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So ändert die WEG Verteilerschlüssel rechtssicher

ie Wohnungseigentümer haben weitreichende Kompetenzen zur Neuordnung der Kostenverteilungsschlüssel zur Hausgeldabrechnung Doch nicht alles was eine Eigentümergemeinschaft für sinnvoll erachtet, findet auch den Gefallen der Richter. Damit sie rechtssicher einzelne Verteilungsschlüssel in der Eigentümerversammlung mit Mehrheitsbeschluss ändern können, erläutern wir ihnen die vom Bundesgerichtshof in seinem Leitsatzurteil (BGH V ZR 202/09) zu § 16 Abs. 3 und 4 aufgestellten Normen und geben ihnen am Ende des Artikels eine Beispielformulierung an die Hand.

 

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Die Verwalterabrechnung nach dem Wohnungseigentumsgesetz

Das Buch ist nicht nur für Verwalter geeignet, sondern auch für Wohnungseigentümer, die ihre Jahresabrechnung endlich verstehen wollen. Wer als Beirat für eine Prüfung der Abrechnung verantwortlich ist bekommt die notwendige Hilfe.

 

Das sagt der Bundesgerichtshof

1. Grundsätzlich entspricht eine nicht auf dem von der Teilungserklärung vorgegebenen Abrechnungsschlüssel beruhende Abrechnung nicht den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung.

2. Ein durch Vereinbarung festgelegter Umlageschlüssel kann jedoch durch Mehrheitsbeschluss nach § 16 Abs. 3 WEG geändert werden!

"Allerdings eröffnet § 16 Abs. 3 WEG den Wohnungseigentümern bei Betriebs- und Verwaltungskosten die Möglichkeit, auch einen durch Vereinbarung festgelegten Umlageschlüssel durch einen Mehrheitsbeschluss zu ändern. Das ergibt sich zwar nicht schon aus dem Wortlaut der genannten Bestimmung, geht jedoch klar aus den Gesetzesmaterialen (Gesetzentwurf der Bundesregierung) hervor und wird vor diesem Hintergrund auch durch die Regelung des § 16 Abs. 5 WEG bestätigt."

Für die Frage, was Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums sind, verweist § 16 Abs. 3 WEG auf die mietrechtliche Bestimmung des § 556 Abs. 1 BGB. Kostenpositionen, die der mehrheitlichen Änderungskompetenz der Wohnungseigentümer unterliegen, sind demnach die in § 2 Betriebskostenverordnung aufgeführten Kosten, die der Vermieter im Mietrecht bei entsprechender Vereinbarung auf seine Mieter umlegen kann. Ein Vergleich typischer Kostenpositionen einer Wohnungseigentümergemeinschaft mit den in der Betriebskostenverordnung aufgeführten Positionen zeigt, dass so gut wie alle Kostenpositionen Betriebskosten i. S. v. § 556 Abs. 1 BGB darstellen.
Daneben hat die Eigentümergemeinschaft auch die Kompetenz zur geänderten Verteilung der Verwalterkosten, zu nennen ist hier das Verwalterhonorar, die Sondervergütungen des Verwalters oder die Aufwendungsersatzpauschalen für den Verwaltungsbeirat sowie die Kosten des Geldverkehrs.

Beschlussantrag auf der Eigentümerversammlung notwendig

3. Die Abänderung eines Umlageschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG muss transparent gestaltet werden.

"Hierfür genügt es nicht, dass einer Abrechnung oder einem Wirtschaftsplan lediglich der neue Schlüssel zugrunde gelegt wird. Schon aus der Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung muss hervorgehen, dass der Kostenverteilungsschlüssel Gegenstand der Beschlussfassung sein soll (§ 23 Abs. 2 WEG). Zudem bedarf es eines ausdrücklichen vorgeschalteten Beschlusses für die künftige Änderung des Kostenumlageschlüssels."

Wenn sie als einzelner Wohnungseigentümer jetzt der Auffassung sind, dass ein Verteilungsschlüssel geändert werden sollte und sie auf der Eigentümerversammlung keine Mehrheit hierzu finden, ist die gerichtliche Durchsetzung eines geänderten Verteilungsschlüssels in der Hausgeldabrechnung gegen den Willen der übrigen Eigentümer nicht einfach.

Keine rückwirkende Änderung des Verteilungsschlüssels

4. Immer wieder beliebt auf der Eigentümerversammlung: Die Hausgeldabrechnung wird von einigen Eigentümern als unfair bezeichnet, einzelne Verteilungsschlüssel sollen spontan geändert werden. Das geht nicht!

"Eine rückwirkende Änderung des Umlageschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG entspricht in der Regel nicht den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Ein Wohnungseigentümer darf grundsätzlich darauf vertrauen, dass die bis zu einer Änderung des Verteilungsschlüssels angefallenen Kosten nach dem bis dahin geltenden (bisherigen) Schlüssel umgelegt werden (ähnlich Riecke/Schmid/Elzer, aaO, § 16 Rdn. 86; Schmid, ZMR 2010, 259, 260). Erst recht führt dieser Vertrauensschutzgedanke dazu, dass in der Regel nicht in bereits abgeschlossene Abrechnungszeiträume rückwirkend eingegriffen werden darf.

Die Instandhaltungsrücklage ist tabu

5. § 16 Abs. 4 WEG weist den Wohnungseigentümern nicht die Kompetenz zu, einen die Ansammlung von Instandhaltungsrücklagen betreffenden Verteilungsschlüssel zu ändern.

"Eine wirksamen Änderung des Kostenverteilungsschlüssels zur Ansammlung der sog. Gebäudezuführungsrücklage ist keine Einzelfallregelgung, im Sinne von § 16 Abs. 4 WEG. Die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels regelt nicht nur eine einzelne Maßnahme und erschöpft sich nicht in deren Vollzug, weil Instandhaltungsrückstellungen nicht für eine einzige Maßnahme, sondern für den zukünftigen - noch nicht konkret vorhersehbaren - Instandhaltungs- und Instandsetzungsbedarf gebildet werden. Eine schon nach dem Inhalt des Beschlusses über den Einzelfall hinausreichende Änderung des Schlüssels ist nicht von der Beschlusskompetenz nach § 16 Abs. 4 WEG gedeckt und daher nichtig."

 

Beispielbeschluss zur Änderung der Kostenverteilung

Beschluss Top X, Änderung der Kostenverteilung hinsichtlich des Verwalterhonorars
Gemäß § xx der Teilungserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft vom xx.xx.xxxx zu der Urkundenrollen-Nummer xx erfolgt die Verteilung der Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Miteigentums unter den Wohnungseigentümern nach Miteigentumsanteilen. Abweichend hiervon soll die Verteilung des Verwalterhonorars sowie zusätzlich vereinbarter Sonderhonorare ab dem xx.xx.xxxx künftig grundsätzlich nach Sondereigentums- bzw. Teileigentumseinheiten erfolgen.
 

 

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