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Ein Garten zur alleinigen Nutzung, ein eigener Stellplatz oder eine Dachterrasse: Ein Sondernutzungsrecht kann den Wert und die Attraktivität einer Eigentumswohnung erheblich steigern. Doch was genau darf der berechtigte Eigentümer? Kann ein solches Recht nachträglich eingeräumt, auf einen Nachbarn übertragen oder von der Eigentümergemeinschaft wieder entzogen werden?

Entscheidend ist die Unterscheidung zwischen dem Sondernutzungsrecht, einer gewöhnlichen Gebrauchsregelung und dem Sondereigentum. Denn für die Begründung, Änderung und Aufhebung gelten unterschiedliche rechtliche Voraussetzungen.

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Im Garten einer Eigentumswohnung steht eine alte Kastanie. Der Eigentümer nutzt die Gartenfläche aufgrund eines Sondernutzungsrechts allein. Nun stellt ein Baumgutachter fest, dass der Baum nicht mehr standsicher ist und gefällt werden muss. Doch wer bezahlt die Baumfällung: der Sondernutzungsberechtigte oder die gesamte Wohnungseigentümergemeinschaft?

Die Antwort hängt nicht allein davon ab, wer den Garten nutzen darf. Entscheidend sind die Eigentumsverhältnisse, die Regelungen der Gemeinschaftsordnung und die gesetzlich zulässige Kostenverteilung. Außerdem muss geklärt werden, wer die Fällung beschließen darf und welche naturschutzrechtlichen Vorgaben gelten.

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Der erste Schnee fällt, der Gehweg ist glatt und schon beginnt in der Eigentümergemeinschaft die Diskussion: Wer muss räumen und streuen? Dürfen die Wohnungseigentümer einen Winterdienstplan beschließen, nach dem jeder einmal an der Reihe ist? Und wer haftet, wenn jemand auf einem vereisten Weg stürzt?

Auch im Herbst können Verkehrssicherungspflichten zum Streit führen. Nasses Laub auf Treppen und Gehwegen ist nicht ungefährlich. Für Wohnungseigentümergemeinschaften kommt es deshalb darauf an, die notwendigen Arbeiten zuverlässig zu organisieren. Eine persönliche Arbeitspflicht lässt sich den Eigentümern allerdings nicht einfach durch Mehrheitsbeschluss auferlegen.

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Eine Frau geht durch einen sommerlichen Garten

Ein schöner Gemeinschaftsgarten kann die Wohnqualität erheblich verbessern. Doch spätestens beim Rasenmähen, beim Aufstellen neuer Gartenmöbel oder beim Wunsch nach einem eigenen Gemüsebeet stellt sich die Frage: Wer darf eigentlich was?

Gehört der Garten zum Gemeinschaftseigentum, steht grundsätzlich allen Wohnungseigentümern das Recht zur Mitbenutzung zu – unabhängig von der Größe ihrer Wohnung oder ihrem Miteigentumsanteil. Diesen Grundsatz stellte bereits das BayObLG mit Beschluss vom 21. März 1972 (2 Z 58/70) fest. Auch der Bundesgerichtshof befasste sich mit den Nutzungsrechten an gemeinschaftlichen Gartenflächen (BGH, Urteil vom 8. April 2016 – V ZR 191/15).

Wie der Garten genutzt, gepflegt und gestaltet wird, kann die Eigentümergemeinschaft im Rahmen des Wohnungseigentumsgesetzes regeln. Dabei ist zwischen der gewöhnlichen Gartennutzung, der laufenden Pflege und baulichen Veränderungen zu unterscheiden. Eine besondere Rolle spielen außerdem Sondernutzungsrechte, die einzelnen Eigentümern die ausschließliche Nutzung bestimmter Gartenflächen ermöglichen.

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Ein Wohnungseigentümer möchte seine Wohnung verkaufen. Der Makler verlangt einen Energieausweis, doch in den Verwaltungsunterlagen ist keiner zu finden. Muss der Eigentümer jetzt selbst einen Energieausweis erstellen lassen? Oder ist dafür die Wohnungseigentümergemeinschaft zuständig?

Diese Fragen stellen sich auch bei der Neuvermietung einer Eigentumswohnung. Denn der Energieausweis wird grundsätzlich für das gesamte Gebäude ausgestellt und nicht für jede Wohnung einzeln. Trotzdem muss der einzelne Verkäufer oder Vermieter seinen gesetzlichen Pflichten nachkommen.

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