Suche - Schlagwörter
Suche - Kategorien
Suche - Inhalt

Worüber dürfen Wohnungseigentümer einen Beschluss fassen?

Grosse WohnungseigentumsanlageWie jeder Hauseigentümer muß auch eine Wohnungseigentümergemeinschaft Entscheidungen darüber treffen, ob das Dach saniert werden muss, ob Haustiere in der WEG erlaubt sind oder ob für den immer überfüllten Fahrradkeller Gebrauchsregelungen sinnvoll sind. Diese und viele weitere Entscheidungen treffen Wohnungseigentümer im Regelfall auf der jährlich stattfindenden Eigentümerversammlung, Grundlage hierfür ist § 21 Abs. 1 bis 7 des Wohnungseigentumsgesetzes.

Probleme bereitet oft die "ordnungsgemäße Verwaltung" und die viel zitierte Beschlusskompetenz: Hat die Gemeinschaft überhaupt die Befugnis über einen bestimmten Sachverhalt einen Beschluss zu fassen und enstpricht der Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung?

Wer darf beschließen und wie muß beschlossen werden?

Die Wohnungseigentümer haben gemeinschaftlich zu entscheiden (§ 21 Abs. 1 2. Halbsatz), zunächst gilt also das Einstimmigkeitsprinzip. Von diesem grundsätzlichen Prinzip der Allstimmgkeit enthält das Wohnungseigentumsgesetz jedoch abweichende Regelungen: Die Notgeschäftsführung und die ordnungsgemäße Verwaltung durch Mehrheitsbeschluß.

 

Amazon Buchempfehlung

Buch Betriebskosten selbst abrechnen

Für Vermieter: Betriebskosten selbst abrechnen

Begleiten Sie Frau Schmitz bei der Anfertigung ihrer ersten Betriebskostenabrechnung und lernen Sie, wie Sie als Vermieter eine Betriebskostenabrechnung angehen.
Zahlreiche Beispiele helfen Ihnen dabei, die eigene Abrechnung fehlerfrei zu erstellen.

Taschenbuch | 19,90 Euro | 229 Seiten

 

Um den Wohnungseigentümern ein flexibles Instrument der Verwaltung an die Hand zu geben, schuf der Gesetzgeber mit § 21 Absatz 3 Wohnungseigentumsgesetz die wichtigste Ausnahme vom Grundsatz der gemeinschaftlichen/allstimmigen Verwaltung. Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung dürfen mit einfacher Stimmenmehrheit beschlossen werden. Hiervon ausgeschlossen sind Vereinbarungen der Wohnungseigentümer.

Ordnungsgemäße Verwaltung - hier liegt die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer

Die Wohnungseigentümer können das gemeinschaftliche Eigentum verwalten. Hierzu zählt das Grundstück und die sonstigen Teile, Anlagen und Einrichtungen, die nicht zum Sondereigentum zählen. Auch solche Teile, die einem Sondernutzungsrecht (z.B. Außenstellplätze, Gartenflächen) unterliegen, sind grundsätzlich weiterhin dem Grundsatz der gemeinschaftlichen Verwaltung unterworfen. Hinzu kommt das gemeinschaftliche Verwaltungsvermögen (z.B. Instandhaltungsrücklage).

In § 21 Absatz 5 zählt das Wohnungseigentumsgesetz beispielhaft Angelegenheiten auf, die zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung gehören und zu der die Gemeinschaft, sofern keine Vereinbarungen getroffen wurden, Beschlüsse fassen kann:

  • die Aufstellung einer Hausordnung;
  • die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums;
  • die Feuerversicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie die angemessene Versicherung der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht;
  • die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung;
  • die Aufstellung eines Wirtschaftsplans (§ 28);
  • die Duldung aller Maßnahmen, die zur Herstellung einer Fernsprechteilnehmereinrichtung, einer Rundfunkempfangsanlage oder eines Energieversorgungsanschlusses zugunsten eines Wohnungseigentümers erforderlich sind.

Hier fehlt der Gemeinschaft die Beschlusskompetenz

Keine Beschlußfassung über zwingende Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes. Beispielhaft zu nennen ist hier § 5 Abs. 1 WEG, der den Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums zum Inhalt halt. Die Eigentümergemeinschaft verfügt nicht über die Beschlusskompetenz zur Einschränkung oder Änderung des Sondereigentums.

Die Zulässigkeit von Vereinbarungen über den Gegenstand des Sondereigentums wird durch § 5 Abs. 2 WoEigG beschränkt. Danach können z. B. solche Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, nicht Gegenstand des Sondereigentums sein. Auch hier kann die Eigentümergemeinschaft nicht per Beschluss Gemeinschaftseigentum zu Sondereigentum erklären.

 


Lexikon für den Besitzer einer EigentumswohnungAmazon Buchempfehlung

Lexikon Eigentumswohnung: Praxiswissen von A bis Z

In rund 70 Themenkreisen geht es in diesem neuen Lexikon um die wichtigsten Begriffe aus dem Wohneigentumsrecht. Beschrieben werden die Konfliktsituationen und die Rechtslage aus der Sicht des Eigentümers.


 

Keine Beschlußfassung zu Angelegenheiten, zu der schon eine Vereinbarung (z. B. in der Gemeinschaftsordnung) existiert. Exemplarisch zu nennen wären hier Sondernutzungsrechte an Gartenflächen oder Außenstellplätzen. Entzug, Einschränkung oder Ausweitung eines Sondernutzungsrechtes ist per einfachem Mehrheitsbeschluss nicht möglich.

Fazit:

  1. Beschlüsse nur zur ordnungsgemäßen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums.
  2. Keine abändernden Beschlüsse zu zwingenden Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes.
  3. Keine abändernden Beschlüsse zu existierenden Vereinbarungen.
  4. Keine Ungleichbehandlung von Wohnungseigentümern.

 

| Beschlussfassung

© 2020 Marsch Handelsgesellschaft UG (haftungsbeschränkt)
Cookies erleichtern die Bereitstellung der auf Webseiten angebotenen Dienste. Um den vollen Funktionsumfang einer Webseite zu nutzen sind Cookies oft zwingend notwendig.