Die Fassade ist sanierungsbedürftig, die Fenster müssen ausgetauscht oder die Heizungsanlage soll erneuert werden. Häufig stellt sich dabei die Frage: Darf die Eigentümergemeinschaft eine technisch bessere Lösung wählen, oder handelt es sich bereits um eine bauliche Veränderung?
Die Unterscheidung zwischen Erhaltung und baulicher Veränderung ist auch nach der WEG-Reform 2020 wichtig. Zwar können beide Maßnahmen grundsätzlich mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. Für die Kostenverteilung gelten jedoch unterschiedliche Regeln.
Für die Eiligen: Das Wichtigste auf einen Blick
- Erhaltung: Maßnahmen zur Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums gehören zur ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG).
- Bauliche Veränderung: Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung hinausgehen, fallen unter § 20 WEG.
- Modernisierende Instandsetzung: Die frühere eigenständige gesetzliche Regelung wurde mit der WEG-Reform 2020 abgeschafft.
- Beschlussmehrheit: Grundsätzlich genügt bei beiden Maßnahmenarten die einfache Mehrheit.
- Kosten: Für Erhaltungsmaßnahmen gilt grundsätzlich § 16 Abs. 2 WEG, für bauliche Veränderungen § 21 WEG.
Erhaltung oder bauliche Veränderung?
Das Wohnungseigentumsgesetz unterscheidet seit der Reform 2020 zwischen der ordnungsmäßigen Erhaltung des Gemeinschaftseigentums und baulichen Veränderungen.
Nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG gehört die ordnungsmäßige Erhaltung zu den Aufgaben der Gemeinschaft. Dazu zählen sowohl die laufende Instandhaltung als auch die Beseitigung vorhandener Schäden.
§ 20 Abs. 1 WEG definiert bauliche Veränderungen dagegen als Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen.
Die Abgrenzung richtet sich nach dem tatsächlichen Inhalt und Zweck der Maßnahme. Wie die Eigentümer ihren Beschluss bezeichnen, ist nicht entscheidend.
Was gehört zur ordnungsmäßigen Erhaltung?
Erhaltungsmaßnahmen dienen dazu, den ordnungsgemäßen Zustand des Gemeinschaftseigentums zu bewahren oder wiederherzustellen.
Typische Beispiele sind:
- Reparatur eines undichten Daches,
- Sanierung einer schadhaften Fassadenverkleidung,
- Austausch beschädigter Fenster, soweit diese zum Gemeinschaftseigentum gehören,
- Erneuerung defekter Leitungen und technischer Anlagen,
- Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden am Gebäude.
Eine Erhaltungsmaßnahme muss nicht zwingend den bisherigen Zustand mit genau denselben Materialien und derselben Technik wiederherstellen.
Es kann wirtschaftlich und technisch sinnvoll sein, ein schadhaftes Bauteil durch eine zeitgemäße Ausführung zu ersetzen.
Was bedeutet modernisierende Erhaltung?
Von modernisierender Erhaltung spricht man, wenn eine notwendige Instandsetzung mit einer technischen Verbesserung verbunden wird.
Beispiel: Die Fenster eines Mehrfamilienhauses sind schadhaft und müssen ausgetauscht werden. Anstelle der alten Fenster werden moderne Fenster mit besserer Wärmedämmung eingebaut.
Eine solche Maßnahme kann weiterhin der ordnungsmäßigen Erhaltung zuzuordnen sein. Entscheidend ist, ob die gewählte Ausführung unter Berücksichtigung des Erhaltungsbedarfs, der technischen Entwicklung und der Wirtschaftlichkeit eine angemessene Lösung darstellt.
Allerdings ist nicht jede Modernisierung, die anlässlich einer Reparatur durchgeführt wird, automatisch eine Erhaltungsmaßnahme. Geht eine Verbesserung über die ordnungsmäßige Erhaltung hinaus, kann insoweit eine bauliche Veränderung nach § 20 WEG vorliegen.
Warum gibt es die modernisierende Instandsetzung nicht mehr?
Vor der WEG-Reform 2020 unterschied das Gesetz zwischen Instandhaltung und Instandsetzung, modernisierender Instandsetzung, Modernisierung und sonstigen baulichen Veränderungen.
Diese Einteilung war insbesondere deshalb wichtig, weil unterschiedliche Anforderungen an die Beschlussmehrheiten galten.
Mit der Reform wurde die Systematik vereinfacht. Die frühere eigenständige gesetzliche Kategorie der modernisierenden Instandsetzung nach § 22 Abs. 3 WEG alter Fassung ist entfallen.
Der Begriff wird in Rechtsprechung und Fachliteratur weiterhin verwendet. Er beschreibt jedoch keine selbstständige gesetzliche Beschlusskategorie mehr.
Heute muss deshalb geprüft werden, ob die konkrete Maßnahme noch der ordnungsmäßigen Erhaltung nach § 19 WEG dient oder als bauliche Veränderung unter § 20 WEG fällt.
Praxisbeispiel: Fassadensanierung mit Wärmedämmung
Besonders deutlich wird die Abgrenzungsfrage bei einer umfangreichen Fassadensanierung.
In einem älteren Fall waren die Fassaden mehrerer Gebäude aus den 1970er-Jahren mit Eternitplatten verkleidet. Im Laufe der Zeit traten erhebliche Schäden auf.
Ein Sachverständiger stellte verschiedene Sanierungsmöglichkeiten vor: Die Gemeinschaft konnte einzelne Platten reparieren, die vorhandene Verkleidung ertüchtigen oder die gesamte Fassadenverkleidung erneuern und gleichzeitig die Wärmedämmung verbessern.
Die Eigentümer entschieden sich für die umfassende Erneuerung mit verbesserter Dämmung.
Das Bayerische Oberste Landesgericht hielt eine solche über die bloße Reparatur hinausgehende Sanierung unter den damaligen rechtlichen Voraussetzungen für möglich. Maßgeblich waren insbesondere der vorhandene Instandsetzungsbedarf, die Wirtschaftlichkeit und der Einsatz bewährter Technik.
Wie wäre die Maßnahme heute einzuordnen?
Nach heutiger Rechtslage müsste zunächst geklärt werden, welche Arbeiten zur ordnungsmäßigen Erhaltung der Fassade erforderlich sind.
Ist die vorhandene Verkleidung schadhaft und muss erneuert werden, liegt grundsätzlich ein Erhaltungsbedarf vor.
Eine damit verbundene Verbesserung der Wärmedämmung kann ebenfalls zur Erhaltung gehören, insbesondere wenn die gewählte Ausführung technisch und wirtschaftlich angemessen ist oder gesetzliche Anforderungen bei der Sanierung einzuhalten sind.
Wird dagegen eine bislang intakte Fassade allein zur Verbesserung der Energieeffizienz zusätzlich gedämmt, kann eine bauliche Veränderung nach § 20 WEG vorliegen.
Gerade bei umfangreichen energetischen Sanierungen hängt die rechtliche Einordnung von der konkreten Maßnahme ab. Auch die Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) können eine Rolle spielen.
Beispiel: Zwei unterschiedliche Ausgangssituationen
Fall A: Die Fassade ist schadhaft. Ihre Erneuerung ist notwendig. Dabei wird eine technisch bessere und wirtschaftlich angemessene Dämmung eingebaut. Eine Einordnung als Erhaltungsmaßnahme kommt in Betracht.
Fall B: Die Fassade ist intakt. Die Eigentümer möchten ausschließlich die Energieeffizienz durch eine zusätzliche Dämmung verbessern. Hier spricht vieles für eine bauliche Veränderung.
Entscheidend: Nicht allein das neue Material oder die erzielte Energieeinsparung, sondern der Zweck und Umfang der gesamten Maßnahme bestimmen die rechtliche Einordnung.
Was sagt der BGH zur Modernisierung?
Der BGH beschäftigte sich mit Urteil vom 14. Dezember 2012 (V ZR 224/11) ausführlich mit der Abgrenzung zwischen modernisierender Instandsetzung, Modernisierung und baulicher Veränderung.
In dem Verfahren ging es um die Erneuerung sanierungsbedürftiger Balkonbrüstungen. Die bisherigen Brüstungen aus Holz sollten durch eine Konstruktion aus Stahl und Glas ersetzt werden.
Der BGH betonte, dass eine notwendige Instandsetzung nicht stets auf eine identische Wiederherstellung des bisherigen Zustands beschränkt sein muss.
Eine technisch bessere oder wirtschaftlich sinnvollere Lösung kann zulässig sein. Dabei spielt insbesondere die Abwägung zwischen den zusätzlichen Kosten und dem erzielbaren Nutzen eine wichtige Rolle.
Die damalige Entscheidung beruhte allerdings auf dem WEG in seiner vor dem 1. Dezember 2020 geltenden Fassung.
Die dort behandelten besonderen Beschlussmehrheiten und die frühere Dreiteilung der Maßnahmen dürfen deshalb nicht unverändert auf heutige Beschlüsse übertragen werden.
Welche Mehrheit ist heute erforderlich?
Sowohl Erhaltungsmaßnahmen nach § 19 WEG als auch bauliche Veränderungen nach § 20 Abs. 1 WEG können grundsätzlich mit einfacher Mehrheit beschlossen werden.
Eine generelle Pflicht zur Einstimmigkeit besteht bei baulichen Veränderungen nicht mehr.
Allerdings muss der Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Für bauliche Veränderungen sind zusätzlich die gesetzlichen Grenzen des § 20 Abs. 4 WEG zu beachten.
Auch Regelungen der Gemeinschaftsordnung können für die Beurteilung von Bedeutung sein.
Ausführliche Informationen zu den Voraussetzungen und Grenzen baulicher Veränderungen finden Sie in unserem Beitrag Bauliche Veränderungen in der WEG: Beschluss und Kosten.
Wer bezahlt die Maßnahme?
Hier liegt einer der wichtigsten Unterschiede zwischen Erhaltung und baulicher Veränderung.
Kosten einer Erhaltungsmaßnahme
Für die Kosten der ordnungsmäßigen Erhaltung gilt grundsätzlich § 16 Abs. 2 WEG.
Danach tragen die Wohnungseigentümer die Kosten entsprechend ihren Miteigentumsanteilen, soweit keine wirksame abweichende Regelung besteht.
Die Eigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Kostenarten durch Beschluss eine andere Verteilung festlegen.
Der BGH hat mit Urteil vom 22. März 2024 (V ZR 81/23) bestätigt, dass die Gemeinschaft dabei einen weiten Gestaltungsspielraum hat. Unter den Voraussetzungen ordnungsmäßiger Verwaltung können auch einzelne Eigentümer erstmals mit Kosten belastet oder von ihnen befreit werden.
Kosten einer baulichen Veränderung
Für bauliche Veränderungen gelten dagegen die besonderen Regelungen des § 21 WEG.
Eine Kostentragung durch alle Eigentümer kommt insbesondere in Betracht, wenn die Maßnahme mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde und nicht mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist.
Eine weitere gesetzliche Möglichkeit besteht, wenn sich die Kosten der baulichen Veränderung innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.
Greifen diese Voraussetzungen nicht und liegt auch keine individuell zu finanzierende Maßnahme nach § 21 Abs. 1 WEG vor, tragen grundsätzlich nur diejenigen Eigentümer die Kosten, die die Maßnahme beschlossen haben.
Wichtig für Eigentümer und Verwalter: Die falsche Einordnung einer Maßnahme kann zu einer fehlerhaften Kostenverteilung führen. Deshalb sollte vor der Beschlussfassung geklärt werden, ob § 16 oder § 21 WEG anzuwenden ist.
Wie lässt sich eine Baumaßnahme richtig einordnen?
Vor einer größeren Sanierung sollte die Verwaltung den Eigentümern die tatsächlichen und wirtschaftlichen Grundlagen der Entscheidung nachvollziehbar darstellen.
Folgende Fragen helfen bei der Einordnung:
- Besteht ein Erhaltungsbedarf? Sind Bauteile beschädigt, verschlissen oder nicht mehr funktionsfähig?
- Was ist das Ziel der Maßnahme? Soll der ordnungsgemäße Zustand wiederhergestellt oder eine zusätzliche Verbesserung erreicht werden?
- Welche technischen Alternativen gibt es? Ist eine einfache Reparatur möglich oder eine vollständige Erneuerung sinnvoller?
- Sind die Mehrkosten wirtschaftlich vertretbar? Welche Vorteile ergeben sich bei Energieverbrauch, Lebensdauer und künftiger Unterhaltung?
- Welche gesetzlichen Anforderungen gelten? Müssen beispielsweise Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes eingehalten werden?
- Wie sind Beschluss und Kostenverteilung zu gestalten? Welche gesetzlichen Vorschriften sind auf die konkrete Maßnahme anzuwenden?
Diese Fragen ersetzen keine rechtliche Prüfung im Einzelfall. Sie helfen jedoch, die technischen und wirtschaftlichen Entscheidungsgrundlagen für die Eigentümerversammlung aufzubereiten.
Häufige Fragen
Ist der Austausch alter Fenster eine bauliche Veränderung?
Nicht automatisch. Sind die Fenster schadhaft und müssen erneuert werden, kann der Austausch eine Erhaltungsmaßnahme sein. Auch technisch verbesserte Fenster können im Rahmen einer ordnungsmäßigen Erhaltung zulässig sein. Entscheidend sind die konkreten Umstände.
Ist eine neue Wärmedämmung eine Modernisierung?
Technisch kann eine zusätzliche Wärmedämmung eine Modernisierung darstellen. Rechtlich muss unterschieden werden, ob sie Bestandteil einer erforderlichen und ordnungsmäßigen Erhaltung ist oder über diese hinausgeht und deshalb als bauliche Veränderung gilt.
Gibt es die modernisierende Instandsetzung im WEG noch?
Als eigenständige gesetzliche Kategorie nicht mehr. Die frühere Regelung des § 22 Abs. 3 WEG wurde mit der Reform 2020 aufgehoben. Der Begriff wird jedoch weiterhin zur Beschreibung technisch verbesserter Instandsetzungsmaßnahmen verwendet.
Reicht für eine Modernisierung die einfache Mehrheit?
Bauliche Veränderungen können nach § 20 Abs. 1 WEG grundsätzlich mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. Auch für Erhaltungsmaßnahmen genügt grundsätzlich die einfache Mehrheit. Davon zu unterscheiden ist die Frage, wer die Maßnahme bezahlen muss.
Müssen alle Eigentümer für eine Fassadensanierung zahlen?
Handelt es sich um eine Erhaltungsmaßnahme, gilt grundsätzlich die Kostenverteilung nach § 16 Abs. 2 WEG. Für eine darüber hinausgehende bauliche Veränderung gelten die besonderen Regeln des § 21 WEG. Abweichende wirksame Kostenregelungen sind zu berücksichtigen.
Kann die WEG bei einer notwendigen Reparatur eine bessere technische Lösung wählen?
Ja. Eine notwendige Reparatur muss nicht zwangsläufig mit denselben Materialien oder derselben Technik ausgeführt werden. Eine technisch bessere und wirtschaftlich angemessene Lösung kann zur ordnungsmäßigen Erhaltung gehören.
Fazit: Die Kosten machen den Unterschied
Die WEG-Reform 2020 hat die gesetzlichen Regeln für bauliche Maßnahmen vereinfacht. Die frühere Unterscheidung zwischen modernisierender Instandsetzung, Modernisierung und sonstigen baulichen Veränderungen ist für die Beschlussmehrheiten nicht mehr in ihrer alten Form maßgeblich.
Die Abgrenzung zwischen ordnungsmäßiger Erhaltung und baulicher Veränderung bleibt jedoch von erheblicher Bedeutung.
Insbesondere bei technisch verbesserten Sanierungen sollten Eigentümer und Verwalter vor der Beschlussfassung prüfen, welchem gesetzlichen Regelungsbereich die Maßnahme zuzuordnen ist.
Davon hängt wesentlich ab, ob die Kosten nach § 16 WEG oder nach den besonderen Vorschriften des § 21 WEG verteilt werden.
Rechtsgrundlagen: § 19 WEG, § 20 WEG, § 16 WEG und § 21 WEG.
Rechtsprechung: BGH, Urteil vom 14. Dezember 2012 – V ZR 224/11 (zur früheren Rechtslage); BGH, Urteil vom 22. März 2024 – V ZR 81/23 (zur Kostenverteilung).