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Mieteinnahmen müssen versteuert werden. Um die Steuerlast so niedrig wie möglich zu halten, sollten Vermieter jeden Cent an Aufwendungen, der in Zusammenhang mit der Vermietung einer Eigentumswohnung entstanden ist, in ihrer Steuererklärung gegenrechnen. Das Einkommensteuergesetz spricht in diesem Zusammenhang von Werbungskosten. Werbungskosten sind Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen. Sie sind bei der Einkunftsart abzuziehen, bei der sie erwachsen sind (§ 9 Abs. 1 S. 1 EStG).

Verlust der Gewährleistung

Die Pflasterung einer Auffahrt kam eine Grundstückseigentümerin teuer zu stehen. Nach Abschluss der Arbeiten zeigten sich erhebliche Mängel, die nur durch kostspielige Nacharbeiten behoben werden konnten. Der Handwerker weigerte sich, für diese Mehrkosten aufzukommen.

Der Bundesgerichtshofs verhandelt am 17. September 2021 über ein Verfahren, das ein nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteiltes, stark sanierungsbedürftiges Parkhaus betrifft. Die klagende Teileigentümerin wehrt sich gegen einen Mehrheitsbeschluss, mit dem aus Sicherheitsgründen ein Nutzungsverbot für das Parkhaus verhängt worden ist, ohne dass eine Sanierung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft vorgesehen ist.

Zunächst einmal hat die Hausverwaltung die jährliche Hausgeldabrechnung stets an den Eigentümer zu senden, der am Tag der Beschlussfassung über die Abrechnung - in der Regel der Tag der ordentlichen Eigentümerversammlung - als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Für jedes Sondereigentum oder Teileigentum wird somit eine einheitliche Abrechnung für das Wirtschaftsjahr erstellt, unabhängig davon, ob ein Eigentümerwechsel während des Jahres stattgefunden hat. Diese Vorgabe beruht auf einem Urteil des BGH aus dem Jahr 1988 (V ZB 10/87). 

Die Instandhaltungsrücklage heißt nach der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes nun Erhaltungsrücklage (§ 19 Abs. 2 Satz 4). Die Ansammlung derselben ist Bestandtteil der ordnungsmäßigen Verwaltung und Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und ist Bestandteil des monatlich zu zahlenden Hausgeldes.

Eine allgemeine Angabe darüber, welcher Betrag pro m² / Jahr angemessen ist, ist jedoch nicht möglich. Ein altes Haus, für das noch keine ausreichende Rücklage besteht, wird die Ansammlung einer größeren Summe erfordern, da hier mit einem erhöhten Reparaturbedarf zu rechnen ist. Ebenso macht es einen Unterschied, ob ein Aufzug vorhanden ist, Kinderspielplätze regelmäßig gewartet werden müssen oder eine Zentralheizungsanlage ihren Dienst verrichtet. Die Höhe der Rücklagenzuführung kann also von Objekt zu Objekt sehr unterschiedlich sein. Nicht unüblich ist auch eine zeitweise starke Anhebung, wenn umfangreiche Maßnahmen durchgeführt werden müssen.

Muss- und Kann-Inhalte

Muss-Inhalte

  1. Tag und Ort der Eigentümerversammlung
  2. Feststellung der Beschlussfähigkeit
  3. Beschlussantrag
  4. Anzahl der Ja-Stimmen, der Nein-Stimmen und der Enthaltungen
  5. Beschlussfeststellung und Beschlussverkündung

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