Ein Eigentümer möchte einen Balkon anbauen, eine Ladestation installieren oder seine Terrasse vergrößern. Doch darf er das überhaupt? Welche Mehrheit ist in der Eigentümerversammlung erforderlich? Und müssen auch diejenigen Eigentümer bezahlen, die gegen den Umbau gestimmt haben?

Seit der WEG-Reform 2020 lassen sich bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum leichter beschließen. Das bedeutet allerdings nicht, dass jeder Eigentümer nach Belieben umbauen darf. Die §§ 20 und 21 WEG unterscheiden zwischen der Zulässigkeit einer Maßnahme und ihrer Finanzierung.

Was ist eine bauliche Veränderung?

Nach § 20 Abs. 1 WEG sind bauliche Veränderungen Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen.

Die Abgrenzung ist nicht immer einfach. Wird eine beschädigte Fassade wiederhergestellt, handelt es sich grundsätzlich um eine Erhaltungsmaßnahme. Soll die Fassade dagegen ein völlig neues Erscheinungsbild erhalten, kann eine bauliche Veränderung vorliegen.

Typische Beispiele sind:

• der nachträgliche Anbau eines Balkons oder Wintergartens,
• die Vergrößerung oder Unterkellerung einer Terrasse,
• der Einbau eines Aufzugs oder Treppenlifts,
• die Installation einer Ladestation für Elektrofahrzeuge,
• die Anbringung eines Steckersolargeräts,
• eine wesentliche gestalterische Veränderung der Fassade.

Entscheidend sind die konkrete Ausführung und ihre Auswirkungen auf die Wohnanlage. Ein Eingriff in die Bausubstanz ist nicht zwingend erforderlich. Auch eine auf Dauer angelegte erhebliche Veränderung des äußeren Erscheinungsbildes kann eine bauliche Veränderung sein (BGH, Urteil vom 18. Juli 2025 – V ZR 29/24).

Welche Mehrheit ist erforderlich?

Bauliche Veränderungen können nach § 20 Abs. 1 WEG grundsätzlich mit einfacher Mehrheit beschlossen oder einem einzelnen Eigentümer durch Beschluss gestattet werden.

Maßgeblich ist die Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Enthaltungen werden bei der Ermittlung dieser Mehrheit nicht mitgezählt. Welches Stimmrecht gilt, richtet sich nach § 25 WEG und gegebenenfalls nach abweichenden Vereinbarungen.

Eine generelle Einstimmigkeitspflicht besteht seit der WEG-Reform nicht mehr. Allerdings sind die gesetzlichen Grenzen des § 20 Abs. 4 WEG sowie besondere Regelungen der Gemeinschaftsordnung zu beachten.

Welche baulichen Veränderungen dürfen Eigentümer verlangen?

§ 20 Abs. 2 WEG gewährt jedem Wohnungseigentümer einen Anspruch auf angemessene bauliche Veränderungen, die bestimmten gesetzlich privilegierten Zwecken dienen.

Der Katalog umfasst inzwischen fünf Maßnahmen:

1. Barrierefreiheit: Maßnahmen, die den Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen erleichtern, beispielsweise Rampen, Treppenlifte oder Personenaufzüge.
2. Elektromobilität: Einrichtungen zum Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge.
3. Einbruchschutz: Geeignete bauliche Maßnahmen zur Verbesserung der Sicherheit.
4. Telekommunikation: Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität.
5. Steckersolargeräte: Maßnahmen zur Stromerzeugung durch Balkonkraftwerke. Diese wurden im Oktober 2024 in den gesetzlichen Katalog aufgenommen.

Ein Anspruch bedeutet jedoch nicht, dass der Eigentümer eigenmächtig bauen darf. Über die Durchführung muss im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung beschlossen werden.

Die Gemeinschaft darf dabei insbesondere über die konkrete Ausführung entscheiden. Der anspruchsberechtigte Eigentümer kann deshalb grundsätzlich nicht verlangen, dass ausschließlich seine bevorzugte technische Lösung umgesetzt wird.

Der BGH hat mit Urteil vom 9. Februar 2024 (V ZR 244/22) klargestellt, dass gesetzlich privilegierte Maßnahmen regelmäßig als angemessen anzusehen sind. Nur außergewöhnliche Umstände können ausnahmsweise zu einer anderen Bewertung führen.

Ausführlicher behandeln wir diese Rechtsprechung im Artikel Bauliche Veränderungen zur Barrierereduzierung.

Kann ein Eigentümer auch andere Umbauten verlangen?

Ja. § 20 Abs. 3 WEG regelt den Anspruch auf Gestattung einer baulichen Veränderung außerhalb der privilegierten Maßnahmen.

Ein solcher Anspruch besteht, wenn alle Wohnungseigentümer einverstanden sind, deren Rechte durch die geplante Maßnahme über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden.

Auch in diesem Fall muss grundsätzlich ein Gestattungsbeschluss eingeholt werden. Wird ein bestehender Anspruch zu Unrecht abgelehnt, kann der Eigentümer eine gerichtliche Beschlussersetzung anstreben.

Wo liegen die Grenzen der Mehrheit?

Nicht jede bauliche Veränderung darf beschlossen werden. Nach § 20 Abs. 4 WEG sind Maßnahmen unzulässig, die

• die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder
• einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen.

Eine erhebliche optische Veränderung bedeutet allerdings nicht automatisch, dass die Wohnanlage grundlegend umgestaltet wird.

Der BGH hat mit Urteil vom 9. Februar 2024 (V ZR 33/23) betont, dass eine grundlegende Umgestaltung bei gesetzlich privilegierten Maßnahmen typischerweise nicht anzunehmen ist. Die vom Gesetzgeber gewollte Privilegierung muss bei der rechtlichen Beurteilung berücksichtigt werden.

Auch eine unbillige Benachteiligung liegt nicht bereits vor, weil ein Eigentümer eine Maßnahme ablehnt oder sie ihm persönlich nicht gefällt. Maßgeblich ist eine objektive Bewertung der Auswirkungen im konkreten Fall.

BGH 2026: Streetart an der Hausfassade

Wie weit die Gestaltungsfreiheit einer Eigentümergemeinschaft inzwischen reicht, zeigt ein Urteil des BGH vom 25. September 2026 (V ZR 165/25).

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft in Wuppertal hatte beschlossen, die Fassade eines Hochhauses durch eine internationale Streetart-Künstlerin gestalten zu lassen. Das großformatige Gemälde sollte im Rahmen eines Kunstprojekts entstehen. Das konkrete Motiv stand bei der Beschlussfassung noch nicht fest.

Ein Eigentümer focht den Beschluss an. Er hielt ihn unter anderem für zu unbestimmt und sah in der künstlerischen Gestaltung eine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage.

Der BGH bestätigte jedoch die Wirksamkeit des Beschlusses.

Nach Auffassung des Gerichts war die Maßnahme ausreichend bestimmt, weil insbesondere die Künstlerin, die zu gestaltende Fassadenfläche, die Kostenregelung und die zeitlichen Rahmenbedingungen feststanden. Eine vollständige Beschreibung des späteren Kunstwerks war nicht erforderlich.

Außerdem stellte der BGH klar, dass eine Veränderung des optischen Gesamteindrucks regelmäßig noch keine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage darstellt. Selbst eine künstlerische Fassadengestaltung kann deshalb mit Mehrheit beschlossen werden.

Wer bezahlt eine bauliche Veränderung?

Die Finanzierung richtet sich nach § 21 WEG. Dabei ist zwischen der Zulässigkeit des Beschlusses und der Kostentragung zu unterscheiden.

Eine Maßnahme kann mit einfacher Mehrheit beschlossen werden, ohne dass automatisch alle Wohnungseigentümer an ihren Kosten beteiligt werden dürfen.

1. Individuelle Maßnahmen: Der Eigentümer zahlt

Wird einem Eigentümer eine bauliche Veränderung gestattet oder führt die Gemeinschaft auf sein Verlangen eine privilegierte Maßnahme nach § 20 Abs. 2 WEG durch, trägt er grundsätzlich deren Kosten (§ 21 Abs. 1 WEG).

Beispiel: Ein Eigentümer möchte an seinem Tiefgaragenstellplatz eine Ladestation für sein Elektrofahrzeug installieren. Wird ihm diese individuelle Maßnahme gestattet, muss er grundsätzlich die Kosten übernehmen. Die Nutzungen stehen ihm zu.

2. Wann müssen alle Eigentümer bezahlen?

Nach § 21 Abs. 2 WEG tragen grundsätzlich alle Eigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung entsprechend ihren Miteigentumsanteilen, wenn – vorbehaltlich der individuellen Kostentragung nach Absatz 1 – eine der folgenden Voraussetzungen erfüllt ist:

• Die Maßnahme wurde mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen, sofern keine unverhältnismäßigen Kosten entstehen.
• Die Kosten der Maßnahme amortisieren sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums.

Es handelt sich um zwei alternative Voraussetzungen. Die qualifizierte Mehrheit und die Amortisation müssen nicht gleichzeitig vorliegen.

Bei der Frage, ob unverhältnismäßige Kosten vorliegen, sind neben den Baukosten auch die zu erwartenden Kosten für Nutzung und Erhaltung zu berücksichtigen. Entscheidend ist eine objektive Bewertung der konkreten Wohnanlage.

Für die alternative Amortisationsregel enthält § 21 Abs. 2 Nr. 2 WEG keine allgemein verbindliche feste Jahresgrenze. Maßgeblich ist, ob sich die Kosten innerhalb eines angemessenen Zeitraums voraussichtlich durch entsprechende wirtschaftliche Vorteile ausgleichen.

3. Wann zahlen nur die zustimmenden Eigentümer?

Greifen weder die individuelle Kostentragung nach § 21 Abs. 1 noch die Voraussetzungen einer gemeinschaftlichen Kostentragung nach § 21 Abs. 2 WEG, tragen grundsätzlich diejenigen Wohnungseigentümer die Kosten, die die Maßnahme beschlossen haben (§ 21 Abs. 3 WEG).

Auch die Nutzungen stehen grundsätzlich diesem Eigentümerkreis zu.

Eigentümer sollten deshalb vor einer Abstimmung klären, welche finanziellen Folgen der Beschluss für sie haben kann.

4. Kann die Gemeinschaft andere Kostenregelungen treffen?

§ 21 Abs. 5 WEG ermöglicht eine abweichende Verteilung der Kosten und Nutzungen durch Beschluss.

Allerdings dürfen Eigentümern, die nach den gesetzlichen Regelungen keine Kosten zu tragen haben, durch einen solchen Beschluss keine zusätzlichen Kosten auferlegt werden.

Was gilt bei einer späteren Mitbenutzung?

Ein Eigentümer, der eine bauliche Veränderung zunächst nicht mitfinanziert hat, möchte möglicherweise später ebenfalls davon profitieren.

Das kann beispielsweise vorkommen, wenn zunächst nur einige Eigentümer einen Aufzug finanzieren und ein weiterer Eigentümer diesen später ebenfalls nutzen möchte.

§ 21 Abs. 4 WEG sieht hierfür einen Anspruch auf Beteiligung an den Nutzungen nach billigem Ermessen gegen einen angemessenen Ausgleich vor.

Wie hoch der Ausgleich ausfällt und welche weiteren Kosten zu tragen sind, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab.

Umbau ohne Beschluss: Wann droht Rückbau?

Ein Eigentümer sollte eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums nicht eigenmächtig durchführen.

Der BGH hat mit Urteil vom 21. März 2025 (V ZR 1/24) den Beschlusszwang nach § 20 Abs. 1 WEG ausdrücklich bestätigt. Fehlt der erforderliche Gestattungsbeschluss, kann die Gemeinschaft grundsätzlich die Beseitigung der rechtswidrigen Veränderung verlangen.

Das Urteil ist auch für vermietende Wohnungseigentümer bedeutsam. Ein Eigentümer kann unter bestimmten Voraussetzungen für bauliche Veränderungen verantwortlich sein, die sein Mieter ohne erforderlichen Beschluss am Gemeinschaftseigentum vorgenommen hat.

Beschlusszwang auch in einer Zweier-WEG

Der Beschlusszwang gilt grundsätzlich sogar dann, wenn eine Eigentümergemeinschaft nur aus zwei Mitgliedern besteht.

Das hat der BGH mit Urteil vom 12. Juni 2026 (V ZR 68/25) entschieden. Der Fall betraf eine Gemeinschaft aus zwei Doppelhaushälften.

Allerdings kann sich aus der Gemeinschaftsordnung ergeben, dass das Beschlusserfordernis für bestimmte bauliche Veränderungen abbedungen wurde. Deshalb muss gerade bei kleinen Gemeinschaften zunächst geprüft werden, welche Vereinbarungen gelten.

Der BGH stellte in diesem Verfahren außerdem klar, dass eine erhebliche optische Veränderung der Gesamtanlage nicht dadurch rechtlich unbeachtlich wird, dass sie später durch Anpflanzungen verdeckt ist.

Praxisfälle: Balkon, Terrasse und Balkonkraftwerk

Neuen Balkon anbauen

Ein nachträglicher Balkonanbau verändert regelmäßig Gemeinschaftseigentum und bedarf deshalb grundsätzlich eines Beschlusses.

Besonders konfliktträchtig sind mögliche Beeinträchtigungen anderer Wohnungen durch Verschattung, eingeschränkte Aussicht oder zusätzliche Einblicke.

Solche Nachteile führen nicht automatisch zur Unzulässigkeit der Maßnahme. Sie sind insbesondere anhand der Grenzen des § 20 Abs. 4 WEG zu bewerten.

Welche Bauteile eines Balkons zum Sonder- und welche zum Gemeinschaftseigentum gehören, erläutern wir im Artikel Balkone: Was ist Sondereigentum, was ist Gemeinschaftseigentum?.

Terrasse vergrößern oder unterkellern

Die Vergrößerung oder Unterkellerung einer Terrasse kann erhebliche Eingriffe in das Gemeinschaftseigentum und die Gebäudesubstanz mit sich bringen.

Neben dem erforderlichen Beschluss sind insbesondere mögliche Beeinträchtigungen anderer Eigentümer, die bauliche Ausführung und die Kostenverteilung zu prüfen.

Balkonkraftwerk installieren

Seit Oktober 2024 gehören Steckersolargeräte zu den privilegierten Maßnahmen des § 20 Abs. 2 WEG.

Das bedeutet aber nicht, dass Eigentümer ein Balkonkraftwerk ohne vorherige Beschlussfassung anbringen dürfen.

Der BGH hat am 18. Juli 2025 (V ZR 29/24) bestätigt, dass bereits eine erhebliche dauerhafte Veränderung des äußeren Erscheinungsbildes eine bauliche Veränderung sein kann, selbst wenn nicht in die Gebäudesubstanz eingegriffen wird.

Mehr dazu lesen Sie unter Balkonkraftwerk in der WEG: Wann ist ein Rückbau zulässig?.

Häufige Fragen zu baulichen Veränderungen

Fazit: Erst den Beschluss, dann die Kosten klären

Die WEG-Reform hat bauliche Veränderungen deutlich erleichtert. Viele Maßnahmen können heute mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. Für bestimmte Vorhaben steht einzelnen Eigentümern sogar ein gesetzlicher Anspruch zu.

Die entscheidenden Fragen bleiben jedoch: Ist die Maßnahme zulässig, liegt der erforderliche Beschluss vor und wer trägt die Kosten?

Während § 20 WEG die Beschlussfassung und die individuellen Ansprüche regelt, bestimmt § 21 WEG die Verteilung der Kosten und Nutzungen.

Wer einen Umbau plant, sollte deshalb vor Beginn der Arbeiten die Gemeinschaftsordnung, die Beschlusslage und die finanziellen Folgen prüfen.

Rechtsgrundlagen: § 20 WEG und § 21 WEG.

Wichtige BGH-Entscheidungen: 9. Februar 2024 – V ZR 244/22 und V ZR 33/23; 21. März 2025 – V ZR 1/24; 18. Juli 2025 – V ZR 29/24; 12. Juni 2026 – V ZR 68/25; 25. September 2026 – V ZR 165/25.