Der Energieausweis empfiehlt eine Fassadendämmung, die Fenster sind in die Jahre gekommen und die Heizkosten steigen. Für Wohnungseigentümer stellt sich damit eine wichtige Frage: Muss die Eigentümergemeinschaft energetisch sanieren oder kann sie selbst entscheiden, welche Maßnahmen sinnvoll sind?
Die Antwort hängt davon ab, ob eine gesetzliche Verpflichtung besteht oder ob die Gemeinschaft freiwillig in die Verbesserung ihres Gebäudes investieren möchte. Hinzu kommen die Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes über Beschlussfassung und Kostenverteilung.
Für die Eiligen: Energetische Sanierung in der WEG
- Empfehlungen im Energieausweis verpflichten die Eigentümergemeinschaft nicht automatisch zur Sanierung.
- Gesetzliche Nachrüstpflichten und Anforderungen bei der Erneuerung bestimmter Bauteile müssen dagegen beachtet werden.
- Energetische Maßnahmen können Erhaltungsmaßnahmen oder bauliche Veränderungen sein.
- Für die Beschlussfassung genügt grundsätzlich eine einfache Mehrheit.
- Ob alle Eigentümer die Kosten tragen müssen, richtet sich insbesondere nach §§ 16 und 21 WEG.
- Vor größeren Investitionen sollte die Gemeinschaft ein Sanierungskonzept erstellen lassen.
Muss eine Eigentümergemeinschaft energetisch sanieren?
Es besteht keine allgemeine Verpflichtung, ein älteres Mehrfamilienhaus allein wegen seines Baujahrs oder einer schlechten Energieeffizienzklasse vollständig energetisch zu modernisieren.
Allerdings müssen Eigentümer gesetzliche Anforderungen an bestehende Gebäude einhalten. Diese ergeben sich insbesondere aus dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), das seit dem 29. Juli 2026 an die Stelle des bisherigen Gebäudeenergiegesetzes (GEG) getreten ist.
Das Gesetz unterscheidet zwischen bestimmten Nachrüstpflichten und energetischen Anforderungen, die erst bei einer Änderung oder Erneuerung von Bauteilen entstehen.
Für die Wohnungseigentümergemeinschaft bedeutet das: Sie muss zunächst klären, welche Arbeiten gesetzlich vorgeschrieben sind und welche lediglich einer energetischen Verbesserung dienen.
Energieausweis: Empfehlung oder Pflicht?
Der Energieausweis informiert über die energetischen Eigenschaften eines Gebäudes. Er enthält gegebenenfalls Empfehlungen zur Verbesserung der Energieeffizienz, beispielsweise durch eine Fassadendämmung oder den Austausch älterer Fenster.
Diese Empfehlungen begründen für sich genommen keine Sanierungspflicht. Sie sind eine Entscheidungshilfe, ersetzen aber weder eine konkrete technische Planung noch die Prüfung gesetzlicher Anforderungen.
Beispiel: Schlechte Energieeffizienzklasse
Ein Mehrfamilienhaus aus den 1970er-Jahren verfügt über ungedämmte Außenwände. Der Energieausweis empfiehlt eine Fassadendämmung.
Solange keine gesetzliche Verpflichtung zur Durchführung besteht, muss die Gemeinschaft die Fassade nicht allein wegen dieser Empfehlung dämmen.
Entschließt sie sich später jedoch zu einer umfangreichen Erneuerung der Außenwand, können dabei energetische Mindestanforderungen zu beachten sein.
Mehr dazu erfahren Sie im Beitrag Energieausweis für Eigentümergemeinschaften: Pflichten, Kosten und Erstellung.
Welche gesetzlichen Sanierungspflichten gibt es?
Das Gebäudemodernisierungsgesetz enthält Anforderungen für bestehende Gebäude. Für Wohnungseigentümergemeinschaften sind insbesondere die Dämmung oberster Geschossdecken sowie die energetischen Anforderungen bei bestimmten Bauteilerneuerungen relevant.
Dämmung der obersten Geschossdecke
Nach § 35 GModG müssen bestimmte oberste Geschossdecken, die nicht den gesetzlichen Mindestwärmeschutz erfüllen, ausreichend gedämmt sein.
Die Pflicht gilt als erfüllt, wenn stattdessen das darüberliegende Dach entsprechend gedämmt ist oder bereits den gesetzlichen Mindestwärmeschutz erfüllt.
Das Gesetz enthält besondere Regelungen und Ausnahmen. Deshalb sollte die Gemeinschaft zunächst fachkundig prüfen lassen, ob im konkreten Gebäude überhaupt ein Nachrüstbedarf besteht.
Fassade, Fenster und andere Außenbauteile
Werden bei einem bestehenden Gebäude bestimmte Außenbauteile erneuert, ersetzt oder erstmals eingebaut, können die energetischen Anforderungen des § 36 GModG in Verbindung mit Anlage 7 gelten.
Das betrifft beispielsweise die Erneuerung größerer Fassadenflächen oder den Austausch von Fenstern.
Eine wichtige Ausnahme: Die Anforderungen greifen bei Änderungen nicht, wenn die betroffene Fläche höchstens zehn Prozent der gesamten Fläche der jeweiligen Bauteilgruppe des Gebäudes ausmacht.
Die Gemeinschaft muss daher nicht allein deshalb sämtliche Fenster erneuern, weil einzelne Fenster ausgetauscht werden. Entscheidend sind die konkrete Maßnahme und ihr Umfang.
Achtung: Instandsetzung kann energetische Anforderungen auslösen
Muss eine schadhafte Fassade ohnehin umfangreich saniert werden, können gesetzliche Anforderungen an die energetische Qualität der erneuerten Bauteile entstehen. Vor der Ausschreibung sollte deshalb geklärt werden, welche Ausführung vorgeschrieben ist.
Erneuerung der Heizungsanlage
Auch beim Austausch einer Heizungsanlage sind die Anforderungen des Gebäudemodernisierungsgesetzes zu beachten. Ob eine gesetzliche Austauschpflicht besteht und welche Heiztechnik gewählt werden kann, hängt von der vorhandenen Anlage und den geltenden Vorschriften ab.
Für Wohnungseigentümergemeinschaften stellen sich darüber hinaus Fragen zur Beschlussfassung und Finanzierung. Besondere Schwierigkeiten können auftreten, wenn einzelne Wohnungen über eigene Etagenheizungen verfügen.
Der Heizungstausch sollte deshalb als eigenständiges Thema betrachtet und nicht ohne technische Bestandsaufnahme beschlossen werden.
Erhaltung oder bauliche Veränderung?
Für die Beschlussfassung und vor allem für die Kostenverteilung ist eine weitere Unterscheidung wichtig: Handelt es sich um eine Erhaltungsmaßnahme oder um eine bauliche Veränderung?
Energetische Verbesserung im Rahmen der Erhaltung
Nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG gehört die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zur ordnungsmäßigen Verwaltung.
Wenn schadhafte Bauteile erneuert werden müssen, kann auch eine technisch verbesserte und energetisch günstigere Ausführung noch zur ordnungsmäßigen Erhaltung gehören.
Das gilt insbesondere dann, wenn die gewählte Lösung den heutigen technischen Anforderungen entspricht und wirtschaftlich vertretbar ist.
Freiwillige energetische Modernisierung
Geht eine Maßnahme über die ordnungsmäßige Erhaltung hinaus, kann eine bauliche Veränderung nach § 20 WEG vorliegen.
Das kommt beispielsweise in Betracht, wenn eine noch intakte Fassade allein zur Verbesserung der Energieeffizienz zusätzlich gedämmt werden soll.
Praxisbeispiel: Fassadensanierung
Fall 1: Die Fassade ist schadhaft. Sie muss instand gesetzt werden. Im Zuge der Sanierung wird die Wärmedämmung entsprechend den geltenden technischen und gesetzlichen Anforderungen verbessert. Eine Einordnung als Erhaltungsmaßnahme kommt in Betracht.
Fall 2: Die Fassade ist vollständig intakt. Die Eigentümer möchten trotzdem eine zusätzliche Wärmedämmung anbringen lassen. Hier kann es sich um eine bauliche Veränderung handeln.
Die rechtliche Einordnung hängt immer von der konkreten Maßnahme ab.
Welche Mehrheit benötigt die WEG?
Für Maßnahmen der ordnungsmäßigen Erhaltung können die Wohnungseigentümer grundsätzlich mit einfacher Mehrheit Beschlüsse fassen.
Auch bauliche Veränderungen können nach § 20 Abs. 1 WEG grundsätzlich mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. Maßgeblich ist die Mehrheit der abgegebenen Stimmen.
Eine doppelt qualifizierte Mehrheit ist für die Beschlussfassung über eine energetische Sanierung also nicht generell vorgeschrieben.
Allerdings sind bei baulichen Veränderungen die gesetzlichen Grenzen des § 20 Abs. 4 WEG sowie mögliche besondere Vereinbarungen zu beachten.
Wichtig: Die Mehrheit, mit der eine Maßnahme beschlossen werden kann, ist nicht mit der Frage gleichzusetzen, wer anschließend die Kosten tragen muss.
Wer bezahlt die energetische Sanierung?
Ob alle Wohnungseigentümer an den Kosten beteiligt werden, hängt insbesondere von der rechtlichen Einordnung der Maßnahme ab.
Kosten einer Erhaltungsmaßnahme
Für die Kosten der ordnungsmäßigen Erhaltung gilt grundsätzlich § 16 Abs. 2 WEG. Die Kosten werden nach Miteigentumsanteilen verteilt, soweit keine wirksame abweichende Regelung besteht.
Die Eigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Kostenarten unter Beachtung der gesetzlichen Voraussetzungen eine andere Verteilung beschließen.
Kosten einer baulichen Veränderung
Für bauliche Veränderungen enthält § 21 WEG besondere Regelungen.
Grundsätzlich können die Kosten einer von der Gemeinschaft beschlossenen baulichen Veränderung auf alle Eigentümer entfallen, wenn die Maßnahme mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde und nicht mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist.
Eine Kostentragung durch alle Eigentümer kommt außerdem in Betracht, wenn sich die Kosten der Maßnahme innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.
Greifen diese Voraussetzungen nicht, richtet sich die Kostentragung grundsätzlich nach den weiteren Regelungen des § 21 WEG. Dabei kann entscheidend sein, welche Eigentümer die Maßnahme beschlossen haben.
Eine Kostenverteilung zulasten von Eigentümern, die nach den gesetzlichen Vorschriften nicht an den Kosten beteiligt werden dürfen, kann nicht beliebig durch Mehrheitsbeschluss angeordnet werden.
Eine ausführliche Darstellung finden Sie im Beitrag Bauliche Veränderungen in der WEG: Beschluss und Kosten.
Warum sich ein Sanierungskonzept lohnt
Eine energetische Sanierung kann erhebliche Investitionen erfordern. Deshalb sollte die Eigentümergemeinschaft zunächst klären, welche Maßnahmen technisch notwendig, gesetzlich vorgeschrieben oder wirtschaftlich sinnvoll sind.
Ein qualifizierter Energieberater kann den energetischen Zustand des Gebäudes untersuchen und verschiedene Sanierungsmöglichkeiten vergleichen.
Ein Sanierungskonzept sollte insbesondere folgende Fragen beantworten:
- Welche gesetzlichen Anforderungen sind zu erfüllen?
- Welche Bauteile weisen energetische Schwachstellen auf?
- Welche Maßnahmen sind technisch sinnvoll?
- In welcher Reihenfolge sollten die Arbeiten durchgeführt werden?
- Welche Investitionskosten sind voraussichtlich zu erwarten?
- Welche Energieeinsparungen sind realistisch?
- Welche Fördermöglichkeiten kommen grundsätzlich in Betracht?
Gerade bei älteren Wohnanlagen ist es sinnvoll, Einzelmaßnahmen aufeinander abzustimmen. So kann beispielsweise vermieden werden, dass eine neue Heizungsanlage geplant wird, ohne spätere Veränderungen am Wärmebedarf des Gebäudes zu berücksichtigen.
Welche Fördermöglichkeiten gibt es?
Für energetische Sanierungsmaßnahmen können staatliche Förderprogramme in Betracht kommen. Ob und in welcher Höhe eine Förderung möglich ist, hängt von der geplanten Maßnahme und den jeweils geltenden Förderbedingungen ab.
Die Eigentümergemeinschaft sollte mögliche Fördermittel bereits bei der Planung berücksichtigen und vor der Beauftragung prüfen, welche Voraussetzungen einzuhalten sind.
Informationen zu aktuellen Förderprogrammen finden Sie auf der offiziellen Website der KfW.
Musterbeschluss: Energetische Sanierung vorbereiten
Bei umfangreichen energetischen Maßnahmen empfiehlt es sich, zunächst die Planung und erst anschließend die eigentliche Sanierung zu beschließen.
Die Gemeinschaft kann die Verwaltung beispielsweise damit beauftragen, Angebote für ein energetisches Sanierungskonzept einzuholen.
Musterbeschluss: Einholung von Angeboten für eine Energieberatung
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beschließt, die Möglichkeiten einer energetischen Sanierung des gemeinschaftlichen Eigentums fachlich untersuchen zu lassen.
Die Verwaltung wird beauftragt, vergleichbare Angebote geeigneter Energieberater für die Erstellung eines energetischen Sanierungskonzepts einzuholen.
Der Leistungsumfang soll insbesondere die Untersuchung der Gebäudehülle und der vorhandenen Heiztechnik, die Prüfung einschlägiger gesetzlicher Anforderungen sowie die Darstellung geeigneter Sanierungsmaßnahmen einschließlich einer überschlägigen Kostenschätzung umfassen.
Die Verwaltung legt die eingeholten Angebote den Wohnungseigentümern zur Entscheidung vor.
Über die Beauftragung eines Energieberaters sowie über die spätere Durchführung konkreter Sanierungsmaßnahmen wird jeweils gesondert beschlossen.
Mit diesem Beschluss werden noch keine Sanierungsarbeiten in Auftrag gegeben.
Hinweis: Dieser Musterbeschluss dient der Vorbereitung. Er ist auf die konkrete Gemeinschaft, den gewünschten Leistungsumfang und die tatsächliche Beschlusssituation anzupassen. Insbesondere kann ein Kostenrahmen für die Vorbereitungsmaßnahmen festgelegt werden.
Welche Unterlagen sollten vor dem Sanierungsbeschluss vorliegen?
Bevor eine größere energetische Sanierung beschlossen wird, sollten die Eigentümer die wesentlichen Grundlagen kennen.
- Beschreibung der geplanten Maßnahme und ihrer technischen Ausführung,
- Klärung gesetzlicher Verpflichtungen,
- belastbare Kostenangebote,
- gegebenenfalls Prüfung von Fördermöglichkeiten,
- Finanzierungsplan unter Berücksichtigung der Erhaltungsrücklage,
- rechtliche Einordnung als Erhaltung oder bauliche Veränderung,
- Vorschlag zur Kostenverteilung,
- geplanter Ausführungszeitraum.
Die Unterlagen sollten den Wohnungseigentümern rechtzeitig vor der Beschlussfassung zur Verfügung stehen, damit sie die wirtschaftlichen Auswirkungen beurteilen können.
Häufige Fragen zur energetischen Sanierung
Muss die WEG den Empfehlungen des Energieausweises folgen?
Nein. Die Empfehlungen im Energieausweis lösen für sich genommen keine Sanierungspflicht aus. Gesetzliche Verpflichtungen können jedoch unabhängig davon bestehen.
Muss eine alte Fassade grundsätzlich gedämmt werden?
Nein. Eine allgemeine Pflicht zur nachträglichen Dämmung jeder älteren Fassade besteht nicht. Werden bestimmte Außenbauteile erneuert oder ersetzt, können allerdings energetische Anforderungen nach § 36 GModG entstehen.
Genügt für eine energetische Sanierung eine einfache Mehrheit?
Grundsätzlich ja. Sowohl Erhaltungsmaßnahmen als auch bauliche Veränderungen können in der Regel mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. Bei baulichen Veränderungen sind die gesetzlichen Grenzen zu beachten. Für die Kostenverteilung gelten besondere Regeln.
Ist eine Fassadendämmung immer eine bauliche Veränderung?
Nein. Erfolgt die Dämmung im Rahmen einer notwendigen Erhaltung, kann sie Teil der Erhaltungsmaßnahme sein. Bei einer freiwilligen zusätzlichen Dämmung einer intakten Fassade kommt dagegen eine bauliche Veränderung in Betracht.
Müssen alle Eigentümer die Sanierung bezahlen?
Das hängt von der Maßnahme und der geltenden Kostenregelung ab. Bei Erhaltungsmaßnahmen ist grundsätzlich § 16 Abs. 2 WEG maßgeblich, bei baulichen Veränderungen § 21 WEG.
Darf die Gemeinschaft eine energetische Sanierung ablehnen?
Eine freiwillige Modernisierung kann grundsätzlich abgelehnt werden, soweit keine besonderen Ansprüche oder Verpflichtungen bestehen. Gesetzlich vorgeschriebene Maßnahmen müssen dagegen erfüllt werden. Auch die notwendige ordnungsmäßige Erhaltung des Gemeinschaftseigentums darf nicht beliebig unterlassen werden.
Sollte die WEG zuerst einen Energieberater beauftragen?
Bei umfangreichen Maßnahmen ist eine fachkundige Untersuchung regelmäßig sinnvoll. Sie schafft eine Grundlage für die technische Planung, Wirtschaftlichkeitsbetrachtung und spätere Beschlussfassung.
Fazit: Erst prüfen, dann beschließen
Nicht jede energetische Verbesserung ist gesetzlich vorgeschrieben. Die Eigentümergemeinschaft sollte deshalb zunächst unterscheiden, welche Maßnahmen zwingend erforderlich sind und über welche Investitionen sie selbst entscheiden kann.
Bei größeren Vorhaben empfiehlt sich eine fachkundige Bestandsaufnahme mit einem nachvollziehbaren Sanierungskonzept.
Für die anschließende Beschlussfassung ist besonders wichtig, ob es sich um eine Erhaltungsmaßnahme oder eine bauliche Veränderung handelt. Denn die einfache Beschlussmehrheit bedeutet nicht automatisch, dass alle Wohnungseigentümer die Kosten gemeinsam tragen müssen.
Wer technische Planung, rechtliche Einordnung und Finanzierung vor der Abstimmung klärt, schafft eine bessere Grundlage für eine wirtschaftlich sinnvolle Sanierung und vermeidet unnötige Streitigkeiten.
Rechtsgrundlagen: Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), § 16 WEG, § 19 WEG, § 20 WEG und § 21 WEG.