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Abflussrohre, Anschlussleitungen, Hebeanlage, Kanal, Regenfallrohre

Hauptversorgungsleitungen die der Ver- und Entsorgung der Wohnungseigentümergemeinschaft mit Gas, Strom, Wasser, Wärme und Abwasser dienen, sind Anlagen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Eigentümer im Sinne des § 15 Abs. 2 WEG dienen. Sie sind zwingend gemeinschaftliches Eigentum und zwar auch dann, wenn sie im Sondereigentum stehende Räume durchqueren, nicht aber eigentliche Versorgungs- oder Anschlussleitungen für das betreffende Wohnungs- oder Teileigentum sind.

Die von den Hauptleitungen abzweigenden Anschlussleitungen stehen jedoch ab Übergang in die Sondereigentumsräume im Sondereigentum. Insoweit dienen diese Leitungen nicht mehr dem gemeinschaftlichen Eigentum, im Sinne von § 15 Abs. 2 WEG (OLG München, Urt. v. 03.07.1979, 5 U 1851/79).

Dienen die Leitungen nur einem Wohnung- oder Teileigentum, gehören sie bis zum Anschluss an die im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Hauptversorgungsleitungen auch dann zum Sondereigentum, wenn sie sich im Sondereigentumsbereich eines anderen Wohnungseigentümers befinden (BayObLG, 08.09.1988, 2 Z 55/87).

Ein Beispiel aus unserer Verwaltungspraxis: In einem Haus aus der Jahrhundertwende wurde zwischen Decke und abgehangener Decke auf jeder Etage die Heizungsleitungen für die darüber gelegene Wohnung geführt.

Regenfallrohre sind gemeinschaftliches Eigentum (BayObLG, Beschluss vom 19.07.1989, 1 b Z 29/88).

Die Zuordnung einer Abwasserhebeanlage zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum ist davon abhängig,

  • ob sie nur der Entsorgung einer bestimmten Sondereigentumseinheit dient und sich in den betreffenden Sondereigentumsräumen befindet = Sondereigentum (vgl. KG Berlin, Beschl. v. 08.09.1993, 24 W 5753/92) oder
  • ob sie Bestandteil einer Hauptentsorgungsleitung ist = Gemeinschaftseigentum (vgl. BayObLG, Beschl. v. 28.02.1983, 2 Z 15/82).

Abstellplatz, Carport, Fertiggarage, Garagen

Abstellplätze auf unbebauten Grundstücksflächen sind nicht sondereigentumsfähig und zählen daher grundsätzlich zum gemeinschaftlichen Eigentum.

Auch Car-Ports, also Kfz.-Stellplätze im Freien, die mit vier Eckpfeilern und Überdachung versehen sind, sind Gemeinschaftseigentum (BayObLG, Beschl. v. 06.02.1986, 2 Z 70/85). Sie sind nur sondereigentumsfähig, wenn eine Zugangssperre zugunsten des Berechtigten besteht (OLG Celle, 13.06.1991, 4 W 61/91) 

Zulässig sind jedoch mehrheitlich beschließbare Gebrauchsregelungen sowie Vereinbarungen über die Einräumung von Sondernutzungsrechten. Die entsprechenden Flächen müssen dabei jedoch hinreichend gekennzeichnet sein.

Anschlussleitungen (Installationseinrichtungen)

Sämtliche Installationseinrichtungen für Strom, Gas, Heizung, Wasser und Abwasser stehen in gemeinschaftlichem Eigentum, soweit es sich um Hauptleitungen handelt.

Die von den Hauptleitungen abzweigenden Anschlussleitungen stehen jedoch ab Übergang in die Sondereigentumsräume im Sondereigentum. Insoweit dienen diese Leitungen nicht mehr dem gemeinschaftlichen Eigentum, im Sinne von § 15 Abs. 2 WEG (OLG München, Urt. v. 03.07.1979, 5 U 1851/79).

Antennenanlagen, Antennensteckdosen

Antennenanlagen (Gemeinschaftsantennen, Breitbandkabelanlagen), die dem Fernseh- und Rundfunkempfang der gesamten Wohnungseigentümergemeinschaft dienen, stehen in gemeinschaftlichem Eigentum. Zuleitungen von der Gemeinschaftsantennenanlage ab Abzweigung in die Wohnung des Eigentümers stellt Sondereigentum dar.

Auch Funkantennen, die nur einem einzelnen Eigentümer dienen, sind dem Gemeinschaftseigentum zuzurechnen, wenn sie sich außerhalb des Sondereigentumsbereichs des betreffenden Eigentümers befinden.

Antennensteckdosen sind Sondereigentum (OLG Köln, 31.05.1989, 16 Wx 25/89).

Breitbandkabelanschlüsse sind wegen ihrer direkten Zuordnung zu den jeweiligen Sondereigentumseinheiten ebenfalls dem Sondereigentum zuzuordnen.

Aufzüge

Aufzüge dienen dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer und sind zwingend gemeinschaftliches Eigentum.

Natürlich kann die Eigentümergemeinschaft im Rahmen eines Beschlusses Gebrauchsregelungen für den Aufzug beschliessen. Doch diese dürfen nicht zu einschränkend sein, der Aufzug muss schon noch zu nutzen sein! 

Mobilität ist wichtig! Nicht immer kann sich die Eigentümergemeinschaft gegen den nachträglichen Einbau von Treppenlift oder Aufzug sperren!

Außenkamin

Die Richter des OLG Köln stufen den Bau eines Außenkamins als bauliche Veränderung ein und, wer bauliche Veränderungen vornehmen wolle und dazu gehöre nun auch einmal der Bau eines Aussenkamins, benötigt die vorherige Zustimmung der übrigen Eigentümer. Dies gelte gerade besonders für einen Aussenkamin, da dessen Rauch die Bewohner der anderen Wohnungen in Mitleidenschaft ziehen könne (OLG Köln, 16 Wx 9/00).

Dunstabzugshaube

Installiert ein Sondereigentümer in seiner Küche eine Dunstabzugshaube und schließt er diese an einen stillgelegten Kamin der Eigentümergemeinschaft an, so ist das eine zustimmungsbedürftige bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums (KG Berlin, 08.09.1993, 24 W 5753/92+2301/93).

Bad- und Duscheinrichtungen

Bad- und Duscheinrichtungen innerhalb der Sondereigentumsräume sind stets Sondereigentum. Dies gilt entsprechend auch für Bad- und Duscharmaturen.

Balkenkonstruktionen, Boden, Decken, Estrich, Fundament, Geländer

Decken und Böden zwischen zwei Wohnungen sowie Bodenplatten sind als konstruktive Bestandteile zwingend gemeinschaftliches Eigentum (KG Berlin, 10.01.1990, 24 W 6746/89). Auch OLG Hamm: Geschossdecken einschließlich der aufgebrachten Isolierungsschichten gegen Feuchtigkeit und Trittschall sind grundsätzlich Gemeinschaftseigentum (OLG Hamm, 13.08.1996, 15 W 115/96).

Als temperatur- und schalldämmende (isolierende) Schutzschicht ist der Estrich gemeinschaftliches Eigentum. 

Auch Balkenkonstruktionen sind zwingend gemeinschaftliches Eigenttum, da sie der Stabilität und der Sicherheit des Gebäudes dienen.

Fundamente sind als konstruktive Bestandteile des Gebäudes zwingend gemeinschaftliches Eigentum.

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