Die Abwicklung von Versicherungsschäden ist tägliche Hausverwalterpraxis. Ob Rohrbruch, Sturm oder Brand, häufig sind gleichzeitig Teile des Gemeinschaftseigentums und des Sondereigentums betroffen. Eine häufige Frage eines Wohnungseigentümers lautet daher: „Welche Schäden reguliert die Wohngebäudeversicherung einer Wohnungseigentümergemeinschaft?“
Was ist in der Wohngebäudeversicherung versichert?
Die Versicherer unterscheiden zwischen:
- dem Gebäude,
- den Gebäudebestandteilen und
- dem Zubehör.
Was ist ein Gebäude?
Ein Gebäude, ist ein fest mit dem Boden verbundenes Bauwerk, das überwiegend zu Wohnzwecken genutzt wird und gegen äußere Einflüsse schützt.
Was sind Gebäudebestandteile?
Beim Bau eines Gebäudes werden zahlreiche Teile eingebaut. Diese Gebäudebestandteile sind fest in das Gebäude eingefügt, würde man versuchen, sie von dem Gebäude zu trennen, würden sie zerstört oder in ihrem Wesen verändert, zudem verlieren sie durch ihre feste Verbindung mit dem Gebäude ihre Selbständigkeit (Beispiele: Fliesen, Tapeten, Decken- und Wandvertäfelungen, Heizungsanlagen, Balkongeländer, Dachrinnen, verklebte Teppich- und PVC-Böden, individuell angefertigte Einbaumöbel*, Türen, Fenster, sanitäre Einrichtungen).
* Hierzu gehören die von einem Tischler oder Schreiner besonders auf die Raumverhältnisse angefertigte Einbauküchen oder Einbaumöbel, die der Versicherungsnehmer als Gebäudeeigentümer einfügen lässt. Bringt der Mieter oder Wohnungseigentümer auf seine Kosten und sein Risiko die Einbaumöbel oder -küchen ein, dann gehören sie zum Hausrat.
Was ist Zubehör?
Unter Zubehör versteht die VGB eine bewegliche Sache, die der Instandhaltung des Gebäudes oder der überwiegenden Zweckbestimmung des Gebäudes - d.h. überwiegend zu Wohnzwecken - dient (Beispiele Instandhaltung: Im Keller gelagerte Fliesen, Dachziegel, Fassadenfarbe, Werkzeuge für evtl. Reparaturen oder auch die Reinigungsmittel des Putzdienstes. Das in einem Erdtank gelagerte Heizöl nicht, da es sich ausserhalb des Gebäudes befindet. Beispiele Zweckbestimmung des Gebäudes: Gemeinschaftliche Waschmaschinen oder Trockner in der Waschküche, an der Fassade angebrachte Hausbriefkästen, Aussenbeleuchtung oder Balkonkästen. Der in der Garage geparkte Rasenmäher nicht, er dient der Pflege des Grundstück).
Was ist in der Hausratversicherung versichert?
Im Gegensatz dazu leistet die Hausratversicherung, wenn eine versicherte Sache (Möbel, Fernseher, Teppichläufer etc.) durch eine versicherte Gefahr (in der Regel analog zur Verbundenen Wohngebäudeversicherung) als Folge einer versicherten Gefahr am Versicherungsort zerstört, beschädigt oder abhanden kommt. Sie wird vom Eigentümer der Wohnung für sein Sondereigentum abgeschlossen.
Wohngebäudeversicherung versus Hausratversicherung
| Kriterium | Wohngebäudeversicherung | Hausratversicherung |
|---|---|---|
| Versicherte Objekte | Das Gebäude und fest verbundene Bestandteile (z. B. Dach, Wände, fest installierte Heizungen) | Bewegliche Einrichtungsgegenstände (z. B. Möbel, Elektrogeräte, Kleidung) |
| Abgedeckte Gefahren | Feuer, Leitungswasser, Sturm, Hagel, Blitzschlag (oft optional erweiterbar) | Feuer, Leitungswasser, Einbruchdiebstahl, Vandalismus, Sturm und Hagel |
| Typische Schäden | Dachschäden durch Sturm, Wasserschäden durch defekte Leitungen, Brandschäden am Gebäude | Diebstahl, Wasserschäden an Möbeln, Brandschäden an Einrichtung |
| Versicherungsnehmer | Immobilieneigentümer | Mieter oder Eigentümer (für den Inhalt der Wohnung) |
| Wertberechnung | Wiederherstellungswert des Gebäudes | Neuwert der versicherten Gegenstände |
| Zusatzversicherungen | Elementarschadenversicherung, Glasbruchversicherung | Fahrradversicherung, Glasversicherung |
| Kostenübernahme | Wiederherstellung und Reparatur des Gebäudes | Kosten für Neuanschaffung des beschädigten oder gestohlenen Hausrats |
Hier drei Praxisbeispiele, die den Unterschied zwischen einer Wohngebäudeversicherung und einer Hausratversicherung verdeutlichen
Beispiel 1: Wasserschaden durch ein geplatztes Rohr
Wohngebäudeversicherung: Ein Wasserrohr im Gebäude platzt und verursacht Schäden an der Wand und am Fußboden (z. B. Fliesen). Die Wohngebäudeversicherung deckt die Kosten für die Reparatur des Rohrleitungssystems und die Wiederherstellung von Wänden und Böden.
Hausratversicherung: Das austretende Wasser beschädigt Möbel, Teppiche und Elektrogeräte in der Wohnung. Die Hausratversicherung übernimmt die Kosten für die Neuanschaffung oder Reparatur dieser beschädigten Einrichtungsgegenstände.
Beispiel 2: Sturm beschädigt das Dach
Wohngebäudeversicherung: Ein starker Sturm deckt das Dach eines Wohnhauses ab und beschädigt die Dachkonstruktion. Die Wohngebäudeversicherung übernimmt die Reparaturkosten für das Dach und die fest installierten Bestandteile des Hauses.
Hausratversicherung: Regenwasser dringt durch das beschädigte Dach in die Wohnung ein und zerstört den Fernseher und das Sofa. Hier greift die Hausratversicherung, die den Ersatz oder die Reparatur der betroffenen Möbel und Geräte abdeckt.
Beispiel 3: Einbruchdiebstahl
Wohngebäudeversicherung: Ein Einbrecher beschädigt die Tür und das Fenster, um in die Wohnung zu gelangen. Die Wohngebäudeversicherung zahlt für die Reparatur oder den Ersatz der beschädigten Türen und Fenster.
Hausratversicherung: Der Einbrecher stiehlt Wertsachen wie Laptops, Schmuck und Bargeld aus der Wohnung. Die Hausratversicherung erstattet den Wert der gestohlenen Gegenstände, basierend auf dem Neuwert.
Diese Beispiele verdeutlichen, dass die Wohngebäudeversicherung für das Gebäude und dessen fest installierte Bestandteile zuständig ist, während die Hausratversicherung die beweglichen Gegenstände im Haushalt schützt.
Einzelfragen
Ich bin Wohnungseigentümer in einer Wohnungseigentumsanlage und habe keine Hausratversicherung, wer ersetzt mir den durch einen Leitungswasserschaden durchnässten Computer?
Wenn du als Wohnungseigentümer keine Hausratversicherung hast, wird dir ein Schaden an deinen beweglichen Gegenständen (wie Möbeln, Elektrogeräten oder Kleidung) nicht ersetzt. Die Wohngebäudeversicherung deckt zwar Schäden am Gebäude selbst (wie Wände, Decken, Böden und fest installierte Gegenstände), aber nicht deine persönlichen Besitztümer.
Für Schäden an Gemeinschaftseigentum, wie zum Beispiel Wände, Dach oder Fensterrahmen, greift die Gebäudeversicherung der Eigentümergemeinschaft. Diese Versicherung übernimmt jedoch nicht die Kosten für den Hausrat in deiner Wohnung.
Um sicherzustellen, dass deine persönlichen Gegenstände abgesichert sind, ist es ratsam, eine Hausratversicherung abzuschließen. Ohne diese Versicherung trägst du das Risiko für Schäden an deinem beweglichen Eigentum selbst.
Kann ich den Ersatz meiner Schäden in meiner Wohnung von der Eigentümergemeinschaft einklagen?
Ob du Schäden in deiner Wohnung von der Eigentümergemeinschaft einklagen kannst, hängt von mehreren Faktoren ab:
1. Unterscheidung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum: In einer Wohnungseigentumsanlage wird zwischen Sondereigentum (alles, was dir persönlich gehört, wie Innenräume, Böden, Wände innerhalb der Wohnung) und Gemeinschaftseigentum (alles, was allen gehört, wie das Dach, tragende Wände, gemeinschaftliche Flächen) unterschieden. Schäden am Gemeinschaftseigentum werden in der Regel durch die Gebäudeversicherung der Eigentümergemeinschaft gedeckt.
2. Schaden am Gemeinschaftseigentum: Wenn der Schaden in deiner Wohnung auf ein Problem am Gemeinschaftseigentum zurückzuführen ist, wie zum Beispiel ein undichtes Dach oder eine defekte Wasserleitung, die das Gemeinschaftseigentum betrifft, kann die Eigentümergemeinschaft zur Verantwortung gezogen werden. In diesem Fall wird der Schaden durch die Wohngebäude Versicherung reguliert.
3. Schaden am Sondereigentum: Schäden, die nur dein Sondereigentum betreffen (z. B. Möbel oder Elektrogeräte), fallen in deinen Verantwortungsbereich. Diese Schäden können normalerweise nicht von der Eigentümergemeinschaft eingeklagt werden, da sie durch deine eigene Hausratversicherung abgedeckt werden müssten.
Wenn die Eigentümergemeinschaft oder die Hausverwaltung eine Pflicht verletzt hat (z. B. durch unzureichende Instandhaltung des Gebäudes oder Verzögerung bei der Behebung eines Problems), könnte ein Anspruch bestehen. Hier wäre eine rechtliche Beratung sinnvoll. In Fällen, in denen unklar ist, ob die Eigentümergemeinschaft haftet, ist es ratsam, die Teilungserklärung und die Eigentümervereinbarungen genau zu prüfen oder einen Rechtsanwalt für Wohnungseigentumsrecht hinzuzuziehen.
Die Wohnungseigentums-Anlage hat ein Fahrradkeller, dieser wurde aufgebrochen und auch das Fahrrad meine Mieterin wurde gestohlen, sie möchte das Fahrrad von mir ersetzt bekommen. Bin ich dafür als Vermieterin zuständig?
In diesem Fall gibt es mehrere Faktoren, die klären, wer für den Diebstahl der Fahrräder im gemeinschaftlichen Fahrradkeller haftet:
1. Gemeinschaftseigentum vs. Sondereigentum:
Fahrradkeller: Der Fahrradkeller zählt zum Gemeinschaftseigentum, für dessen Instandhaltung und Sicherheit die Eigentümergemeinschaft verantwortlich ist. Die Verwaltung und Instandhaltung des Fahrradkellers muss durch die Eigentümergemeinschaft oder die beauftragte Hausverwaltung gewährleistet werden (z. B. durch ordnungsgemäße Sicherung, Schlösser und Türen).
Fahrräder: Die gestohlenen Fahrräder gehören dem Sondereigentum der jeweiligen Bewohner. Das bedeutet, dass der Diebstahl von persönlichen Gegenständen in der Regel nicht von der Eigentümergemeinschaft, sondern durch eine Hausratversicherung der einzelnen Mieter oder Eigentümer abgedeckt werden kann.
2. Haftung der Eigentümergemeinschaft:
Die Eigentümergemeinschaft könnte haften, wenn nachgewiesen wird, dass sie ihren Pflichten zur ordnungsgemäßen Instandhaltung und Sicherung des Fahrradkellers nicht nachgekommen ist.
Zum Beispiel:
- Wenn der Fahrradkeller nicht ausreichend gesichert war (defekte Schlösser oder Türen, die nicht repariert wurden).
- Wenn es wiederholt Diebstähle gab und keine angemessenen Sicherheitsmaßnahmen getroffen wurden.
- Falls dies der Fall ist, könnten die betroffenen Eigentümer oder Mieter unter Umständen eine Haftung der Gemeinschaft geltend machen. Allerdings müssten sie nachweisen, dass die Eigentümergemeinschaft oder die Hausverwaltung eine Pflichtverletzung begangen hat.
3. Hausratversicherung:
- Für den Diebstahl der Fahrräder ist in den meisten Fällen die Hausratversicherung des jeweiligen Eigentümers oder Mieters zuständig, sofern Fahrräder in der Police mitversichert sind. Viele Hausratversicherungen decken den Diebstahl von Fahrrädern im gemeinschaftlichen Fahrradkeller ab, allerdings sollten die Versicherungsbedingungen dies explizit einschließen.
- Die Versicherung zahlt jedoch nur, wenn bestimmte Sicherheitsvorgaben erfüllt sind (z. B. ein verschlossener Keller oder ein zusätzlich gesichertes Fahrrad).
Fazit:
Eigentümergemeinschaft: Die Eigentümergemeinschaft haftet nur, wenn sie ihre Pflichten zur Sicherung des Fahrradkellers verletzt hat (z. B. durch unterlassene Reparaturen).
Einzelne Bewohner: Die gestohlenen Fahrräder fallen in das Sondereigentum der Bewohner, und diese sollten sich an ihre Hausratversicherung wenden, um den Diebstahl zu melden.
