Sonderumlage: Wieviel und wann?

Die Zahlung einer Sonderumlage kann notwendig werden, wenn eine Instandhaltungsrückstellung noch nicht die entsprechende angemessene Höhe erreicht hat und eine Reparaturmaßnahme finanziert werden muss, keine Rücklage vorhanden ist oder sich im Laufe des Wirtschaftsjahres herausstellt, dass die nach Wirtschaftsplan zu entrichtenden Vorauszahlungen für die Deckung des Liquiditätsbedarfs nicht ausreichen. Doch worauf begründet sich dieser Anspruch und wie ist er durchsetzbar?

Im Wohnungseigentumsgesetz (WoEigG) findet sich der Begriff Sonderumlage nicht. Darf von der Gemeinschaft also "so einfach" eine Sonderumlage beschlossen werden?

Holen wir etwas aus, der generelle Anspruch zur Kostentragung - auch einer Sonderumlage - ergibt sich aus § 16 Abs. 2 WEG.

§ 16 Nutzungen, Lasten und Kosten
(2) Jeder Wohnungseigentümer ist den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen.

§ 28 Wirtschaftsplan, Rechnungslegung
(5) Über den Wirtschaftsplan, die Abrechnung und die Rechnungslegung des Verwalters beschließen die
Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit.

Ohne Beschluss besteht im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer also KEINE ZAHLUNGSVERPFLICHTUNG und somit auch keine Verpflichtung zur Zahlung einer Sonderumlage (OLG Düsseldorf, Beschl. v. 03.08.2007, I-3 Wx 84/07).

Die Sonderumlage kann als Nachtrag zum Jahreswirtschaftplan gesehen werden, dieser Nachtrag kann von den Wohnungseigentümern immer dann beschlossen werden, wenn die Ansätze des Wirtschaftsplans unrichtig waren, durch neue Tatsachen überholt sind oder der Plan aus anderen Gründen undurchführbar geworden ist (OLG Köln, Beschluss vom 02.02.2001, 16 Wx 131/100).

Doch was ist, wenn eine Reparaturmaßnahme ansteht und eine Instandhaltungsrücklage vorhanden ist? Kann die Wohnungseigentümergemeinschaft trotzdem eine Sonderumlage beschliessen?

Hier gewähren die Gerichte der Wohnungseigentümergmeinschaft einigen Spielraum, z.B.

• BayObLG 1981, 2 Z 20/80: Ja, soweit eine Instandhaltungsrücklage noch nicht eine den Besonderheiten der jeweiligen Eigentümergemeinschaft und der Anlage entsprechende angemessene Höhe erreicht hat.
• OLG Hamm 1970, 15 W 232: Ja, zur teilweise Deckung der Reparaturkosten aus Instandhaltungsrücklage und Sonderumlage.
• OLG Köln 1998, 16 Wx 46/98: Ja, Ermessensentscheidung zur Vermeidung einer vollständigen Ausschöpfung der Rückstellung.
• AG München 1982, UR II 182/82: Ja, es muss stets ein angemessener Betrag als "Notpolster" vorhanden sein.

Voraussetzungen für einen durchsetzbaren Beschluss sind:

• ein Eigentümerbeschluss über die Maßnahme, den Gesamtbetrag der Umlage und die Fälligkeit der Zahlung
• und über den von jedem Eigentümer aufzubringenden Betrag. Es genügt jedoch, wenn sich der vom einzelnen Eigentümer zu zahlende Betrag ohne weiteres errechnen läßt (OLG Braunschweig, Beschl. vom 29.05.2006, 3 W 9/06). Umgekehrt gilt: Lässt sich der Betrag aus der Aufstellung nicht so ohne weiteres berechnen, ist der Beschluss nach gerichtlicher Anfechtung für ungültig zu erklären, möglicherweise sogar nichtig (LG München, Beschluss vom 11.01.2006, 1 T 13749/05).

Folgendes geht nicht:

Beschließt die Wohnungseigentümergemeinschaft eine Reparaturmaßnahme, in der die Arbeiten an ein Unternehmen vergeben werden und in dem nur ein ungefährer Kostenrahmen bestimmt ist, ist dieser Beschluss zu unbestimmt und bildet keine ausreichende Anspruchsgrundlage zur Zahlung der Sonderumlage.

Ebenso hat eine Eigentümergemeinschaft noch keine Sonderumlage beschlossen, wenn zwar eine Sanierungsmaßnahme beschlossen wird, aber keine ausdrückliche Finanzierung genannt wird. Auch dann nicht, wenn keine Instandhaltungsrücklage vorhanden ist. Ein alleiniger Sanierungsbeschluss bildet noch keine Rechtsgrundlage, einen anteiligen Finanzierungsbetrag gegen einzelne Eigentümer einzuklagen (OLG Köln, Beschluss vom 27.02.1998, 16 Wx 30/98).