Bauträger

Immer wieder kommt es vor, dass sich Käufer einer Wohnung oder eines Hauses nach dem Einzug vom Bauträger geprellt fühlen. Sie prüfen Raumgröße, Wanddicke oder Zimmerhöhe nach und stellen fest, dass die vertraglich vereinbarten Abmessungen nicht eingehalten wurden. Wenn diese Abweichung zu groß ist, dann drücken die Gerichte nach kein Auge mehr zu, sondern erkennen einen Mangel an, der den Wert des Objekts mindert (Oberlandesgericht Bamberg, Aktenzeichen 4 U 283/01).

Der Fall: Auf Anhieb war es nicht zu bemerken, doch eines Tages fiel den Eigentümern einer Neubauwohnung auf, dass die Trennwand zum Nachbarn eigenartig dünn war. Sie maßen nach und stellten zu ihrer Überraschung eine eklatante Abweichung zu den vorher vertraglich vereinbarten Daten fest. Eigentlich sollte die Wand 20,5 Zentimeter stark sein, es waren aber nur 15,5 Zentimeter. Das wollten die Betroffenen nicht hinnehmen, sie machten vor Gericht einen Mangel geltend und wollten damit letztlich eine Minderung des Kaufpreises durchsetzen. Der Bauträger verweigerte dies und wies darauf hin, dass die vorgeschriebenen Schalldämmwerte trotz der geringeren Dicke erreicht würden. Den Klägern sei also durch die fehlenden fünf Zentimeter kein echter Schaden entstanden.

Das Urteil: Ein Zivilsenat des Oberlandesgerichts Bamberg sah den Fall ähnlich wie die Wohnungseigentümer. Bereits die erhebliche Abweichung vom Vertrag um fast ein Viertel der vereinbarten Maße stelle einen Mangel dar. Auf tatsächlich feststellbare Nachteile wie Lärmbelästigungen durch die Nachbarwohnung komme es deswegen gar nicht mehr an. Eine Wertminderung sei also in jedem Fall gegeben.

Der Ausblick aus einer Immobilie kann entscheidend oder zumindest mitentscheidend für deren Kauf sein. Deswegen darf der Bauträger einer Wohnanlage nicht einfach komplett anders gestalten, als es in den Plänen vorgesehen war. Tut er es dennoch, haben die Erwerber gute Chancen, vor Gericht eine bauliche Veränderung oder zumindest eine finanzielle Entschädigung zu erzwingen (Oberlandesgericht Düsseldorf, Aktenzeichen 9 U 93/00).

Der Fall: Auf dem Papier sah alles ganz gut aus. Im Garten einer neuen Wohnanlage waren ein Kinderspielplatz und etliche Bäume vorgesehen. Diese Aussicht reizte die Käuferin einer Eigentumswohnung. Um so größer war die Enttäuschung nach dem Einzug: Der Bauträger hatte sich anders entschieden und in einer Ecke des Gartens einen Abstellplatz für Müllcontainer errichtet – zwar mit Liguster bepflanzt, aber eben doch zu erkennen. Die Erwerberin protestierte dagegen und zog schließlich sogar vor Gericht. Von zehn Containern in unmittelbarer Nähe ihrer Terrasse sei niemals die Rede gewesen. Unter diesen Umständen hätte sie den Vertrag nicht unterschrieben, denn damit sei ihr nicht nur der Ausblick verdorben, sondern sie fürchte auch andere Belästigungen wie Gerüche und Lärm.

Das Urteil: Ein Zivilsenat des Oberlandesgerichts Düsseldorf gab der Käuferin auf ganzer Linie Recht. Der Freizeitwert von Terrasse und Balkon werde heute sehr viel mehr geschätzt als früher, zumal bei einer hochwertigen Wohnung in einer nicht gerade preiswerten Anlage. Auch der spätere Wiederverkauf der Immobilie sei dadurch beeinträchtigt. Der Bauträger müsse deswegen das Müllproblem anders lösen. Zum Beispiel so, wie ursprünglich vorgesehen: Den Plänen zu Folge hätte jeder Eigentümer seine Tonne im Gerätekeller, in der Garage oder im Abstellraum unterbringen müssen.

„Schlüsselfertig“ – immer wieder wird vor Gericht über diesen Begriff gestritten. Welche Leistungen gehören eigentlich dazu? Was ist der Mindeststandard, wenn Auftraggeber und Baufirma sich vertraglich auf die schlüsselfertige Übergabe einer Immobilie geeinigt haben? Das Oberlandesgericht Koblenz entschied, dass zumindest ein Anschluss an die öffentliche Wasserversorgung unabdingbar sei. (Aktenzeichen 3 U 498/01)

Der Fall:Mehrere Eigentümer, die sich in eine neue Senioren-Wohnanlage eingekauft hatten, waren äußerst erstaunt, als sie Details zur Wasserversorgung ihrer Immobilie erfuhren. Es fehlte ein direkter Anschluss an die öffentlichen Leitungssysteme. Statt dessen führten Rohre über ein Nachbargrundstück. Juristisch war das höchst bedenklich, denn diese Wasserversorgung war von den Nachbarn nur geduldet, nicht aber grundbuchrechtlich abgesichert. Jederzeit hätte also ein Streit darüber entstehen können – mit der schlimmsten Folge, dass die Senioren von der Zufuhr an Frischwasser abgeschnitten gewesen wären. Das wollten sich die Eigentümer der Wohnanlage nicht gefallen lassen. Sie verwiesen darauf, dass im Vertrag von schlüsselfertiger Übergabe die Rede gewesen sei. Und dazu gehöre mehr als nur ein geduldeter Wasseranschluss. Die Gegenseite wollte das nicht akzeptieren, denn schließlich sei die Versorgung mit Frischwasser sichergestellt.

Das Urteil: Das Gericht sah die Forderungen der Wohnungseigentümer als berechtigt an. Der Bauträger habe ihnen das geschuldet, was bei der Errichtung von Gebäuden „allgemein üblich“ sei – und damit auch den Anschluss an das öffentliche Wassernetz. Es spiele dabei keine Rolle, ob diese Leistung ausdrücklich im Vertrag erwähnt worden sei oder nicht. Immobilienkäufer müssten sich darauf verlassen können, dass sie dauerhaft über eine eigene Wasserzufuhr verfügen. Anders hätte es ausgesehen, wenn der Bauträger die Zuleitung über das Nachbargrundstück wenigstens mit einem Eintrag im Grundbuch hätte absichern lassen. Dann hätte er möglicherweise den Prozess nicht verloren.