten Beträge nach den begünstigten haushaltsnahen Beschäftigungsverhältnissen, Dienstleistungen bzw. Handwerkerleistungen jeweils gesondert aufgeführt sind.
  2. der  Anteil der steuerbegünstigten Kosten (Arbeits- und Fahrtkosten) ausgewiesen ist
  3. der Anteil des jeweiligen Wohnungseigentümers anhand seines Beteiligungsverhältnisses errechnet wurde.
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Änderung der Kostenverteilung bei Instandsetzung, Modernisierung u. baul. Veränderung
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Immer beschränkt auf den konkreten Einzelfall verleiht § 16 Abs. 4 WEG der Wohnungseigentümergemeinschaft nach der Reform nun die Kompetenz zur abweichenden Verteilung der Kosten von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen sowie von baulichen Veränderungen und Modernisierungen. Hier ist jedoch im Gegensatz zur Änderung der Kostentverteilung ("Betriebskosten") eine qualifizierte Mehrheit notwendig.
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Fenster - Gemeinschaftseigentum, Sondereigentum oder beides ein bisschen?
Benutzer Bewertung: / 109
Fenster.jpg Grunddsätzlich gilt: Fensterrahmen und Fensterverglasungen sind als konstruktive und die äußere Gestalt des Gebäudes bestimmende bauliche Elemente zwingend gemeinschaftliches Eigentum (LG Lübeck, 01.07.1985, 7 T 365/85; LG Darmstadt, 24.07.1986, 5 T 1343/85)

Hierzu nochmals das OLG Hamm im Jahre 1991: Fenster sind Fassadenbestandteil und gehören damit zwingend zum Gemeinschaftseigentum. Anders lautende Vereinbarungen in der Teilungserklärung oder in den Gemeinschaftsordnungen sind nichtig (OLG Hamm vom 22.08.1991, NJW 1992). D.h., Fenster können weder durch Beschlussfassung noch durch eine Vereinbarung zum Gegenstand des Sondereigentums erklärt werden. Regelungen dieser Art, wie sie oft in Teilungserklärungen, Gemeinschaftsordnungen oder auch Protokollen zu finden sind, sind nichtig.
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Änderung der Kostenverteilung in der Jahresabrechnung
Benutzer Bewertung: / 7
Von Bedeutung ist hier die Regelung in § 16 Abs. 3 WEG n. F., wonach die Wohnungseigentümer ab
Inkrafttreten der WEG-Reform mittels einfachen Mehrheitsbeschlusses die "Betriebskosten" des Gemeinschafts- und des Sondereigentums sowie die "Kosten der Verwaltung" in Abweichung vom gesetzlichen bzw. vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel verteilen können. Voraussetzung ist selbstverständlich, dass derartige Kosten nicht unmittelbar z. B. von den Versorgungsträgern gegenüber
den jeweiligen Wohnungseigentümern abgerechnet werden.
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