Nach einer weit verbreiteten Meinung hat ein Beiratsmitglied nur für diejenige Sorgfalt einzustehen, die es in eigenen Angelegenheiten verwendet, nach einer zweiten weit verbreiteten Meinung, haftet ein Beiratsmitglied in genauso großem Umfang wie der Verwalter einer Anlage.

Die Übernahme des Amts eines Verwaltungsbeirats einer Wohnungseigentumsgemeinschaft ist eine ehrenamtliche Tätigkeit. Gleichwohl haften die Beiräte vollumfänglich. Um die Haftung zu minimieren, wird häufig von der Eigentümergemeinschaft für den Beirat auf Kosten der Gemeinschaft eine Haftpflichtversicherung abgeschlossen.

Der Verwaltungsbeirat stellt neben der Wohnungseigentümergemeinschaft und dem Verwalter das dritte Organ der Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft dar. Die Bestellung des Verwaltungsbeirates ist jedoch nicht zwingend vorgeschrieben. Dies macht die Formulierung in § 20 Abs. 1 WEG „im Falle der Bestellung“ deutlich. Der Verwaltungsbeirat ist somit freiwilliges Verwaltungsorgan der Gemeinschaft.

Nach § 29 Abs. 1 WEG besteht der Verwaltungsbeirat aus einem Wohnungseigentümer als Vorsitzendem und aus zwei weiteren Wohnungseigentümern. Somit sieht das Gesetz drei Wohnungseigentümer für den Verwaltungsbeirat verbindlich vor. Durch die Gemeinschaftsordnung kann jedoch auch eine andere Zahl festgeschrieben sein. So ist es durchaus möglich, dass eine vom Gesetz nach oben und unten abweichende Anzahl an Beiratsmitgliedern gefordert wird.

Was tun, wenn sich keine drei Miteigentümer finden? Um den Formalien zu genügen, sollte in diesen Fällen nicht einfach die Wahl von z.B. nur zwei Beiräten erfolgen und das dritte Beiratsmitglied fällt unter den Tisch. Ein solcher Beschluss wäre wie geschehen anfechtbar und würde für ungültig erklärt. Finden sich nicht genügend Interessenten, ist es durch Vereinbarung oder noch einfacher durch einfachen Mehrheitsbeschluss in der Eigentümerversammlung möglich, die Anzahl der Beiräte zu reduzieren.

Übrigens, wegen der grundsätzlichen Interessenkollision kann ein Verwalter nicht in den Beirat gewählt werden. Ein dahingehender Beschluss ist nichtig und bedarf keiner Anfechtung (OLG Zweibrücken, Beschluss vom 22.09.1983, 3 W 76/83).

Die Organisation des Beirates ist nicht gesetzlich geregelt. So kann der Verwaltungsbeirat selbst entsprechende Regelungen über Vorsitz, Stimmrecht, Niederschriften etc. treffen, immer vorausgesetzt in der Teilungserklärung, der Gemeinschaftsordnung oder durch die Eigentümerversammlung ist nichts anderes geregelt.

Merke: Eine von § 29 Abs. 1 Satz 2 WEG abweichende Besetzung des Verwaltungsbeirats entspricht nur dann einer ordnungsgemäßen Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümer die Weichen für eine solche Wahl durch eine Vereinbarung im Sinne von § 10 Abs. 2 WEG gestellt haben oder aber eine abweichende Anzahl der Beiratsmitglieder durch Mehrheitsbeschluss in der Eigentümterversammlung zugewiesen wurde.

Die praktische Arbeit des Verwaltungsbeirates von Steffen Haase

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