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Was tun, wenn die Eigentumswohnung unzulässig genutzt wird?

gemeinschaftseigentum unterlassungsanspruchStreitigkeiten über den unzulässigen Gebrauch des Sonder- oder Gemeinschaftseigentums sind unter Wohnungseigentümern häufig. Zur Konfliktlösung sollte am Anfang immer das persönliche, freundliche Gespräch stehen, hiermit lassen sich viele Unstimmigkeiten und Missverständnisse schnell beseitigen. Aber was tun, wenn der Miteigentümer uneinsichtig ist? Der unzulässige Gebrauch des Sonder- oder Gemeinschaftseigentums kann dann nur auf dem Rechtsweg gestoppt werden.

 

Gesetzliche Ansprüche gegen störende Wohnungseigentümer

§ 15 Abs. 3 Wohnungseigentumsgesetz eröffnet für jeden Eigentümer die Möglichkeit, gerichtlich gegen störende Miteigentümer vorzugehen. Dieser Unterlassungsanspruch kann geltend gemacht werden, wenn es um den unzulässigen Gebrauch des Sondereigentums oder Gemeinschaftseigentums geht. Dabei richtet sich die Zulässigkeit einer bestimmten Art des Gebrauchs einer Eigentumswohnung oder des Gemeinschaftseigentums

  • nach dem Gesetz,
  • nach der Gemeinschaftsordnung,
  • nach der Hausordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft (falls eine solche existiert),
  • und schließlich nach Grundsätzen, die die Rechtsprechung entwickelt und in einzelnen Fällen angewendet hat.

Als gesetzlicher Anspruch kommt in der Regel § 1004 BGB in Betracht. Das Eigentum eines Miteigentümers wird „in anderer Weise als durch Entziehung oder Vorenthaltung des Besitzes beeinträchtigt”, wenn zum Beispiel von der Nachbarwohnung störende Gerüche ausgehen oder der Keller dem Wohnungseigentümer als zusätzlicher Wohnraum dient.

 

 

Voraussetzung für die Durchsetzung von Abwehransprüchen ist immer, dass die rechtlich geschützten Interessen Einzelner oder der Gemeinschaft durch das Verhalten eines anderen beeinträchtigt werden. Nur dann ist ein Anspruch begründet.

Auch der Miteigentümer kann bei Störungen abmahnen

Wichtig ist aber vor allem, dass vor einem Beschluss eine Abmahnung ausgesprochen wird. Wenn sich die Hausverwaltung trotz Aufforderung nicht um den unzulässigen Gebrauch der Eigentumswohnung oder des Gemeinschaftseigentums kümmert und den störenden Wohnungseigentümer abmahnt, kann diese Abmahnung auch von der Eigentümerversammlung per Beschluss ausgesprochen werden. Auch der einzelne Miteigentümer kann eine Abmahnung aussprechen (so BayObLG, Beschluss vom 15. Febuar 1995, Az. 2Z BR 1/95). Abmahnen heißt, der Wohnungseigentümer muss unter konkreter Nennung des Sachverhaltes aufgefordert werden, den unzulässigen Gebrauch der Eigentumswohnung oder des Gemeinschaftseigentums zu unterlassen.

Seite 2 | Die Eigentümerversammlung entscheidet zuerst; drohende Gefahr; Eigenmächtiges Vorgehen; Entziehung

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