Ist ein Verwalter bestellt, ist es die Aufgabe der Hausverwaltung, eine Tagesordnung für die Eigentümerversammlung aufzustellen, doch inwieweit haben sie Anspruch darauf:
- Dass ein bestimmter Tagesordnungspunkt aufgestellt wird?
- Können sie einen Tagesordnungspunkt notfalls gerichtlich erzwingen?
- Was tun, wenn die Hausverwaltung schlicht vergessen hat, das Anliegen auf die Tagesordnung zu setzen?
Vermeiden sie den Tagesordnungspunkt "Verschiedenes" oder "Sonstiges" auf der Einladung zur Eigentümerversammlung. Unter diesem Tagesordnungspunkt dürfen nur Angelegenheiten von untergeordneter Bedeutung behandelt werden.
Sie haben Anspruch auf Aufnahme von Tagesordnungspunkten
Die Ansprüche der Eigentümer auf die Aufnahme von Tagesordnungspunkten in einer Eigentümerversammlung ergeben sich mittelbar aus dem Grundsatz der ordnungsmäßigen Verwaltung. Die Aufstellung der Tagesordnung ist kein uneingeschränktes „Verwalter-Privileg” (OLG Frankfurt, Beschluss vom 18. August 2008, 20 W 426/05). Es besteht der individuelle Anspruch eines jeden Eigentümers auf Aufnahme bestimmter Tagesordnungspunkte.
Der Anspruch auf Aufnahme eines Tagesordnungspunktes ist jedoch insoweit eingeschränkt, als dass die Aufnahme einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht.
Die Hausverwaltung ist somit verpflichtet, einen Antrag auf Aufnahme eines Tagesordnungspunktes aufzunehmen, wenn dieser objektiv sinnvoll ist. Dies wäre zum Beispiel nicht der Fall:
- Wenn ein Eigentümer verlangt, die Versammlung möge sich mit einem Thema beschäftigen, über das ohne Zweifel kein Beschluss gefasst werden kann.
- Gleiches gilt für Anträge, über die bereits beschlossen wurde.
- Auch ein rechtsmissbräuchlicher Antrag kann abgelehnt werden. Ein Beispiel hierfür ist ein Tagesordnungspunkt, der mehrere Seiten füllt und sieben bis acht Stunden behandelt werden müsste (vgl. BayObLG, Beschluss vom 12. Juli 2001, 2Z BR 139/00).
Der Antrag muss fristgerecht erfolgen
Die konkrete Ausgestaltung einer Eigentümerversammlung mit Tagesordnungspunkten ist Aufgabe der WEG-Verwaltung. Wenn sie möchten, dass sich die Versammlung mit einem bestimmten Thema beschäftigt, müssen sie dies beim Verwalter rechtzeitig beantragen – am besten schriftlich, um für den Fall eines Rechtsstreits Beweismittel zur Verfügung zu haben.
Denken sie daran: Die Einladungsfrist beträgt drei Wochen (§ 24 Abs. 4 Satz 2 WEG). Entspricht ihr Anliegen den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, können sie die Aufnahme von Tagesordnungspunkten nur dann verlangen, wenn die Ladungsfrist eingehalten werden kann.
Tipp: Für die Praxis ist es wichtig, den Termin für die Eigentümerversammlung so zu legen, dass Ergänzungsanträge noch rechtzeitig bearbeitet werden können und diese wiederum innerhalb der 3-Wochen-Frist als Tagesordnungspunkte festgelegt werden können.
Ihr Antrag wird abgelehnt
Sie können ihr Anliegen durchaus auch gerichtlich durchsetzen. Rechtsgrundlage hierfür ist § 43 Nr. 3 WEG, in dem die Zuständigkeit des Gerichtes bei Streitigkeiten über Rechte und Pflichten der Hausverwaltung festgelegt sind. Um diesen Rechtsweg zu beschreiten, ist es nicht erforderlich, dass sich die Eigentümerversammlung mit der Frage befasst, ob der Tagesordnungspunkt aufzunehmen ist oder nicht (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 6. Juli 1994, 3 Wx 456/92). Die Rechtmäßigkeit der übrigen Beschlüsse auf einer Eigentümerversammlung wird durch die pflichtwidrige Ablehnung eines einzelnen Tagesordnungspunktes jedoch nicht berührt.
Auch der Verwaltungsbeiratsvorsitzende kann tätig werden
Wenn sich ein Hausverwalter weigert, bestimmte Tagesordnungspunkte für die Eigentümerversammlung aufzunehmen, auf die im Sinne von § 18 Abs. 2 WEG ein Anspruch besteht, darf auch der Verwaltungsbeiratsvorsitzende diese Aufgabe übernehmen. Rechtsgrundlage hierfür ist § 24 Abs. 3 WEG in entsprechender Anwendung.
Die vergessliche Hausverwaltung
Wenn die WEG-Verwaltung die Aufnahme eines Antrags auf die Tagesordnung schlicht vergessen hat, stellt sich die Frage, ob der betroffene Eigentümer bis zur nächsten Eigentümerversammlung warten muss.
- Nach den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung müsste eine neue Eigentümerversammlung unter Nennung des vergessenen Tagesordnungspunktes einberufen werden.
- Ein Beschluss kann aber auch im Umlaufverfahren gefasst werden, ohne dass eine erneute Versammlung einberufen werden muss.
- Auch das Minderheitenquorum gemäß § 24 Abs. 2 WEG wäre eine Alternative. Die Versammlung der Wohnungseigentümer muss von dem Verwalter in den durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer bestimmten Fällen, im Übrigen dann einberufen werden, wenn dies in Textform unter Angabe des Zweckes und der Gründe von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer verlangt wird.
- Davon abzuraten ist, den Antrag unter den Tagesordnungspunkt „Sonstiges/Verschiedenes“ zu behandeln. Denn hierunter gehören Tagesordnungspunkte von eindeutig untergeordneter Bedeutung. Wird ein Beschluss unter dem Tagesordnungspunkt „Sonstiges/Verschiedenes“ gefasst, der die Rechte der Miteigentümer wesentlich betrifft, so wäre dieser ohne Weiteres anfechtbar, weil die Betroffenen nicht ausreichend Zeit hatten, sich auf die Thematik vorzubereiten (Oberlandesgericht Düsseldorf, Aktenzeichen 3 Wx 125/96).
- Ohne Ankündigung in der Tagesordnung können Beschlüsse gefasst werden, wenn sämtliche Eigentümer anwesend oder vertreten sind und sie der Beschlussfassung zustimmen.
