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Kinderbetreuung in der Eigentumswohnung

In einer Kölner Eigentümergemeinschaft betreute eine Mieterin werktags von 7:00 Uhr bis 19:00 Uhr bis zu 5 Kinder im Alter von 0 bis 3 Jahren in ihrer Wohnung.

In der für die Wohnungseigentumsgemeinschaft maßgeblichen Teilungserklärung war zu einer gewerblichen Nutzung der Wohnung folgendes festgehalten: Die Ausübung eines Gewerbes oder Berufes in der Wohnung ist nur mit Zustimmung des Verwalters zulässig. Die Zustimmung darf nur aus wichtigem Grund verweigert werden. Bei Vorliegen eines wichtigen Grundes kann sie auch von der Erfüllung von Auflagen abhängig gemacht werden. Als wichtiger Grund für die Verweigerung der Zustimmung gilt insbesondere, wenn die Ausübung des Gewerbes oder Berufes eine unzumutbare Beeinträchtigung anderer Wohnungseigentümer oder Hausbewohner befürchten lässt oder wenn sie den Charakter des Hauses beeinträchtigt. Erteilt der Verwalter eine beantragte Zustimmung nicht oder nur unter Auflage oder wird von ihm eine unwiderruflich erteilte Zustimmung widerrufen, so kann der betroffene Miteigentümer einen Beschluss der Gemeinschaft herbeiführen, die die Entscheidung des Verwalters mit dreiviertel Mehrheit der abgegebenen Stimmen ändern kann.

Einer Eigentümerin war das entschieden zu viel Kinderlärm und sie zog vor Gericht und klagte auf Unterlassung. Sie war der Ansicht, die Mieterin der Miteigentümerin sei aufgrund der Regelung in der Teilungserklärung nicht zur Betreuung von Kleinkindern in der Wohnung berechtigt. Es fehle eine Zustimmung der Verwalterin und der Miteigentümer. Außerdem finde eine erhebliche Lärmbelästigung statt.

Das Landgericht Köln gab der Klägerin recht. Sie hat einen Anspruch auf Unterlassung aus § 1004 BGB i.V.m. § 15 Abs. 3 WEG. Gemäß § 15 Abs. 3 WEG kann jeder Wohnungseigentümer einen Gebrauch der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen, der dem Gesetz, den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit sich die Regelung hieraus nicht ergibt, dem Interesse der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht.

Bei einer vom Einzelfall losgelösten, typisierenden Betrachtung ist davon auszugehen, dass eine ganztägige Kinderbetreuung in einem Wohnhaus zu Beeinträchtigungen führen kann. Denkbar sind hier, wie die Klägerin konkret aufführt, ein erhöhter Lärmpegel sowie eine gesteigerte Besucherfrequenz und damit einhergehende Störungen wie vermehrter Schmutz im Treppenhaus, häufiges Betätigen der Klingel, Türenschlagen – zusammenfassend also größere Unruhe im Haus. Zudem ist auch ein erhöhtes Müllaufkommen durch die Entsorgung der vermehrt anfallenden Windeln zu berücksichtigen.

Dem Argument, dass die Wohnungsnutzung sich nicht von derjenigen einer mehrköpfigen Familie unterscheidet, konnte sich das Gericht nicht anschließen. Durch die Kinderbetreuung wird Unruhe im Haus gestiftet, die bei einer Wohnungsnutzung durch eine Familie nicht in diesem Maße aufträte. Hierzu zählt zum einen der tägliche Publikumsverkehr zu ungewöhnlichen Zeiten. So findet das Bringen der Kinder durch die Eltern nicht etwa erst nachmittags statt, sondern bereits morgens ab ca. 7:00 Uhr. Zudem kommen jeden Tag mehrere Kinder ins Haus. Dass damit auch eine stärkere Verschmutzung des Treppenhauses einhergeht, liegt auf der Hand.

Im Mietrecht ist diese Problematik obergerichtlich bereits mehrfach entschieden worden. Dort ging es stets um die Frage, ob ein Vermieter von seinem Mieter Unterlassung der Nutzung der Wohnung verlangen könne, was dann der Fall ist, wenn die Nutzung nicht mehr vom Wohnzweck gedeckt ist. Hier liegt eine vergleichbare Interessenlage vor, dass diese Rechtsprechung herangezogen werden kann.

Die Grenze zum Wohnzweck ist dabei grundsätzlich überschritten, wenn die Nutzung als kommerziell angesehen werden kann. Maßgebliches Kriterium sei hierfür der anfallende Publikumsverkehr. Auch das OLG Köln ist der Ansicht, es habe eine typisierende Betrachtung stattzufinden, bei der verglichen wird, ob die Beeinträchtigung größer ist als bei einer Nutzung zu Wohnzwecken. Hierbei spiele die Besucherfrequenz eine entscheidende Rolle (OLG Köln, Beschluss vom 23.07.2007, OLGR Köln 2008, 274; zur Problematik des Betreibens eines Pflegeheimes in Wohnungen: OLG Köln, Beschluss vom 04.07.2005, 16 Wx 122/06, dort ebenfalls Annahme eines wichtigen, dem Betrieb entgegenstehenden Grundes).

Das Landgericht Berlin hat beispielsweise eine nicht (mehr) vertragsgemäße Nutzung angenommen, wenn im Rahmen einer sog. Großpflegestelle werktäglich fünf Kinder gegen Entgelt betreut werden. Die Betreuung mehrerer Kinder sei eine nicht nur geringfügig einzustufende regelmäßige Dienstleistung, die äußerlich mit nicht unerheblichem Publikumsverkehr (Bringen und Abholen der Kinder) und einigem Raumbedarf verbunden ist (LG Berlin, Urteil vom 06.07.1992, WuM 1993, 39). Dabei spielt es nach Ansicht des Landgerichts Berlin keine Rolle, ob die Kinderbetreuung grundsätzlich (politisch) wünschenswert sei.

Das Landgericht Hamburg ist sogar der Ansicht, dass die Betreuung von drei fremden Kindern neben einem eigenen sich nicht mehr im Rahmen des Zumutbaren befinde (LG Hamburg, Urteil vom 22.04.1982, 7 S 63/82, NJW 1982, 2387)

Ein zu berücksichtigender Einwand ist sicherlich auch, dass im Familienverbund aufwachsende Kinder älter werden, sich also nicht immer Kleinkinder in der Wohnung aufhalten würden, so dass die Nachbarn die Aussicht haben, dass die Lärmbeeinträchtigungen mit zunehmendem Alter der Kinder nachlassen oder sich zumindest verändern. Diese Perspektive hat die Klägerin nicht. Werden die Kinder älter, bedürfen sie der Betreuung durch die Mieterin nicht mehr. Statt ihrer übernimmt die Mieterin dann wieder die Betreuung neuer Kleinkinder.

Aufgrund der aufgezeigten Unterschiede zwischen einer kinderreichen Familie und einer mehrere Kleinkinder betreuenden Tagesmutter ergibt sich, dass die weitere Ausübung der Tätigkeit der Mieterin im derzeitigen, konkreten Umfang (5 Kinder) unzulässig ist und der Klägerin daher ein Unterlassungsanspruch zusteht. Die Kammer verkennt dabei nicht, dass das politisch wünschenswerte und in §§ 23, 24 SGB VIII normierte Ziel, umfassende Kinderbetreuung durch Privatpersonen zu fördern, dadurch unter Umständen beeinträchtigt werden kann. Die staatlich angestrebte Form der Kinderbetreuung kann jedoch nicht uneingeschränkt zu Lasten von Wohnungseigentümern gehen, in deren Wohnanlage dann Tagespflegepersonen mehrere Kinder mit entsprechender Erlaubnis seitens der Stadt betreuen. Den Wohnungseigentümer steht es frei, in ihrer Wohnanlage die Ausübung einer solchen Tätigkeit zu gestatten oder nicht, denn dies ist Ausfluss des mit dem Eigentum verknüpften Bestimmungsrechts. Hieran kann auch eine von der Stadt erteilte Erlaubnis zum Tätigwerden als Tagespflegeperson nichts ändern. Die Möglichkeiten, Tagespflege anzubieten, sind damit nicht unverhältnismäßig eingeschränkt. Zum einen betrifft diese Konstellation nur die Betreuung von Kindern in einer Mietwohnung. Zum anderen ist es den jeweiligen Eigentümern im Falle von einschränkenden Regelungen zur Nutzung des Sondereigentums möglich und zumutbar, sich vorab um die Einholung einer ggf. erforderlichen Zustimmung der Wohnungseigentümer zur Ausübung dieser Tätigkeit zu bemühen.

Da die Kammer hier eine typisierende Betrachtung des Falles vorgenommen hat, liegt keine einzelfallbezogene Entscheidung vor. Konstellationen dieser Art, d.h. Ausübung der Tätigkeit als Tagespflegeperson für bis zu fünf Kleinkinder in einer Eigentumswohnung mit entsprechendem Zustimmungsvorbehalt in der Teilungserklärung, dürften im Bundesgebiet häufig anzutreffen sein, weshalb eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs geboten erscheint, nicht zuletzt auch im Hinblick auf die damit zusammenhängenden familienpolitischen Auswirkungen und auf den eventuellen Grundrechtsbezug (Art. 6, 12 und 14 GG).

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