Ein eigener Garten gehört für viele Käufer zu den schönsten Vorzügen einer Eigentumswohnung. Doch was tun, wenn Nachbarn oder Passanten ungehindert auf die Terrasse und in den Garten schauen können? Ein Sichtschutzzaun sorgt für Privatsphäre. Aber darf ein Wohnungseigentümer ihn einfach errichten, wenn er ein Sondernutzungsrecht am Garten besitzt?
Ein Sondernutzungsrecht bedeutet nicht, dass der Eigentümer die Gartenfläche nach Belieben verändern darf. Vor allem höhere Sichtschutzzäune können eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums darstellen. Welche Regeln gelten und wann ein Rückbau droht, zeigen zwei Gerichtsentscheidungen.
Sichtschutz im WEG-Garten – auf einen Blick
- Ein Sondernutzungsrecht berechtigt zur alleinigen Nutzung einer Gemeinschaftsfläche, erlaubt aber nicht automatisch bauliche Veränderungen.
- Ein dauerhaft errichteter Sichtschutzzaun kann eine bauliche Veränderung nach § 20 WEG darstellen.
- Seit der WEG-Reform 2020 genügt für bauliche Veränderungen grundsätzlich ein Beschluss mit einfacher Mehrheit.
- Die Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung kann besondere Regelungen zur Gartengestaltung enthalten.
- Erhebliche Beeinträchtigungen anderer Eigentümer und eine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage setzen der Gestaltungsfreiheit Grenzen.
- Wer ohne erforderlichen Beschluss baut, riskiert einen kostspieligen Rückbau.
Was erlaubt das Sondernutzungsrecht am Garten?
Bei Wohnungseigentumsanlagen gehören Gartenflächen regelmäßig zum Gemeinschaftseigentum. Einzelnen Wohnungen kann jedoch durch Vereinbarung ein Sondernutzungsrecht an einer bestimmten Gartenfläche zugewiesen sein.
Der berechtigte Eigentümer darf diese Fläche grundsätzlich unter Ausschluss der übrigen Eigentümer nutzen. Er kann dort beispielsweise Gartenmöbel aufstellen und die Fläche im Rahmen der geltenden Regelungen gärtnerisch nutzen.
Das Sondernutzungsrecht verändert jedoch nicht die Eigentumsverhältnisse. Der Garten bleibt Gemeinschaftseigentum.
Wichtig: Aus dem Recht zur alleinigen Nutzung folgt nicht automatisch das Recht, Zäune, Mauern, Gartenhäuser oder andere bauliche Anlagen zu errichten.
Maßgeblich sind die Teilungserklärung, die Gemeinschaftsordnung, bestehende Beschlüsse und die gesetzlichen Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes.
Braucht ein Sichtschutzzaun einen Beschluss?
Ein Sichtschutzzaun kann eine bauliche Veränderung im Sinne von § 20 Abs. 1 WEG darstellen. Das gilt insbesondere, wenn er dauerhaft angelegt ist und das äußere Erscheinungsbild der Wohnanlage verändert.
Ein Eingriff in die Gebäudesubstanz ist dafür nicht zwingend erforderlich. Auch die dauerhafte optische Veränderung des Gemeinschaftseigentums kann rechtlich relevant sein.
Seit der WEG-Reform 2020 können bauliche Veränderungen grundsätzlich mit einfacher Mehrheit beschlossen oder einem Wohnungseigentümer durch Beschluss gestattet werden.
Die frühere generelle Notwendigkeit der Zustimmung aller über das zulässige Maß hinaus beeinträchtigten Eigentümer gilt für Mehrheitsbeschlüsse nicht mehr in dieser Form.
Allerdings sind die Grenzen des § 20 Abs. 4 WEG zu beachten. Eine bauliche Veränderung darf die Wohnanlage nicht grundlegend umgestalten und keinen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen.
LG Hamburg: 1,85 Meter hoher Sichtschutzzaun muss weg
Wie teuer ein eigenmächtiger Zaunbau werden kann, zeigt ein Urteil des LG Hamburg vom 20. Dezember 2017 (318 S 10/17).
Die Eigentümer einer Wohnung besaßen ein Sondernutzungsrecht an einem Vorgarten. Um mehr Privatsphäre zu schaffen, errichteten sie im April 2014 einen grauen, mindestens 1,85 Meter hohen Sichtschutzzaun.
Die Eigentümer gingen davon aus, dass die anderen Mitglieder der Gemeinschaft mit dem Vorhaben einverstanden seien. Sie beriefen sich auf entsprechende mündliche Absprachen und spätere Bestätigungen.
Eine wirksame Beschlussfassung über den konkreten Zaun konnten sie jedoch nicht nachweisen.
Eine andere Eigentümerin verlangte deshalb die Beseitigung.
Die Teilungserklärung erlaubte bestimmte Veränderungen
Eine Besonderheit des Falls lag in der Gemeinschaftsordnung. Diese gestattete grundsätzlich bestimmte bauliche Veränderungen an Flächen, die nur einem Eigentümer zur Nutzung dienten.
Die Erlaubnis war jedoch nicht grenzenlos. Insbesondere durfte der Charakter der betreffenden Fläche und ihrer Umgebung nicht unzulässig verändert werden.
Nach Auffassung des LG Hamburg überschritt der hohe, geschlossene Sichtschutzzaun diese Grenze.
Das Gericht berücksichtigte dabei nicht nur die Gartenfläche selbst, sondern auch deren Wirkung auf die gesamte Wohnanlage.
Der graue Zaun schottete den Vorgarten optisch deutlich ab. Außerdem erschwerte er nach den Feststellungen des Gerichts bestimmte Zugangs- und Nutzungsmöglichkeiten.
Auch die behaupteten früheren Zustimmungen halfen den Eigentümern nicht. Das LG Hamburg verurteilte sie zum Rückbau des Zauns.
Das Urteil: LG Hamburg, 20. Dezember 2017 – 318 S 10/17
Ein Sondernutzungsrecht rechtfertigt nicht jede bauliche Veränderung. Selbst wenn die Gemeinschaftsordnung bestimmte Eingriffe grundsätzlich erlaubt, müssen deren Grenzen eingehalten werden.
Einordnung: Das Urteil wurde vor der WEG-Reform 2020 entschieden. Die damaligen Anforderungen an die Zustimmung dürfen deshalb nicht unverändert auf heutige Beschlüsse übertragen werden. Die Bedeutung der Gemeinschaftsordnung und das Risiko eines eigenmächtigen Umbaus bleiben jedoch aktuell.
AG München 2024: Auch ein Paravent kann unzulässig sein
Dass nicht nur fest errichtete Zäune zu Streitigkeiten führen können, zeigt ein Urteil des AG München vom 2. Mai 2024 (1294 C 10399/24 WEG).
Zwei benachbarte Dachterrassen waren ursprünglich durch eine lichtdurchlässige Trennwand voneinander getrennt. Nach deren Sanierung wurde entsprechend einem Beschluss der Gemeinschaft eine neue Trennwand aus lichtdurchlässigem Glas eingebaut.
Eine Eigentümerin stellte anschließend einen Sichtschutz in Form eines Paravents unmittelbar vor diese Trennwand.
Die Nachbarin verlangte die Beseitigung, weil der Sichtschutz ihre Dachterrasse verschattete und die Lichtverhältnisse beeinträchtigte.
Das Gericht gab ihr recht.
Nach Auffassung des AG München konnte auch ein nicht fest mit dem Gebäude verbundener Sichtschutz aufgrund seiner dauerhaften Auswirkungen eine bauliche Veränderung darstellen. Außerdem war der konkrete Sichtschutz mit der beschlossenen lichtdurchlässigen Gestaltung nicht vereinbar.
Das Gericht bestätigte den Beseitigungsanspruch der beeinträchtigten Nachbarin.
Für die Praxis: Nicht allein die feste Verankerung entscheidet darüber, ob eine bauliche Veränderung vorliegt. Auch Art, Dauer und Auswirkungen eines Sichtschutzes können maßgeblich sein.
Welche Rolle spielt die Teilungserklärung?
Vor dem Bau eines Sichtschutzzauns sollte immer zuerst die Teilungserklärung einschließlich der Gemeinschaftsordnung geprüft werden.
Dort können beispielsweise Regelungen enthalten sein über:
- die zulässige Nutzung und Gestaltung der Gartenflächen,
- die Errichtung von Einfriedungen und Zäunen,
- die Höhe und Ausführung eines Sichtschutzes,
- die Bepflanzung und Veränderungen des äußeren Erscheinungsbildes,
- besondere Rechte und Pflichten der Sondernutzungsberechtigten.
Eine ausdrückliche Erlaubnis kann die rechtliche Beurteilung erheblich verändern. Ebenso können verbindliche Gestaltungsregeln bestimmte Ausführungen ausschließen.
Bei der Auslegung kommt es auf den genauen Inhalt der Vereinbarung an. Das gilt auch dann, wenn sich die Eigentümer über viele Jahre an eine bestimmte Gartenpraxis gewöhnt haben.
Reicht die einfache Mehrheit für den Sichtschutzzaun?
Grundsätzlich kann die Eigentümergemeinschaft eine bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG mit einfacher Mehrheit beschließen oder einem einzelnen Eigentümer gestatten.
Ob der konkrete Sichtschutz zulässig ist, muss jedoch gesondert geprüft werden.
Ein Mehrheitsbeschluss darf insbesondere nicht gegen die Grenzen des § 20 Abs. 4 WEG verstoßen. Auch verbindliche Vorgaben der Gemeinschaftsordnung müssen berücksichtigt werden.
Die Mehrheit kann deshalb nicht jede beliebige Einfriedung durchsetzen.
Wird ein Sichtschutz vor allem von einem einzelnen Eigentümer gewünscht, sollte der Beschluss seine genaue Lage, Höhe, Ausführung und Finanzierung festlegen.
Wer bezahlt den Sichtschutzzaun?
Wird einem Eigentümer eine individuelle bauliche Veränderung gestattet, trägt er nach § 21 Abs. 1 WEG grundsätzlich die Kosten selbst.
Das gilt regelmäßig auch für die durch seine Maßnahme verursachten Kosten der Erhaltung und späteren Beseitigung, soweit diese ihm nach den gesetzlichen Regeln zuzuordnen sind.
Bei gemeinschaftlich beschlossenen baulichen Veränderungen kann die Kostenverteilung anders ausfallen. Dann gelten die weiteren Regelungen des § 21 WEG.
Deshalb empfiehlt es sich, bereits im Beschluss festzuhalten, wer die Errichtung, Unterhaltung und gegebenenfalls den späteren Rückbau finanzieren soll.
Was gilt für Hecken und bewegliche Sichtschutzelemente?
Nicht jede Gartenbepflanzung und nicht jeder bewegliche Sichtschutz ist automatisch eine bauliche Veränderung.
Eine übliche Gartenbepflanzung kann durch das Sondernutzungsrecht gedeckt sein. Ein dauerhaft geschlossener Sichtschutz oder eine erhebliche Veränderung der Gartengestaltung kann dagegen zusätzliche rechtliche Fragen aufwerfen.
Auch bei beweglichen Elementen kommt es auf die Umstände an. Entscheidend können insbesondere die Dauer der Aufstellung, die optische Wirkung, bestehende Beschlüsse und mögliche Beeinträchtigungen anderer Eigentümer sein.
Das Münchner Urteil von 2024 zeigt, dass allein die leichte Entfernbarkeit eines Sichtschutzes nicht unbedingt ausreicht, um seine Zulässigkeit zu begründen.
Wie sollten Eigentümer vorgehen?
Wer einen Sichtschutzzaun auf einer Sondernutzungsfläche errichten möchte, sollte das Vorhaben vor Beginn der Arbeiten mit der Verwaltung und der Gemeinschaft klären.
- Teilungserklärung prüfen: Welche Nutzungs- und Gestaltungsrechte bestehen für die Gartenfläche?
- Vorhaben konkret beschreiben: Wo soll der Zaun stehen, wie hoch wird er und aus welchem Material besteht er?
- Auswirkungen berücksichtigen: Werden andere Eigentümer durch Verschattung, Zugangsbehinderungen oder sonstige Umstände beeinträchtigt?
- Beschluss einholen: Soweit erforderlich, sollte die Gestattung vor Beginn der Arbeiten ordnungsgemäß beschlossen werden.
- Kosten klären: Die Finanzierung und die spätere Unterhaltung sollten eindeutig geregelt sein.
- Öffentliches Baurecht prüfen: Auch die bauordnungsrechtlichen und gegebenenfalls nachbarrechtlichen Vorgaben müssen eingehalten werden.
Gerade bei kleineren Eigentümergemeinschaften sind mündliche Absprachen verbreitet. Für eine rechtssichere Gestattung sollte jedoch auf eine nachvollziehbare Beschlussfassung geachtet werden.
Kann nicht bis zur nächsten Eigentümerversammlung gewartet werden, kommt unter den Voraussetzungen des § 23 Abs. 3 WEG auch ein Umlaufbeschluss in Betracht.
Häufige Fragen zum Sichtschutz im WEG-Garten
Darf ich meinen Garten mit Sondernutzungsrecht einzäunen?
Nicht automatisch. Das Sondernutzungsrecht erlaubt die alleinige Nutzung der Gartenfläche, begründet aber nicht ohne Weiteres ein Recht zur Errichtung baulicher Anlagen. Maßgeblich sind die Gemeinschaftsordnung und die gesetzlichen Vorschriften.
Brauche ich für einen Sichtschutzzaun die Zustimmung aller Eigentümer?
Grundsätzlich genügt für die Gestattung einer baulichen Veränderung ein Mehrheitsbeschluss nach § 20 Abs. 1 WEG. Allerdings müssen die Grenzen des § 20 Abs. 4 WEG und mögliche besondere Vereinbarungen beachtet werden.
Wie hoch darf ein Sichtschutzzaun sein?
Das lässt sich nicht mit einer einheitlichen Höhenangabe beantworten. Neben dem Wohnungseigentumsrecht können die Gemeinschaftsordnung, das Landesbaurecht, örtliche Vorschriften und gegebenenfalls nachbarrechtliche Regeln maßgeblich sein.
Ist eine mündliche Erlaubnis der Nachbarn ausreichend?
Eine informelle Zustimmung ersetzt nicht ohne Weiteres einen erforderlichen Beschluss der Eigentümergemeinschaft. Wer sich auf eine Genehmigung beruft, sollte diese anhand der Beschlussunterlagen nachweisen können.
Darf ich stattdessen eine hohe Hecke pflanzen?
Das hängt von den Regelungen zur Gartennutzung, der konkreten Bepflanzung und ihren Auswirkungen ab. Eine Hecke ist nicht automatisch zulässig, nur weil sie anstelle eines Zauns gepflanzt wird.
Kann die WEG den Rückbau eines Zauns verlangen?
Ja. Wurde Gemeinschaftseigentum ohne erforderlichen Beschluss verändert oder verstößt der Zaun gegen verbindliche Vorgaben, können Beseitigungsansprüche entstehen. Ob ein Rückbau verlangt werden kann, hängt vom Einzelfall ab.
Fazit: Sondernutzungsrecht ist keine Baugenehmigung
Ein Garten mit Sondernutzungsrecht bietet viel Freiheit bei seiner Nutzung. Diese Freiheit endet jedoch dort, wo verbindliche Vereinbarungen, Beschlüsse oder die Rechte anderer Eigentümer entgegenstehen.
Wer einen Sichtschutzzaun errichten möchte, sollte deshalb zunächst die Gemeinschaftsordnung prüfen und gegebenenfalls einen Gestattungsbeschluss einholen.
Die Urteile aus Hamburg und München zeigen, dass eigenmächtig errichtete Sichtschutzelemente teuer werden können. Selbst ein nachvollziehbarer Wunsch nach mehr Privatsphäre schützt nicht automatisch vor einer Rückbauverpflichtung.
Rechtsgrundlagen: § 20 WEG, § 21 WEG und § 23 WEG.
Rechtsprechung: LG Hamburg, Urteil vom 20. Dezember 2017 – 318 S 10/17; AG München, Urteil vom 2. Mai 2024 – 1294 C 10399/24 WEG.