Gemeinschaftseigentum

  • Sondernutzungsrecht: Wer zahlt die Baumfällung im Garten?

    In der Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft wurde einem Miteigentümer ein Sondernutzungsrecht an einer hinter dem Haus gelegenen Gartenfläche eingeräumt, "Eventuell anfallende Kosten" sollte der Eigentümer selbst zahlen. Es kam wie so oft, im Laufe der Zeit beschädigte ein dort stehender Baum die Garage eines Wohnungseigentümers, Estrich und Tor wurden in Mitleidenschaft gezogen. Der Baum musste zur Vermeidung weiterer Schäden gefällt werden.

  • WEG | Eigenmächtige Vergrößerung der Gartenfläche nicht zulässig

    Die Einräumung von Garten-Sondernutzungsrechten erfolgt mit dem Zweck, eine räumlich aufgeteilte Benutzung des gemeinschaftlichen Gartens zu regeln. Ist also gemäß Teilungserklärung ein Sondernutzungsrecht an bestimmten, im Lageplan genau bezeichneten Gartenflächen eingeräumt, darf jeder Eigentümer nur die begrenzten Flächen unter Ausschluß der übrigen Miteigentümer nutzen.

    Dehnt ein einzelner Wohnungseigentümer sein Nutzungsrecht durch Anpflanzungen oder eine bauliche Maßnahme aus, können die betroffenen Miteigentümer die Herausgabe bzw. Unterlassung verlangen. Zuwiderhandlungen können in einem solchen Fall auch durch Verhängung eines Ordnungsgeldes geahndet werden (BayObLG, Beschl. v. 16.09.1982, 2 Z 82/91).

    Sind an Gartenflächen keine Sondernutzungsrechte eingeräumt, sind alle Eigentümer zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Gartens berechtigt und zwar unabhängig von der Größe des jeweiligen für sie eingetragenen Miteigentumsanteils (BayObLG, Besch. v. 21.03.1972, 2 Z 58/71).

     

     

     

  • WEG | Generalschlüssel in Verwalterhand nur mit Beschluss

    Schließanlagen sind eine praktische Angelegenheit. Mit einem Schlüssel kann der Wohnungseigentümer die Haustür, seine Wohnungs- und Kellertür sowie sonstige ihm oder allen Eigentümern zur Verfügung stehenden Räume öffnen. Dies verschlankt so manchen Schlüsselbund und sorgt - da Schlüssel nur mit der dazugehörigen Schließkarte bestellt werden können - für eine gewisse Kontrolle über die in Umlauf befindlichen Schlüssel. Der Generalhauptschlüssel, kurz oft Generalschlüssel, schließt alle Zylinder der Anlage.

  • WEG | Kein Kostenersatz für eigenmächtige Instandsetzung

    Ein Miteigentümer ließ 2005 in seiner Wohnung die einfach verglasten Holzfenster aus dem Jahr 1972 durch Kunststoffrahmenfenster mit Dreifachisolierglas ersetzen. Zum damaligen Zeitpunkt legten die Wohnungseigentümer die Teilungserklärung übereinstimmend dahingehend aus, dass die Erneuerung der Fenster von dem jeweiligen Wohnungseigentümer auf eigene Kosten vorzunehmen sei. Diese Auslegung stellte sich im Jahr 2012 als falsch heraus. Die Erneuerung der Fenster ist tatsächlich Sache der Gemeinschaft. Daraufhin verklagte der Eigentümer die Gemeinschaft auf Kostenerstattung.

  • WEG | Vergabe von Nutzungsrechten an einer Gartenfläche benötigt Einstimmigkeit

    Eine Eigentümerversammlung kann nicht durch Mehrheitsbeschluß entscheiden, dass das Nutzungsrecht an bestimmten Gartenflächen den Eigentümern zugesprochen wird, die das Grün seit Jahren pflegen. Die Änderung der Teilungserklärung (die ein Sondernutzungsrecht der Grünfläche einzelner Eigentümer ausschloß) kann nur einstimmig beschlossen werden. Allerdings kann die Hausordnung (durch Mehrheitsbeschluß) geändert werden (Oberlandesgericht Düsseldorf, III WX 133/03).

     

  • Wintergärten - zum Bau ist einstimmiger Beschluss ist notwendig

    Der Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft über die Errichtung von Wintergärten auf Balkonflächen ist unwirksam, wenn das Abstimmungsergebnis nicht einstimmig erfolgte. „In diesem Falle würde die Umsetzung des Beschlusses eine nachteilige bauliche Veränderung im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG und keine Modernisierungsmaßnahme nach § 22 Abs. 2 WEG darstellen", informiert die Quelle Bausparkasse.

    Als Nachteil für ein WEG-Mitglied ist jede nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung zu sehen. Diese darf nach allgemeiner Rechtsauffassung nicht bloß belanglosen oder bagatellartigen Charakter haben. Maßstab zur Beurteilung, ob eine Umgestaltung beeinträchtigend wirkt, ist, ob sich nach der Verkehrsanschauung ein Wohnungseigentümer in der betreffenden Situation verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann.

    Im konkreten Fall ging es um die Umgestaltung von drei Dachterrassen zu verglasten Wintergärten. Dies würde jedoch nach Ansicht des Amtsgerichts Konstanz die Eigenart der Anlage verändern (§ 22 Abs. 2 WEG) und eine bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum bedeuten. (AG Konstanz, 12 C 17/07)

     

     

  • Wohnungseigentumsrecht | Swimmingpool im Garten

    Stellt ein Wohnungseigentümer auf seiner Sondernutzungsfläche ein aufblasbares Planschbecken auf, so kann niemand etwas dagegen unternehmen. Wird jedoch das Becken in den Boden eingelassen, ist unter Umständen die Zustimmung der übrigen Eigentümer erforderlich (Bayerisches Oberstes Landesgericht, Aktenzeichen 2 Z BR 178/98).

    Sachverhalt

    Bestimmte Bereiche der Grünflächen innerhalb einer Wohnanlage sind häufig vertraglich einzelnen Eigentümern zum Gebrauch zugewiesen. Auf dieser so genannten Sondernutzungsfläche darf man in gewissen Grenzen eigene Aktivitäten entwickeln. Genau das hatte eine Familie in Bayern vor, als sie einen Swimming-Pool errichten ließ. Wie üblich, wurde dazu eine Grube ausgehoben und darin das Becken versenkt. Die Badefreude währte allerdings nicht lange, denn die Nachbarn zogen dagegen vor Gericht. Sie wollten es sich nicht gefallen lassen, dass die Sondernutzungsfläche auf diese intensive Weise genutzt werde. Der Swimmingpool greife zu sehr in die Rechte der übrigen Mitglieder der Gemeinschaft ein.

    Urteil

    Ein Senat des Bayerischen Obersten Landesgerichts in München musste sich in letzter Instanz mit dem Badestreit befassen. Die Juristen prüften die Situation vor Ort und kamen zu dem Ergebnis, dass dieses neue Becken den optischen Gesamteindruck der Wohnanlage beeinträchtige. Deswegen entschieden sie in ihrem Urteil gegen die Familie des Pool-Besitzers. Sie verdammten damit allerdings nicht alle derartigen privaten Schwimmbäder in Bausch und Bogen, sondern legten Wert darauf, dass jeder einzelne Fall für sich betrachtet werden müsse.

     

     

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