Wie finde ich den passenden Mieter?

Auf einem guten Weg sind sie, wenn sie ein kritisches Auge auf den vorherigen Mieter werfen. Soll der neue Mieter ähnlich sein oder ganz anders, weil sie schlechte Erfahrungen gemacht haben? Schauen sie sich auch die zu vermietende Wohnung an. Es kommt nicht nur auf die Zahlungsfähigkeit der neuen Mieter an, sondern auch darauf, ob Mietergemeinschaft, Wohnung und Mieter zusammenpassen.

Welche Besonderheiten weist die zu vermietende Wohnung auf?

Setzen sie bei der Beschreibung die Mieterbrille auf. Worauf achtet Ihr Wunsch-Mieter, auf was legt er Wert, was ist zweitrangig?

  • Die Wohnung liegt im 4. Stock?
    Das Rentner-Ehepaar wird sich für die Wohnung eher weniger interessieren, es sei denn, in dem Haus befindet sich ein Aufzug.
  • Es gibt keine Durchgangszimmer in der Wohnung?
    Diese Wohnungen sind bei Studenten beliebt. Vielleicht an eine Studenten-WG vermieten?
  • Die Wohnung liegt im Erdgeschoß?
    Das könnte für eine Freiberuflerin interessant sein. Vielleicht eine Architektin, die ein Zimmer als Büro nutzen möchte und gelegentlich Besuch von Kunden empfängt?
  • Ein Garten soll mitvermietet werden?
    Für Mieter mit kleinen Kindern sicher ein Traum!
  • Im Hinterhof liegt ein Handwerksbetrieb?
    Für Ruhe suchende Mieter ein Ausschlusskriterium.
  • Im Hof haben Sie Fahrradboxen aufstellen lassen.
    Für Fahrradliebhaber ein interessantes Detail.

Wenn sie eine Vorstellung zu Ihrem Wunschmieter haben und die Besonderheiten der Wohnung kennen, können sie schon in der Überschrift des Anzeigentextes Ihre Zielgruppe ansprechen!

  • Vier Zimmer im angesagten Köln-Ehrenfeld - WG geeignet!
  • Ruhige Wohnung im 4. OG - mit Aufzug
  • 3 Zimmer KDB mit alleiniger Gartennutzung
  • Gut geschnittene 4-Zimmer-Wohnung, teilgewerbliche Nutzung möglich
  • 2 ZKBB (52 m²) - gute Anbindung zum Gewerbegebiet XY oder zur Autobahn XY
  • 1 Zimmer KDB - Uninähe

Fakten auf den Tisch

Neben der üblichen Beschreibung zu Ausstattung und Lage der Wohnung sollten sie im Anzeigentext auch auf mietvertragliche Besonderheiten eingehen.

  • Treppenhausreinigung und Winterdienst werden von den Mietern durchgeführt?
  • Im Hinterhof unterhält ein Schreiner sein Lager. Die Fahrzeuge werden morgens und abends be- und entladen?
  • Das Grillen auf den Balkonen ist nur mit einem Gas- oder Elektrogrill erlaubt oder ganz verboten?
  • Fahrräder müssen im vorhandenen Fahrradkeller abgestellt werden und nicht im Hof?
  • Der inserierte Tiefgaragenstellplatz muss mit angemietet werden?
  • usw.

Sie denken, dass kann man ja noch alles besprechen, wenn der Vertrag unterschrieben wird? Dazu rate ich nicht. Wir übten hier auch anfangs Zurückhaltung, stellten jedoch schnell fest, dass manche Vereinbarung für den ein oder anderen Mietinteressenten ein Grund war, die Wohnung nicht anzumieten. Sie ersparen sich und Mietinteressenten Zeit, wenn sie wichtige Vertragsbedingungen schon in der Anzeige benennen.

 

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Vorsicht Diskriminierung!

Das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG), oft Antidiskriminierungsgesetz genannt, verbietet Diskriminierung beim Zugang zur Versorgung mit öffentlich verfügbaren Gütern und Dienstleistungen (vgl. § 2 Abs. 1 Nr. 8 AGG). Dazu zählt auch der Zugang zu Wohnraum.

Der Diskriminierungsschutz nach dem AGG umfasst dabei sechs Diskriminierungsgründe: Alter, Behinderung, ethnische Herkunft, Geschlecht, Religion sowie sexuelle Identität.

Tipp: Um jedem Konflikt aus dem Weg zu gehen, äußern wir uns während einer Wohnungsbesichtigung nicht zu Vergabekriterien. Dies gilt natürlich auch, wenn sie einem Bewerber absagen. Sie sind dazu auch nicht verpflichtet. Sie müssen ihre Vergabeentscheidung erst dann begründen, wenn sie von einem abgelehnten Bewerber verklagt oder vor das Schiedsgericht zitiert werden. Ausgefüllte Selbstauskünfte sollten sie drei Monate aufbewahren und stichpunktartig notieren, warum die Person nicht in Frage kam.

Wo inserieren?

Die Anzeige im lokalen Anzeigenblatt oder in der Samstags-Ausgabe der Regionalzeitung ist selten geworden. Sie kann jedoch sinnvoll sein, wenn sie beispielsweise gezielt ältere Personen ansprechen möchten, da diese Generation klassische Medien oft noch bevorzugt.

Ein von uns verwaltetes Objekt liegt in der Nähe eines Technologiezentrums mit mehreren Hundert Mitarbeitern. Freiwerdende Wohnungen zeigen wir gerne der Verwaltung an.

In der Regel kommen sie jedoch nicht an einem Inserat auf den gängigen Online-Immobilienportalen vorbei. Ein Bild sagt dabei mehr als tausend Worte! Zu sehen sind aber leider oft Kammern des Schreckens:

  • mit Möbeln vollgestellte Räume,
  • unscharfe oder viel zu dunkle Aufnahmen,
  • das Wohnzimmer zeigt in Großaufnahme ein Bügelbrett mit Wäschekorb, dabei hat der Raum einen offenen Kamin zu bieten,
  • in der Beschreibung wird ein Balkon genannt, ein Bild dazu gibt es nicht,
  • wo ist der Grundriss?
  • usw.

Tipp: Leerstand sollten sie für wirklich gute Bilder, die sie immer wieder verwenden werden können, nutzen. Ist das nicht ihre Stärke, investieren sie Geld in professionelle Aufnahmen. Mit aussagekräftigen Bildern können sie die Nachfrage um einiges steigern.

Auswahl der Mieter

In Ballungsgebieten ist Wohnraum knapp. Wir erhalten auf eine Wohnungsanzeige unter Umständen hunderte Anfragen. Da liegt es nahe, einfach die ersten 15 Interessenten zu einer Besichtigung einzuladen. Dazu raten wir nicht. Gleichen sie die Anfragen mit Ihrer Prioritätenliste ab und laden sie gezielt nur Personen ein, die Ihren Vorstellungen entsprechen.

Bewerbungsmappen

Immer mehr Mieter und Mieterinnen überreichen uns während der Besichtigung eine "Bewerbungsmappe". Lebenslauf, Einkommensnachweise, die Kopie des Personalausweises und natürlich die Schufa-Auskunft werden akkurat abgeheftet überreicht. Es bleibt ihnen überlassen, ob sie die Unterlagen annehmen, wir tun es nicht. Uns reicht zunächst die Selbstauskunft. Oft genug, ruft der Mietinteressent nach ein paar Tagen an und bittet um Rücksendung, da er es sich anders überlegt hat. Ein Aufwand, der nicht sein muss. Zudem müssen sie die datenschutzrechtlichen Vorgaben beachten.

Vorauswahl und Besichtigung

Lesen sie die Bewerbungen auf ihre Anzeige in Ruhe durch und laden sie ihre Favoriten gezielt ein. Führen sie keine Massenbesichtigungen durch. Das ist entwürdigend für die Interessenten und sie lernen ihren neuen Mieter nicht kennen. Wenn sie drei bis maximal fünf Interesseten einladen, haben sie eine gute Chance mit den Menschen ins Gespräch zu kommen und sie können eher beurteilen, ob Haus, Wohnung und Mieter zusammen passen.

Das sollte zur Wohnungsbesichtigung bereitliegen:

  • Ein kurzes Exposé zur Wohnung, oftmals reicht auch der Ausdruck der Anzeige
  • Grundriss
  • Energieausweis
  • letzte Betriebskostenabrechnung
  • Formblatt Selbstauskunft

Noch einmal: Äußern sie sich während der Wohnungsbesichtigung nicht zu den Vergabekriterien!

Überreichen sie allen interessierten Personen eine Selbstauskunft. Werden die darin enthaltenen zulässigen Fragen nicht oder nicht vollständig beantwortet, ist dies für sie bereits ein sachlicher Grund, den Bewerber oder die Bewerberin ohne Verstoß gegen das AGG abzulehnen.

Sachliche Ablehnungsgründe können sich ferner aus den Angaben des Bewerbers, bzw. aus daraus resultierenden Nachfragen ergeben:

  • kein zur Zahlung von Miete und Betriebskosten ausreichendes Einkommen, andere Bewerber weisen ein höheres Einkommen nach,
  • unerwünschte Haustierhaltung.
  • unerwünschte teilgewerbliche Nutzung der Wohnung.
  • Uneinigkeit über Mietdauer, Miethöhe, Kaution/Bürgschaft, umlegbare Betriebskosten, vertraglich festgelegte Mietsteigerungen etc.,
  • Eventuelle Überbelegung der Wohnung.

Sie haben ihren Favoriten gefunden? Nun ist die finanzielle Situation zu prüfen. Scheuen sie sich nicht, nach den Einkommensverhältnissen zu fragen, auch wenn es sich um Freunde oder Bekannte handelt! Verlassen sie sich nicht auf ihren guten Riecher und das freundliche Auftreten. Wenn sie einen solventen Mieter wünschen, sind überprüfbare Fakten gefragt.

Prüfen sie die finanzielle Situation

  • Diese Unterlagen müssen vorliegen:
  • die Schufa-Auskunft,
  • Verdienstbescheinigungen oder Gehaltsabrechnungen der letzten drei Monate. Sollte der Interessent selbstständig sein, lassen sie sich die beiden letzten Steuerbescheide zeigen.
  • Den Nachweis anhand von Kontoauszügen oder Mietquittungen, dass die Miete regelmäßig und pünktlich gezahlt wurde. Sie können auch eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des Vorvermieters erbitten. Der Bundesgerichtshof entschied allerdings, dass Vermieter nicht verpflichtet sind, eine solche Bescheinigung auszustellen (Az. VIII ZR 238/08). Die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ist unter Umständen auch mit Vorsicht zu genießen. Will der alte Vermieter den Mieter loswerden, wird er ihn mit den wärmsten Worten empfehlen.
  • Eine Kopie des Personalausweises, die wir bei Unterschrift mit dem Original vergleichen.
  • Zu guter Letzt: prüfen Sie die aktuelle Anschrift!

Tipp: Grob spricht man von 33% bis 40% des Nettoeinkommens, welches maximal für die Miete gezahlt werden sollte. Gibt das Netto-Einkommen des Interessenten das nicht her, sollten sie eine Vermietung überdenken.

Tipp: Ihr Favorit zögert die Vorlage der gewünschten Unterlagen hinaus oder will einige Unterlagen vorlegen, wenn der Vertrag unterschrieben werden soll? Auch wenn sie gerne einen Mietvertrag abschließen möchten, in solchen Fällen gilt: Liegen nicht alle Unterlagen vorab zur Prüfung vor, gibt es keinen Termin zur Unterschrift.

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