Viele Wohnungseigentümer verschenken bei der Modernisierung des Gemeinschaftseigentums bares Geld. Sie können die Kosten dieser oft sehr teuren Maßnahmen ihm Rahmen einer Modernisierungsmieterhöhung auf ihre Mieter umlegen.
Beispiele: Dämmung der Gebäudefassade, Einbau eines Personenaufzugs, Errichtung eines Kinderspielplatzes, Einbau einer neuen zentralen Energiesparheizung oder neue Isolierglasfenster, Anbau von Balkonen, Einbau von Wasserzählern usw.
Beschluss der Modernisierung durch die Gemeinschaft
Beschließt die Gemeinschaft mehrheitlich eine Modernisierungsmaßnahme (bauliche Veränderung) können sie sich in der Regel nicht verweigern. Sie haben die Maßnahme zu dulden und die Kosten anteilig zu tragen. Das gilt auch für ihren Mieter. Hierzu schreibt das Gesetz vor, dass sie ihrem Mieter Art, Beginn und Dauer der Modernisierung anzukündigen haben (§ 15 Ziff. 2 WEG).
Die Kosten der Maßnahme
Anders als bei der Vermietung einer Wohnung in einem Mietshaus müssen die voraussichtlichen Kosten in der Ankündigung vom Wohnungseigentümer nicht angegeben werden.
Die Ankündigung der Modernisierung an den Mieter
Sie müssen ihren Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten informieren. Das Schreiben muss enthalten:
- Art und Umfang der Modernisierungsmaßnahme
- Beginn und Dauer der Maßnahme
- Möglichkeit eines Härteeinwands und die dazugehörige Frist
- Geben sie in dem Schreiben an, dass sie die Miete erhöhen werden, dies sind 8% der auf sie als Eigentümer anteilig anfallenden Moderniserungskosten pro Jahr. Damit sichern sie sich das Recht, die Miete erhöhen zu dürfen.
Die Probleme des Wohnungseigentümers
- Die tatsächlichen Kosten erfahren sie oft erst, wenn die Hausgeldabrechnung auf dem Tisch liegt. Das kann Monate dauern.
- Es kann sein, dass im Zuge einer Modernisierung auch Instandhaltungsarbeiten durchgeführt wurden oder alte, aber noch funktionsfähige Bauteile ersetzt wurden. Diese teils fiktiven Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten müssen herausgerechnet werden (BGH, Az. VIII ZR 81/19).
Was tun? Vermietende Wohnungseigentümer sollten darauf drängen, die WEG-Verwaltung in dem Beschluss zu einer Modernisierung auch zu verpflichten, Modernisierungsanteil und Instandhaltungsanteil zu trennen und zeitnah die abschließende Kostenaufstellung und -verteilung an die Wohnungseigentümer zu versenden. Nur so haben auch sie die Möglichkeit, ihre Mieterhöhung rechtssicher und zeitnah durchzuführen. Alternativ haben sie natürlich auch die Möglichkeit, die Verwaltungsunterlagen einzusehen und sich die für ihre Mieterhöhung notwendigen Unterlagen selbst zusammenzustellen. Denn nach § 18 Abs. 4 hat jeder Wohnungseigentümer das Recht Einsicht in die Verwaltungsunterlagen zu nehmen.
Wie berechne ich eine Modernisierungsmieterhöhung?
Beispiel: Die Dämmung der Gebäudefassade hat die Gemeinschaft schlußendlich 150.000 Euro gekostet. Sie sind zur Tragung der anteiligen Kosten nach der Höhe ihrer Miteigentumsanteile (MEA) verpflichtet. Die Gemeinschaft setzt sich aus 10.000 MEA zusammen, ihre Wohnung im 4. OG rechts repräsentiert 130 MEA.
150.000 Euro / 10.000 MEA = 15 Euro pro MEA mal 130 MEA = 1.950 Euro Kosten für sie. 8% jährlich dürfen sie als Modernisierungsmaßnahme geltend machen, dies entspricht 156 Euro jährlich oder 13 Euro monatlich.
Achtung Kostenobergrenze
Bei einer Modernisierungsmieterhöhung darf sich die monatliche Miete innerhalb von sechs Jahren nicht um mehr als 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Beträgt die monatliche Miete vor der Mieterhöhung weniger als 7 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, so darf sie sich nicht um mehr als 2 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Darüber liegende Beträge müssen sie streichen.
Wann ist die neue Miete fällig?
Sind die Arbeiten abgeschlossen, müssen sie die Mieterhöhung aufgrund der nun konkret vorliegenden Kosten geltend machen. Ihr Mieter schuldet die erhöhte Miete dann mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erklärung. Die Frist verlängert sich um sechs Monate, wenn ihre Modernisierungsankündigung nicht vollständig ist, der Mieter die Modernisierung jedoch geduldet hat (§ 559b BGB).
Keine Modernisierungsmieterhöhung bei einer Staffel- oder Indexmiete
Haben sie mit ihrem Mieter eine Staffelmiete (§ 557a BGB) oder Indexmiete (§ 557b BGB) vereinbart, sind während der Laufzeitvereinbarung keine Modernisierungsmieterhöhungen möglich.
Ihr Mieter hat ein Sonderkündigungsrecht
Liegt die Modernisierungsmieterhöhung auf dem Tisch, hat ihr Mieter ein Sonderkündigungsrecht. Sonderkündigungsrecht heißt, ihr Mieter kann nun bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen (dies gilt auch bei einem vereinbarten Kündigungsausschluss).
Beispiel: Geht dem Mieter im Laufe des Januars die Modernisierungsmieterhöhung zu, kann er spätestens bis zum 31. März kündigen und muss die Wohnung bis zum 31. Mai räumen. Die bisherige Miete bleibt bis zum Auszug des Mieters bestehen (§ 561 BGB).
Ausnahme beim Sonderkündigungsrech: Handelt sich um eine Bagatellmaßnahme nach § 555c Abs. 4 BGB, besteht kein Sonderkündigungsrecht für ihren Mieter.
