WEG-Reform 2020 - das ändert sich

menschen im bueroDas Wohnungseigentumsrecht wird voraussichtlich 2020 kräftig durchgeschüttelt. Bild von StockSnap auf Pixabay

Die letzte umfassende Reform des Wohnungseigentumsgesetz stammt aus dem Jahr 2007. Seitdem hat sich viel getan! Zeit also, das Werk den aktuellen Gegebenheiten anzupassen. Das Gesetz könnte zum 01. September 2020 in Kraft treten. Aufgrund der zahlreichen Änderungswünsche und der Covid-19-Pandemie lässst sich der Zeitplan jedoch wohl kaum halten. Riskieren wir einen Blick in den aktuellen Referentenentwurf.

Gestattung bestimmter baulicher Veränderungen

Jede Wohnungseigentümerin und jeder Wohnungseigentümer kann angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die auf seine Kosten

  1. dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen,
  2. dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge,
  3. dem Einbruchsschutz und
  4. dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität dienen.

Auch jede Mieterin und jeder Mieter soll im Grundsatz einen Anspruch auf die Umsetzung dieser baulichen Veränderungen haben. Die Kosten der Maßnahme sind dann mieterseits zu tragen.

Elektrische Ladestationen: Auf unseren Eigentümerversammlungen kein großes Thema. In den Tiefgaragen fehlen die technischen Voraussetzungen (Stromleitungen, Leerrohre) und auch die Stromversorger können das nicht leisten. Hinzu kommen hohe Investitionskosten und für viele Eigentümer ist die Anschaffung eines E-Autos noch keine Option. Dies bestätigt auch eine Umfrage, die der ADAC im März 2020 unter 310 Hausverwaltungen und anderen Unternehmen aus der Wohnungswirtschaft in elf Großstädten in Auftrag gab.

Interessant für vermietende Eigentümer

Erhaltungsmaßnahmen: Stehen Erhaltungsmaßnahmen in der Wohnungseigentumsanlage oder im Sondereigentum an, hat der Mieter diese Maßnahmen zu dulden; es wird auf die §§ § 555a 555c, 555d des Bürgerlichen Gesetzbuchs Bezug genommen.

Betriebskostenabrechnung: Soll eine Verteilung nach den Verteilungsmaßstäben der Eigentümergemeinschaft erfolgen, muss dies zwischen Mieter und vermietendem Eigentümer explizit vereinbart werden. Hier erfolgt nun eine Umkehrung. Es gilt die Kostenverteilung der Eigentümergemeinschaft, es sei denn, die Vertragsparteien haben etwas anderes vereinbart.

Beschlusssammlung

Die gesetzliche Pflicht zur Führung einer separaten Beschlusssammlung soll aufgehoben werden. Niederschriften über Beschlüsse und Urteile sind in Textform aufzubewahren. Beschlüsse zu den Nutzungen und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie zu den Nutzungen und Kosten bei baulichen Veränderungen sowie diesbezügliche Urteile sind hervorzuheben. Zudem wird im Gesetz ausdrücklich klargestellt, dass Niederschriften unverzüglich nach der jeweiligen Versammlung zu erstellen sind.

Eigentümerversammlung und Beschlussfassung

  1. Wohnungseigentümer sollen zukünftig Online an einer Eigentümerversammlung teilnehmen und beschließen können.
  2. Die Eigentümerversammlung soll unabhängig von der Anzahl der erschienenen Wohnungseigentümer und -eigentümerinnen beschlussfähig sein.
  3. Verlängerung der Einberufungsfrist für die Eigentümerversammlungen von zwei auf vier Wochen.
  4. Die Einberufung einer außerordentlichen Versammlung kann in Textform erfolgen. Dies gilt auch für den Umlaufbeschluss.

Verwaltungsbeirat

  • Bisher musste ein Verwaltungsbeirat aus drei Personen bestehen. Abweichende Mitgliederzahlen mussten per "Vorab-Beschluss" beschlossen werden.  Der Gesetzesentwurf gibt nun keine Mindestgröße mehr vor.
  • Bei unentgeltlicher Tätigkeit beschränkt sich die Haftung auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit.
  • Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich, eine Eigentümerversammlung einzuberufen, kann die Gemeinschaft nun, auch wenn kein Beirat existiert, einen durch Beschluss ermächtigten Wohnungseigentümer zur Versammlung einberufen lassen.

Erweiterung der Sondereigentumsfähigkeit

Der Gesetzenwurf sieht vor, die Sondereigentusmfähigkeit auf Freiflächen wie Stellplätze und Terrassen zu erweitern. Die derzeitige Praxis, sondereigentumsähnlich ausgestaltete Sondernutzungsrechte an solchen Flächen zu begründen, führe zu Rechtsunsicherheit.

 


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Vertragsstrafen

Verstöße gegen die Gemeinschaftsordnung sollen die Wohnungseigentümer durch die Einführung von Vertragsstrafen beschließen können. Unter dem neuen § 19 Absatz 3 heißt es "Die Wohnungseigentümer können beschließen, wann Geldforderungen fällig werden und wie sie zu erfüllen sind. Sie können ferner Regelungen für den Fall beschließen, dass ein Wohnungseigentümer seine Pflichten verletzt.

Da sind wir gespannt, ob es zu "Vertragsstrafenorgien" kommt. Der Zweck der Regelung soll darin liegen "den Wohnungseigentümern zu begegnen, die die Gemeinschaft durch wiederholte Verstöße gegen die Gemeinschaftsordnung belasten, deren Fehlverhalten aber keine Entziehung des Wohnungseigentums rechtfertigt."

Vereinbarungsändernde Beschlüsse gehören in das Grundbuch

Der Kauf einer Eigentumswohnung ist manchmal mit dem Kauf einer Wundertüte gleichzusetzen. Dies gilt auch, wenn es um Beschlüsse geht. Denn, in der Regel prüft ein Käufer nicht, was in der Beschlusssammlung steht, er schaut in das Grundbuch und die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung. Die Überraschung folgt dann oft, wenn die Eigentümerversammlung ansteht und er mit „vereinbarungsändernden Beschlüssen“ Bekanntschaft macht.

Deshalb sollen diese Beschlüsse in das Grundbuch eingetragen werden. Um das Grundbuch gleichzeitig nicht zu überfrachten und seine Informationsfunktion nicht zu beeinträchtigen, soll dies aber nur für Beschlüsse gelten, die aufgrund einer vereinbarten Öffnungsklausel gefasst werden. Beschlüsse, die aufgrund einer gesetzlichen Öffnungsklausel gefasst werden, wirken dagegen auch ohne Grundbucheintragung gegen Sondernachfolger.

Die Abberufung des Verwalters

Bis heute ist es nicht so einfach, einen einmal bestellten Verwalter loszuwerden, mit dessen Arbeit die Gemeinschaft nicht zufrieden ist. Ein wichtiger Grund musste immer her. Dies entfällt nun. Von der Berufung unabhängig ist freilich der Vergütungsanspruch des Verwalters; er richtet sich nach den vertraglichen Vereinbarungen.

 

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