Teilungserklärung, die dingliche Aufteilung des Hauses

Die Gemeinschaftsordnung ist eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer zur Regelung des Innenverhältnisses der Eigentümergemeinschaft. Oftmals als Bestandteil der Teilungserklärung hat sie dabei eine überragende Bedeutung in der Eigentümergemeinschaft, sie ist praktisch die "Verfassung" der Gemeinschaft.

Das Vorliegen einer Gemeinschaftsordnung ist für die rechtswirksame Gründung einer Wohnungseigentümergemeinschaft nicht erforderlich. Besteht keine Gemeinschaftsordnung, so regelt sich das Recht der Wohnungseigentümer untereinander ausschließlich nach den gesetzlichen Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes sowie den Vorschriften des BGB über die Gemeinschaft.

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Grund und Boden ist ein Gut, das nicht vermehrt werden kann und das wegen seiner Knappheit wertvoll ist. Dem Eigentum an Grundstücken kommt daher besondere Bedeutung zu. Grundstücke werden bevorzugt als Sicherheiten für Kredite in der Form der Hypothek oder Grundschuld verpfändet. Sie können auch mit anderen Rechten belastet werden. Ferner kann das Eigentumsrecht des Eigentümers oder seine Befugnis, über das Grundstück zu verfügen, beschränkt sein.

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Das Grundbuch hat nicht nur die Bedeutung, eine zuverlässige Übersicht über die an einem Grundstück bestehenden Rechte zu geben. Vielmehr sind auch die Entstehung, Rangfolge und Fortbestand dieser Rechte in der Regel von einer Eintragung abhängig.

Zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück, zu Belastungen eines Grundstücks mit einem Recht sowie zur Übertragung oder Belastung eines solchen Rechts ist die Eintragung der Rechtsänderung im Grundbuch erforderlich. Bei der Übertragung des Eigentums an einem Grundstück wird der Erwerber daher Eigentümer nicht schon durch die Einigung mit dem alten Eigentümer über den Eigentumsübergang (Auflassung), sondern erst mit der Eintragung der Eigentumsänderung im Grundbuch. Auch eine Hypothek oder Grundschuld muß eingetragen werden, damit sie entstehen kann. Zudem muß, soweit über sie eine besondere Urkunde ausgestellt wird (Hypothekenbrief, Grundschuldbrief), diese übergeben oder die Übergabe durch eine besondere Vereinbarung ersetzt werden.

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Nach § 3 Abs. 2 soll Sondereigentum nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind. Abgeschlossenheit liegt nach der allgemeinen Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen der Baubehörde über das Vorliegen der Voraussetzungen zur Einräumung von Sondereigentum (§ 7 Abs.4 Nr. 2 WEG; § 3 Abs. 2 WEG) bei Wohnungen vor, die

1. baulich von fremden Wohnungen und Räumen durch Wände und Decken abgeschlossen sind und
2. einen eigenen abschließbaren Zugang haben.

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