Kostentragung bei Schäden an Sondernutzungsrechten

Diesen Tagunsgordnungspunkt liebt jeder WEG-Verwalter: Die Kostentragung bei Instandhaltungsbedarf eines Sondernutzungsrechtes. Die Eigentümer Kowalski besitzen ein Sondernutzungsrecht am Garten und der morsche Baum muss nun gefällt werden. Herr Müller aus dem 2. Stock hat das Sondernutzungsrecht an der Garage im Hof und das Garagentor fällt bald aus den Angeln und sollte dringend erneuert werden. Kein Miteigentümer darf in den Garten der Familie Kowalski und die Garage darf Herr Müller auch nur alleine nutzen. Warum soll die Gemeinschaft für die Reparaturkosten aufkommen?

Die Sondernutzungsfläche ist Gemeinschaftseigentum

Grundsätzlich gilt zunächst, dass trotz Einräumung eines Sondernutzungsrechtes die Sondernutzungsfläche Gemeinschaftseigentum ist. Die Wohnungseigentümer sind daher gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG kostenpflichtig zur Instandhaltung verpflichtet. Die Kosten sind von den Eigentümern im Verhältnis ihrer im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteile zu tragen.

Nach § 16 Abs. 4 WEG besitzen die Wohnungseigentümern jedoch eine erweiterte Beschlusskompetenz zur Regelung der Kostentragung und Kostenverteilung. Diese Bestimmungen können (in Grenzen) auch auf Regelungen zur Verteilung von Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten bei besonderer Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums angewendet werden. Jedoch immer nur im konkreten Einzelfall.


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Prüfen Sie die Gemeinschaftsordnung zur Kostentragung

Immer sollten Eigentümergemeinschaft und betroffener Eigentümer die Gemeinschaftsordnung oder eventuell getroffene Vereinbarungen zu Sondernutzungsrechten vorab prüfen. Denn es kann durchaus sein, dass hier abweichende Regelungen zur Kostentragung getroffen wurden. Ist dies der Fall, muss die Kostenübernahme nach den dort festgelegten Prinzipien erfolgen, ansonsten gilt die Kostentragung nach Miteigentumsanteilen.

Den Eigentümer trifft die Instandhaltungspflicht

Wurde die Instandhaltungspflicht durch eine gesonderte Vereinbarung oder die Gemeinschaftsordnung wirksam auf den Wohnungseigentümer übertragen, können die Wohnungseigentümer nicht über die Durchführung von Instandhaltungsmaßnahmen beschließen. Es bleibt dem Sondernutzungsberechtigten allein überlassen, ob er das schadhafte Garagentor reparieren läßt oder den morschen Baum fällt. Ihn kann lediglich die Verkehrssicherungspflicht für die Sondernutzungsfläche treffen (BayObLG vom 17.05.1985, 2 ZR BR 144/84).

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