Sondernutzungsrecht

Die Einräumung eines Sondernutzungsrechts durch bestandskräftigen Mehrheitsbeschluß (der sog. Zitterbeschluß")

1. Ein Sondernutzungsrecht kann nur durch Vereinbarung, nicht auch durch bestandskräftig gewordenen Mehrheitsbeschluß begründet werden. Der Wohnungseigentümerversammlung fehlt hierzu die absolute Beschlußkompetenz (teilweise Aufgabe BGH, 21. Mai 1970, sowie Abgrenzung BGH, 16. September 1994 und BGH, 4. Mai 1995).

2. Durch Beschlußfassung können nur solche Angelegenheiten geordnet werden, über die nach dem Wohnungseigentumsgesetz oder nach einer Vereinbarung die Wohnungseigentümer durch Beschluß entscheiden dürfen, anderenfalls bedarf es einer Vereinbarung (BGH, Beschluss vom 20.09.2000 - V ZB 58/99).

Auch wenn sich aus einer Teilungserklärung ergibt, dass der jeweilige Inhaber des Sondernutzungsrechts in der Gestaltung der ihm zum ausschließlichen Gebrauch zugewiesenen Gemeinschaftsfläche als Garten weitestgehend freigestellt sein soll, sofern sie nur ihren Charakter als Garten behält, unterliegt er der Beschränkung des § 14 Nr. 1 WEG, wonach jeder Wohnungseigentümer vom gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch machen darf, dass dadurch keinem anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst.

Besteht Streit über den erforderlichen Baumabstand zwischen den Grenzen einer Sondernutzungsfläche und enthält die Teilungserklärung für diesen Fall keine Regelung, können die nachbarrechtlichen Bestimmungen sinngemäß herangezogen werden, da zur Beurteilung der Frage eines Nachteils für die Nachbarn mindestens auch die Schranken gelten müssen, die für Grundstücksnachbarn maßgeblich sind (Beschluss des OLG München vom 11.01.2006 34 Wx 150/0).

Die Kostentragung bei Schäden an Sondernutzungsrechten in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) hängt von verschiedenen Faktoren ab, die im deutschen Wohnungseigentumsgesetz (WEG) sowie in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung der jeweiligen WEG geregelt sind.

Die Einräumung von Garten-Sondernutzungsrechten erfolgt mit dem Zweck, eine räumlich aufgeteilte Benutzung des gemeinschaftlichen Gartens zu regeln. Ist also gemäß Teilungserklärung ein Sondernutzungsrecht an bestimmten, im Lageplan genau bezeichneten Gartenflächen eingeräumt, darf jeder Eigentümer nur die begrenzten Flächen unter Ausschluß der übrigen Miteigentümer nutzen.

Dehnt ein einzelner Wohnungseigentümer sein Nutzungsrecht durch Anpflanzungen oder eine bauliche Maßnahme aus, können die betroffenen Miteigentümer die Herausgabe bzw. Unterlassung verlangen. Zuwiderhandlungen können in einem solchen Fall auch durch Verhängung eines Ordnungsgeldes geahndet werden (BayObLG, Beschl. v. 16.09.1982, 2 Z 82/91).

Sind an Gartenflächen keine Sondernutzungsrechte eingeräumt, sind alle Eigentümer zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Gartens berechtigt und zwar unabhängig von der Größe des jeweiligen für sie eingetragenen Miteigentumsanteils (BayObLG, Besch. v. 21.03.1972, 2 Z 58/71).

Kommt es zu Eigentümerwechseln in einer Wohnanlage, werden Gewohnheiten und interne Absprachen von Neueigentümern gerne in Frage gestellt, so auch in einer Hamburger Eigentümergemeinschaft. Hier wurde mit dem Kauf der Eigentumswohnung gleichzeitig das alleinige Nutzungsrecht an einem Garten erworben und die Neueigentümer begannen schnell, diesen einzuzäunen. Eine Rückfrage hätte Ihnen viel Geld gespart. 

Eine Eigentümerversammlung kann nicht durch Mehrheitsbeschluß entscheiden, dass das Nutzungsrecht an bestimmten Gartenflächen den Eigentümern zugesprochen wird, die das Grün seit Jahren pflegen. Die Änderung der Teilungserklärung (die ein Sondernutzungsrecht der Grünfläche einzelner Eigentümer ausschloß) kann nur einstimmig beschlossen werden. Allerdings kann die Hausordnung (durch Mehrheitsbeschluß) geändert werden (Oberlandesgericht Düsseldorf, III WX 133/03).

Hat ein Wohnungseigentümer ein Sondernutzungsrecht an einer Terrassenfläche, so würden die übrigen Eigentümer "über das zulässige Maß hinaus schon dadurch beeinträchtigt", dass sich der Eigentümer einen Wintergarten baut und die Terrasse deswegen intensiver nutzt. Der Wintergarten muss wieder abgebaut werden (Bayerisches Oberlandesgericht, 2Z BR 213/03).

Der Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft über die Errichtung von Wintergärten auf Balkonflächen ist unwirksam, wenn das Abstimmungsergebnis nicht einstimmig erfolgte. „In diesem Falle würde die Umsetzung des Beschlusses eine nachteilige bauliche Veränderung im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG und keine Modernisierungsmaßnahme nach § 22 Abs. 2 WEG darstellen", informiert die Quelle Bausparkasse.

Als Nachteil für ein WEG-Mitglied ist jede nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung zu sehen. Diese darf nach allgemeiner Rechtsauffassung nicht bloß belanglosen oder bagatellartigen Charakter haben. Maßstab zur Beurteilung, ob eine Umgestaltung beeinträchtigend wirkt, ist, ob sich nach der Verkehrsanschauung ein Wohnungseigentümer in der betreffenden Situation verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann.

Im konkreten Fall ging es um die Umgestaltung von drei Dachterrassen zu verglasten Wintergärten. Dies würde jedoch nach Ansicht des Amtsgerichts Konstanz die Eigenart der Anlage verändern (§ 22 Abs. 2 WEG) und eine bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum bedeuten. (AG Konstanz, 12 C 17/07)

Stellt ein Wohnungseigentümer auf seiner Sondernutzungsfläche ein aufblasbares Planschbecken auf, so kann niemand etwas dagegen unternehmen. Wird jedoch das Becken in den Boden eingelassen, ist unter Umständen die Zustimmung der übrigen Eigentümer erforderlich (Bayerisches Oberstes Landesgericht, Aktenzeichen 2 Z BR 178/98).

Sachverhalt

Bestimmte Bereiche der Grünflächen innerhalb einer Wohnanlage sind häufig vertraglich einzelnen Eigentümern zum Gebrauch zugewiesen. Auf dieser so genannten Sondernutzungsfläche darf man in gewissen Grenzen eigene Aktivitäten entwickeln. Genau das hatte eine Familie in Bayern vor, als sie einen Swimming-Pool errichten ließ. Wie üblich, wurde dazu eine Grube ausgehoben und darin das Becken versenkt. Die Badefreude währte allerdings nicht lange, denn die Nachbarn zogen dagegen vor Gericht. Sie wollten es sich nicht gefallen lassen, dass die Sondernutzungsfläche auf diese intensive Weise genutzt werde. Der Swimmingpool greife zu sehr in die Rechte der übrigen Mitglieder der Gemeinschaft ein.

Urteil

Ein Senat des Bayerischen Obersten Landesgerichts in München musste sich in letzter Instanz mit dem Badestreit befassen. Die Juristen prüften die Situation vor Ort und kamen zu dem Ergebnis, dass dieses neue Becken den optischen Gesamteindruck der Wohnanlage beeinträchtige. Deswegen entschieden sie in ihrem Urteil gegen die Familie des Pool-Besitzers. Sie verdammten damit allerdings nicht alle derartigen privaten Schwimmbäder in Bausch und Bogen, sondern legten Wert darauf, dass jeder einzelne Fall für sich betrachtet werden müsse.