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Eigentumswohnungen vermieten, worauf muss geachtet werden?

moderne wohnungseigentumsanlage

Der Mieter einer Eigentumswohnung hat ausschließlich mit dem Eigentümer ein vertragliches Verhältnis. Der Eigentümer ist jedoch auch der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber verpflichtet. Deshalb stößt er als Vermieter oft auf Probleme. Wichtig ist es, hierbei immer folgende zwei Punkte zu beachten:

 

 

  1. Über die Wohnung als solches, also das Sondereigentum, können sie selbst entscheiden. Insofern sind sie auch befugt, mit dem Mieter eigenverantwortliche Regelungen zu treffen.
  2. Alle Fragen, die auch das Miteigentum der anderen Eigentümer betreffen, müssen mit der Gemeinschaft geregelt werden. Das Verhältnis zum Mieter wird dadurch unmittelbar nicht betroffen.

Worauf Eigentümer bei der Betriebskostenabrechnung achten sollten

Ein Beispiel für diese Problematik sind die Betriebskosten. Wie werden diese abgerechnet bzw. auf den Mieter umgelegt? Der Regelfall ist die Umlage nach der Wohnfläche (§ 556a Abs. 1 Satz 1 BGB). Dies gilt jedoch nur, soweit die Kosten nicht auf einem Verbrauch oder einer Verursachung beruhen, der erfassbar ist (§ 556a Abs. 1 Satz 2 BGB). Dazu zählen insbesondere die Heizkosten. Die Umlage der Kosten auf den Mieter hängt zumeist davon ab, was zwischen den Miteigentümern vereinbart wurde. Beispiele:

  • Gebühren für den Kabelanschluss: Wenn die Miteigentümer eine gleichmäßige Verteilung der Kabelgebühren auf Wohneinheiten beschlossen haben, sollte auch im Mietvertrag eine entsprechende Regelung gewählt werden (Umlage nach Mieteinheiten).
  • Hauswartsgebühren und Ähnliches: Haben die Miteigentümer festgelegt, dass die Bewirtschaftungskosten nach Miteigentumsanteilen abgerechnet werden, sollte mit dem Mieter der Umlagemaßstab „Miteigentumsanteil” vereinbart werden.
  • Heizkosten: Hier ist die Heizkostenverordnung zu beachten. 50 bis 70 Prozent sind nach dem Verbrauch abzurechnen, der Rest nach der Wohnfläche. Das zwischen den Eigentümern festgelegte Verhältnis sollte auch in den Mietvertrag übernommen werden. Eine Änderung der Anteile (zum Beispiel nach dem Einbau energiesparender Fenster) muss dem Mieter unbedingt vor Beginn des Abrechnungszeitraums mitgeteilt werden (§ 556a Abs. 2 Satz 2 BGB).

WEG-Beschlüsse und die Auswirkungen auf den Mieter

Alle Entscheidungen über Gebäude- und Wohnungsteile im Miteigentum müssen auf der Eigentümerversammlung gefällt werden. Diese Beschlüsse binden die Miteigentümer. Gleiches gilt für die Gemeinschaftsordnung. Zwischen Mieter und Vermieter gilt aber nur der Mietvertrag. Der Mieter kann aufgrund von neuen WEG-Beschlüssen deshalb nicht unmittelbar in Anspruch genommen werden – es sei denn, dass übergeordnete Interessen der Gemeinschaft dem Einzelinteresse des Mieters entgegenstehen. Beispiel: Die WEG beschließt ein Verbot der Haltung von Kampfhunden in den Wohnungen.

 

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