Mietwohnung gekauft: Wer muss die Betriebskosten abrechnen?

Ein interessanter Fall wird am 15. Februar 2019 vor dem BGH verhandelt. Wohnungseigentümer streiten darüber, ob die kurzzeitige Vermietung von Eigentumswohnungen (z.B. an Feriengäste) auf der Grundlage einer sogenannten Öffnungsklausel durch Mehrheitsbeschluss verboten werden kann.

Immer noch gibt es in Deutschland mehr Mieter als Eigentümer, die Nachfrage ist da, in einem Land, das auf eine reiche Mietkultur zurückblicken kann. Deutschland ist das Land mit dem höchsten Mieter- und niedrigsten Eigentümeranteil in der EU. Dabei fragen sich gerade viele Jung- und Erstbesitzer, die bislang noch keinen Wohnraum vermietet haben, was denn eigentlich zu beachten ist, um nebenher noch ein paar Euro einnehmen zu können. Wie kann ein Mietpreis ermittelt werden, wann gibt es steuerliche Vorteile und wann kann die Miete erhöht werden?

Der vermietende Eigentümer stellt sich zu den Betriebskosten zunächst zwei Fragen:

1. Welche Kostenpositionen der Hausgeldabrechnung darf ich auf den Mieter umlegen?
2. Welchen Verteilerschlüssel muss ich wählen?

Nicht selten passiert es, dass über die Jahresabrechnung in der Eigentümerversammlung nicht beschlossen wird oder es liegt durch einen Wechsel in der Verwaltung für ein oder auch mehrere Jahre überhaupt keine Abrechnung vor, die der vermietende Eigentümer als Basis seiner Betriebskostenabrechnung heranziehen kann. Der Vermieter muss jedoch mit Ablauf des 12. Monats nach Ende der Abrechnungsperiode mit seinem Mieter abrechnen, sonst gehen eventuelle Nachforderungen verloren. Was tun?

Der Mieter einer Eigentumswohnung hat ausschließlich mit dem Eigentümer ein vertragliches Verhältnis. Der Eigentümer ist jedoch auch der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber verpflichtet. Deshalb stößt er als Vermieter oft auf Probleme. Wichtig ist es, hierbei immer folgende zwei Punkte zu beachten:

Der per Beschluss oder Vereinbarung getroffene Verteilerschlüssel zu den Heiz- und Warmwasserkosten innerhalb der Eigentümergemeinschaft ist nicht automatisch für den Mieter bindend, für den Mieter gilt, was im Mietvertrag vereinbart wurde. Daran sollten vermietende Eigentümer denken und nicht zum erstbesten Formularmietvertrag greifen. Es ist wichtig bei Abschluss des Mietvertrages darauf zu achten, dass die im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander geltenden Regelungen zur Kostenverteilung für Heizung und Warmwasser gleichlautend in den Mietvertrag aufgenommen werden, sofern kein Verstoß gegen die Bestimmungen der Heizkostenverordnung vorliegt.

Wer Wohnungseigentum mietet oder vermietet, geht ein Vertragsverhältnis ein. Der Mieter ist zur Zahlung der Miete verpflichtet, der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter die Wohnung zu überlassen und im vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Nichts währt ewig – hierzu gehören auch normale Abnutzungserscheinungen der Mietsache. Der Vermieter unterliegt aus diesem Grund der Instandhaltungspflicht. Nur, welche Maßnahmen müssen Vermieter ergreifen, um ihren Pflichten nachzukommen und wo liegen die Grenzen?