Steuern sparen mit vermieteten Immobilien

Gerne wird zukünftigen Kapitalanlegern vorgerechnet, dass sich mit Immobilien enorm Steuern sparen lassen. 

So rechnet das Finanzamt

Mieteinnahmen

- Werbungskosten

= (+/-) Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (V+V)

Negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung werden nach dem Prinzip des Verlustausgleichs mit anderen vorhandenen positiven Einkünften, z.B. Einkünfte aus nichtselbständiger oder selbständiger Tätigkeit, verrechnet. Der Saldo ergibt das zu versteuernde Einkommen.

Wenn Sie möchten, dass sich "die Immobilie selbst trägt“, ist der steuerliche Aspekt zunächst nebensächlich.

Was sind Werbungskosten?

Werbungskosten sind bei Mietobjekten nichts anderes als laufende Kosten, die zur Erzielung von Einkünften - hier Mieteinnahmen - notwendig sind.

Typische Werbungskosten vor dem Kauf

Schon in der Planungs- oder Kaufphase kann der zukünftige Eigentümer Vorkosten einkommens- und damit steuermindernd geltend machen. Dies gilt auch dann, wenn zur Zeit der Steuererklärung noch keine Mieteinnahmen vorhanden sind. Dadurch entstehen negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, die das steuerpflichtige "Gesamt"-Einkommen und damit die Einkommenssteuer mindern.

Zu den Vorkosten, Steuerberater und Finanzbeamte sprechen von vorweggenommenen Werbungskosten, zählen:

  • Kreditnebenkosten (z.B. Bereitstellungszinsen, Wertschätzungsgebühren, Kreditvermittlungsgebühren),
  • darlehensabhängige Notar- und Grundgebühren für die Bestellung und Eintragung von Grundschulden,
  • sonstige Schuldzinsen in der Investitionsphase,
  • Disagio, das dem Konto des Erwerbers belastet oder vom Erwerber vorausgezahlt wurde,
  • Versicherungsprämien und sonstige Betriebskosten vor der Vermietung,
  • Reparaturkosten vor Vermietung,
  • Kosten der Objektsuche (Fahrtkosten, Hotelkosten, Anzeigenkosten etc.).

Typische Werbungskosten während der Vermietung

  • Entnahmen aus der Instandhaltungsrücklage,
  • Kontokorrentkredit,
  • Erbbauzinsen,
  • Erhaltungsaufwand im Sondereigentum,
  • Fahrtkosten (z.B. Eigentümerversammlung),
  • Schuldzinsen,
  • Gutachterkosten,
  • Verwaltungskosten,
  • nicht umlegbare Hausgeldbestandteile ohne Zuführung in die Instandhaltungsrücklage,
  • Abschreibung (AfA Absetzung für Abnutzung)

 

Entnahmen aus der Instandhaltungsrücklage

Hier vertut sich der ein oder andere Neueigentümer. Die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage, Teil des monatlich zu zahlenden Hausgeldes, ist nicht steuermindernd ansetzbar. Instandhaltungskosten am Gemeinschaftseigentums können von der Steuer abgesetzt werden, allerdings erst, wenn diese auch tatsächlich angefallen sind!

Beispiel: Die Eigentümergemeinschaft hat eine jährliche Zuführung zur Instandhaltungsrücklage in Höhe von 20.000,00 Euro beschlossen, aufzuteilen nach Miteigentumsanteilen. Ihre Erdgeschosswohnung repräsentiert 100/1.000 MEA. Sie müssen also jährlich 2.000,00 Euro in die Rücklage einzahlen. Im abgelaufenen Wirtschaftsjahr wurden bescheidene 400,00 Euro für Reparaturen ausgeben. Entsprechend Ihrer MEA können Sie 40,00 Euro als Werbungskosten bei der Ermittlung Ihrer Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung geltend machen.

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