Viele Wohnungseigentümer verschenken bei der Modernisierung des Gemeinschaftseigentums bares Geld. Sie können die Kosten dieser oft sehr teuren Maßnahmen ihm Rahmen einer Modernisierungsmieterhöhung jedoch oft auf ihre Mieter umlegen.
Beschluss der Modernisierung durch die Gemeinschaft
Beschließt die Gemeinschaft mehrheitlich eine Modernisierungsmaßnahme (bauliche Veränderung) können Wohnungseigentümer sich in der Regel nicht verweigern. Sie haben die Maßnahme zu dulden und die Kosten anteilig zu tragen. Das gilt auch für ihren Mieter. Hierzu schreibt das Gesetz vor, dass sie ihrem Mieter Art, Beginn und Dauer der Modernisierung anzukündigen haben (§ 15 Ziff. 2 WEG).
Inhaltsangabe
Die Kosten der Maßnahme sind noch nicht abschließend bekannt?
Am Anfang steht die Ankündigung der Modernisierung an den Mieter
Darauf müssen sie als vermietender Eigentümer bei Beschlussfassung achten!
Wie berechne ich eine Modernisierungsmieterhöhung bei einer Eigentumswohnung?
Achtung Kostenobergrenze
Wann ist die neue Miete fällig?
Keine Modernisierungsmieterhöhung bei einer Staffel- oder Indexmiete
Ihr Mieter hat ein Sonderkündigungsrecht
Aus der Praxis die Ankündigung einer Modernisierungsmaßnahme an den Mieter
Wichtige Hinweise zum Modernisierungsschreiben
Einige wichtige Urteile und Prinzipien
Zusammenfassung
Die Kosten der Maßnahme sind noch nicht abschließend bekannt?
Für Wohnungseigentümer, die eine vermietete Eigentumswohnung besitzen, gibt es dabei eine wichtige Besonderheit: Anders als Vermieter in einem Mehrfamilienhaus sind sie nicht verpflichtet, in der Ankündigung die voraussichtlichen Kosten der Modernisierung konkret anzugeben. Dies liegt daran, dass Wohnungseigentümer in der Regel keine vollständige Kontrolle über die Gesamtkosten haben, da diese durch die Eigentümergemeinschaft festgelegt werden.
Die Rechtsprechung dazu findet sich unter anderem im Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 17. Dezember 2014 – VIII ZR 88/13. Der BGH stellte klar, dass Wohnungseigentümer die Kosten in der Ankündigung nicht angeben müssen, weil die genauen Kosten oft erst nach der Beschlussfassung durch die Gemeinschaftsordnung und nach Abschluss der Arbeiten vorliegen.
Am Anfang steht die Ankündigung der Modernisierung an den Mieter
Sie müssen ihren Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten informieren. Das Schreiben muss enthalten:
- Art und Umfang der Modernisierungsmaßnahme
- Beginn und Dauer der Maßnahme
- Möglichkeit eines Härteeinwands und die dazugehörige Frist
- Geben sie in dem Schreiben an, dass sie die Miete erhöhen werden, dies sind 8% der auf sie als Eigentümer anteilig anfallenden Moderniserungskosten pro Jahr. Damit sichern sie sich das Recht, die Miete erhöhen zu dürfen.
Darauf müssen sie als vermietender Eigentümer bei Beschlussfassung achten!
- Die Maßnahme wurde beschlossen, aber wann fangen die Arbeiten an?
- Die tatsächlichen Kosten erfahren die Wohnungseigentümer oft erst, wenn die Hausgeldabrechnung auf dem Tisch liegt. Das kann Monate dauern.
- Es kann sein, daß im Zuge einer Modernisierung auch Instandhaltungsarbeiten durchgeführt wurden oder alte, aber noch funktionsfähige Bauteile ersetzt wurden. Diese teils fiktiven Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten müssen herausgerechnet werden (BGH, Az. VIII ZR 81/19).
Was tun? Vermietende Wohnungseigentümer sollten darauf bestehen, die WEG-Verwaltung in dem Modernisierungsbeschluss auch zu verpflichten,
- den Beginn der Arbeiten rechtzeitig mitzuteilen,
- Modernisierungsanteile und Instandhaltungsanteile in der Abrechnung zu trennen
- und zeitnah die abschließende Kostenaufstellung und -verteilung an die Wohnungseigentümer zu versenden.
Nur so haben auch sie die Möglichkeit, ihre Mieterhöhung rechtssicher und zeitnah durchzuführen. Alternativ haben sie natürlich auch die Möglichkeit, die Verwaltungsunterlagen einzusehen und sich die für ihre Mieterhöhung notwendigen Unterlagen selbst zusammenzustellen. Denn nach § 18 Abs. 4 hat jeder Wohnungseigentümer das Recht, Einsicht in die Verwaltungsunterlagen zu nehmen.
Wie berechne ich eine Modernisierungsmieterhöhung bei einer Eigentumswohnung?
Beispiel: Die Dämmung der Gebäudefassade hat die Gemeinschaft schlußendlich 150.000 Euro gekostet. Sie sind zur Tragung der anteiligen Kosten nach der Höhe ihrer Miteigentumsanteile (MEA) verpflichtet. Die Gemeinschaft setzt sich aus 10.000 MEA zusammen, ihre Wohnung im 4. OG rechts repräsentiert 130 MEA.
150.000 Euro / 10.000 MEA = 15 Euro pro MEA mal 130 MEA = 1.950 Euro Kosten für sie. 8% jährlich dürfen sie als Modernisierungsmaßnahme geltend machen, dies entspricht 156 Euro jährlich oder 13 Euro monatlich.
Achtung Kostenobergrenze
Bei einer Modernisierungsmieterhöhung darf sich die monatliche Miete innerhalb von sechs Jahren nicht um mehr als 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Beträgt die monatliche Miete vor der Mieterhöhung weniger als 7 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, so darf sie sich nicht um mehr als 2 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Darüber liegende Beträge müssen sie streichen.
Wann ist die neue Miete fällig?
Sind die Arbeiten abgeschlossen, müssen sie die Mieterhöhung aufgrund der nun konkret vorliegenden Kosten geltend machen. Ihr Mieter schuldet die erhöhte Miete dann mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erklärung. Die Frist verlängert sich um sechs Monate, wenn ihre Modernisierungsankündigung nicht vollständig ist, der Mieter die Modernisierung jedoch geduldet hat (§ 559b BGB).
Keine Modernisierungsmieterhöhung bei einer Staffel- oder Indexmiete
Haben sie mit ihrem Mieter eine Staffelmiete (§ 557a BGB) oder Indexmiete (§ 557b BGB) vereinbart, sind während der Laufzeitvereinbarung keine Modernisierungsmieterhöhungen möglich.
Ihr Mieter hat ein Sonderkündigungsrecht
Liegt die Modernisierungsmieterhöhung auf dem Tisch, hat ihr Mieter ein Sonderkündigungsrecht. Sonderkündigungsrecht heißt, ihr Mieter kann nun bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen (dies gilt auch bei einem vereinbarten Kündigungsausschluss).
Beispiel: Geht dem Mieter im Laufe des Januars die Modernisierungsmieterhöhung zu, kann er spätestens bis zum 31. März kündigen und muss die Wohnung bis zum 31. Mai räumen. Die bisherige Miete bleibt bis zum Auszug des Mieters bestehen (§ 561 BGB).
Ausnahme beim Sonderkündigungsrech: Handelt sich um eine Bagatellmaßnahme nach § 555c Abs. 4 BGB, besteht kein Sonderkündigungsrecht für ihren Mieter.
Aus der Praxis die Ankündigung einer Modernisierungsmaßnahme an den Mieter
- Beschluss der Eigentümergemeinschaft: Modernisierungen werden gemeinschaftlich beschlossen (§ 22 WEG). Der Vermieter kann sich nicht dagegen sperren, muss aber auch nicht sämtliche Details der Kostenaufteilung wissen oder mitteilen.
- Ankündigung an den Mieter: Die Ankündigung der Maßnahmen erfolgt mit den bekannten Details, die aus dem Beschluss hervorgehen (Art der Modernisierung, Dauer, prognostizierter Mieterhöhungsbetrag).
Betreff: Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen in der Wohnungseigentumsanlage
Sehr geehrte/r [Name des Mieters/der Mieter],
hiermit informiere ich Sie über bevorstehende Modernisierungsmaßnahmen, die von der Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossen wurden und in Kürze durchgeführt werden.
1. Art der Modernisierungsmaßnahmen
Die Modernisierungsmaßnahmen umfassen folgende Arbeiten:
Austausch der Fenster, Dämmung der Fassade, Installation eines neuen Heizsystems].
Diese Arbeiten dienen dazu, die Wohnqualität zu steigern und die Energieeffizienz des Gebäudes zu verbessern.
2. Beginn und Dauer der Arbeiten
Der genaue Beginn und die voraussichtliche Dauer der Arbeiten stehen derzeit noch nicht fest. Sobald mir diese Informationen von der Verwaltung oder den beauftragten Unternehmen mitgeteilt werden, werde ich Sie umgehend informieren. Ich bitte Sie bereits jetzt um Verständnis, falls es während der Arbeiten zu Beeinträchtigungen kommen sollte. Wir werden uns bemühen, diese so gering wie möglich zu halten.
3. Voraussichtliche Auswirkungen auf die Miete
Nach Abschluss der Maßnahmen bin ich gemäß § 559 BGB berechtigt, die Kosten der Modernisierung anteilig auf die Miete umzulegen. Die daraus resultierende Mieterhöhung beträgt voraussichtlich [Betrag] € monatlich. Diese Erhöhung erfolgt auf Basis der durch die Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossen und mir zugewiesenen Modernisierungskosten. Eine detaillierte Abrechnung und die endgültige Mitteilung erfolgen nach Abschluss der Maßnahmen.
4. Hinweis auf Härteeinwand
Gemäß § 555d BGB haben Sie das Recht, der Durchführung der Modernisierungsmaßnahme zu widersprechen, wenn diese für Sie eine unzumutbare Härte darstellt. Eine Härte liegt beispielsweise vor, wenn die Maßnahmen gesundheitliche Beeinträchtigungen oder erhebliche wirtschaftliche Belastungen für Sie verursachen.
Falls Sie einen Härteeinwand geltend machen möchten, teilen Sie mir dies bitte schriftlich innerhalb eines Monats nach Zugang dieses Schreibens mit. Bitte begründen Sie Ihren Einwand und fügen Sie, soweit möglich, Nachweise bei.
Für Rückfragen oder weitere Informationen stehe ich Ihnen selbstverständlich zur Verfügung. Ich danke Ihnen für Ihr Verständnis und Ihre Kooperation.
Mit freundlichen Grüßen
Wichtige Hinweise:
- Sobald der genaue Beginn der Arbeiten feststeht, muss der Mieter in einem zweiten Schreiben darüber informiert werden.
- Dieses Vorgehen zeigt, dass sie die gesetzliche Ankündigungsfrist von drei Monaten einhalten möchten, auch wenn Details wie der Termin noch fehlt.
Einige wichtige Urteile und Prinzipien
- BGH, Urteil vom 17.12.2014 – VIII ZR 88/13: Wohnungseigentümer müssen die voraussichtlichen Kosten der Modernisierung nicht in der Ankündigung angeben.
- BGH, Urteil vom 25.10.2017 – VIII ZR 242/16: Die Verhältnismäßigkeit der Mieterhöhung wird auf Basis der zugewiesenen Kosten der Eigentümergemeinschaft geprüft.
- BGH, Urteil vom 14.11.2018 – VIII ZR 105/17: Kosten für Instandhaltungen dürfen nicht in die Modernisierungskosten eingerechnet werden.
Zusammenfassung
Sie haben als Vermieterin einer Eigentumswohnung die Möglichkeit, Modernisierungskosten auf ihre Mieter umzulegen. Sie müssen sich aber an die besonderen Regelungen für Eigentümergemeinschaften halten. Vor allem müssen sie keine detaillierte Kostenprognose in der Ankündigung geben, sondern können sich auf die Angaben der Eigentümergemeinschaft stützen. Die finale Mieterhöhung erfolgt nach Abschluss der Arbeiten und Vorlage der Abrechnung.
