In einem Urteil vom 28. September 2012 (Az. V ZR 251/11) hat der BGH zu der Kompetenz der Wohnungseigentümerversammlung Stellung genommen, einen Kreditvertrag zu beschließen, in dem die WEG als Verband verpflichtet wird - ohne dass die Wohnungseigentümer zu Gesamtschuldnern werden.
Im konkreten Fall war ein mehrheitlicher Beschluss zur Aufnahme eines Kredits durch die WEG ergangen, der der Finanzierung einer Gesamtsanierung dienen sollte. Dieser Beschluss wurde nicht angefochten. Auf einer späteren Versammlung wurde ein Antrag des Klägers abgelehnt, ihn von der Haftung für diesen Kredit auszunehmen, weil er mit eigenen Mitteln für die Sanierung aufkommen wollte. Der BGH nahm den Fall zum Anlass, um die grundsätzliche Befugnis einer WEG zur Aufnahme von Darlehen herauszustellen. Dies gelte auch für die Rechtslage nach der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes, die die Wohnungseigentümergemeinschaft nunmehr als rechtsfähig anerkennt. Denn es sei gerade ein wichtiges Anliegen der Gesetzesreform gewesen, die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums dadurch zu stärken, indem es die Beschlusskompetenzen der Wohnungseigentümer erleichterte.
Beschluss entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung
Juristisch umstritten ist allerdings die Frage, ob es den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht, wenn ein Kredit aufgenommen wird, der nicht nur der Deckung eines kurzfristigen Finanzbedarfs gilt und dessen Höhe weniger überschaubar ist. Der BGH wies in diesem Urteil jedoch - ohne dass es in diesem Fall auf diese Frage ankam - quasi nebenbei darauf hin, dass die Aufnahme auch höherer Kredite grundsätzlich durch eine WEG möglich sei und dies auch einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspreche. Die Befugnis der Wohnungseigentümer, den Finanzbedarf der Wohnungseigentümergemeinschaft auch durch die Aufnahme von Darlehen zu decken, ergibt sich zwar nicht ausdrücklich aus dem Wohnungseigentumsgesetz, wird von diesem jedoch vorausgesetzt. Über die Deckung des Finanzbedarfs des nunmehr rechtsfähigen Verbandes (§ 10 Abs. 6 Satz 1 WEG) durch Beschluss zu befinden, ist Sache der Wohnungseigentümer. Der Gesetzgeber hat den Wohnungseigentümern die Kompetenz zugewiesen, die Aufnahme von Krediten durch die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband zu beschließen, und die Frage der Rechtmäßigkeit von Finanzierungen dem Kriterium der ordnungsgemäßen Verwaltung mit der Folge einer Überprüfungsmöglichkeit im Rahmen einer Anfechtungsklage zugewiesen.
Dem Miteigentümer bleibt die Anfechtungsklage
Die Karlsruher Richter stellen heraus, dass es letztlich dem Gesetzgeber überlassen bleibe, wie die Rechte der einzelnen Wohnungseigentümer in einem solchen Fall gewährleistet werden sollen: In diesem Fall habe er sich für die Möglichkeit der Anfechtungsklage eines WEG-Beschlusses entschieden. Dies entspreche auch in Anbetracht der Befristung (§ 46 Abs. 1 Satz 2 WEG) dem Grundsatz, dass in jedem Fall ein effektiver Rechtsschutz gewährleistet ist. Die Anerkennung der WEG als rechtsfähiger Verband sei vom Gesetzgeber unter anderem damit begründet worden, dass eine gesamtschuldnerische Haftung ausgeschlossen werden sollte. Die einzige Möglichkeit der Begründung einer gesamtschuldnerischen Haftung liege nur darin, dass sich die jeweiligen Wohnungseigentümer klar und eindeutig selbst verpflichten - als einzelne Wohnungseigentümer persönlich und nicht als WEG. Ansonsten lasse die klare Regelung des § 10 Abs. 8 WEG keine andere Auslegung zu.
Im vorliegenden Fall sah der BGH keinerlei Hinweise darauf, dass sich die Wohnungseigentümer zu einer gesamtschuldnerischen Haftung verpflichten wollten. Der Beschluss der WEG, der den Antrag des Klägers zurückgewiesen hatte, entsprach ordnungsgemäßer Verwaltung - die Kreditaufnahme sollte demnach ohne Haftungsfreistellung einzelner Eigentümer erfolgen. Auch wenn eine Argumentation über einen Verstoß gegen den Treu- und Glaubensgrundsatz (§ 242 BGB) dazu führen würde, einen Darlehensvertrag mit gesamtschuldnerischer Haftung anzunehmen (was der BGH hier ausschloss), wäre ein solcher Vertrag schwebend unwirksam gewesen - jeder Wohnungseigentümer hätte durch Verweigerung der Genehmigung zumindest seine eigene gesamtschuldnerische Haftung zu Fall bringen können.
Leitsatz BGH zur Kreditaufnahme
WEG § 21 Abs. 3 u. 4, § 23 Abs. 4 Satz 1; BGB § 242 Cd
a) Es liegt in der Kompetenz der Wohnungseigentümer, die Aufnahme eines Kredites zur Deckung des Finanzbedarfs der Wohnungseigentümergemeinschaft zu beschließen.
b) Dagegen fehlt es jedenfalls seit der vom Gesetzgeber nachvollzogenen Anerkennung der Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft (§ 10 Abs. 6 Satz 1 WEG) an der Kompetenz, den Wohnungseigentümern eine gesamtschuldnerische Haftung durch Mehrheitsbeschluss aufzubürden.
c) Ein Wohnungseigentümer hat grundsätzlich keinen Anspruch darauf, dass die Ausführung eines bestandskräftigen Beschlusses unterbleibt; etwas anders gilt nur dann, wenn schwerwiegende Gründe - etwa bei einer erheblichen Änderung der tatsächlichen Verhältnisse - die Durchführung der bestandskräftig beschlossenen Maßnahme als treuwidrig (§ 242 BGB) erscheinen lassen.
BGH, Urteil vom 28. September 2012 - V ZR 251/11 - LG Karlsruhe AG Ettlingen