Gartennutzung
Bestehen an einem Garten keine Sondernutzungsrechte, steht jedem Wohnungseigentümer das Recht zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Gartens zu und zwar unabhängig von der Größe seines Miteigentumsanteils und seiner Wohnung (BayObLG Beschl. v. 21.03.1972, 2 Z 58/70)
Gartenpflege
Zur ordnungsmäßigen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gehören auch Beschlüsse über die Art und den Umfang der regelmäßig notwendigen Pflegearbeiten des gemeinschaftlichen Gartens. Sollen diese Arbeiten durch die Eigentümer durchgeführt werden, muss die Gemeinschaft beachten, dass sie niemanden per Mehrheitsbeschluss zur Durchführung von „Gemeinschaftsarbeiten“ zwingen kann. Sollen die Gartenarbeiten in Eigenregie durchgeführt werden, ist zu überlegen, ob vielleicht willige Eigentümer gegen Entgelt die Pflege übernehmen.
Hausordnung für Wohnungseigentümer: Praktischer Ratgeber mit Darstellung der rechtlichen Vorgaben und individuellen Möglichkeiten
Die Hausordnung fristet in vielen Gemeinschaften ein Schattendasein, obwohl sie gut zum Interessenausgleich der Eigentümer und auch zu unkonventionellen Lösungen beitragen kann. Weil es dabei auf eine genaue Formulierung ankommt und rechtliche Vorgaben zu beachten sind, hat Volker Bielefeld alle wesentlichen Faktoren zusammengetragen und auf den neuesten Stand gebracht.
Gartengestaltung
Ebenalls durch Beschluss können die Wohnungseigentümer bestimmen, wie der Garten gestaltet werden soll. Die erforderlichen Mehrheiten hängen jedoch von der Art der Maßnahme ab. Das Anlegen eines Sandkastens oder das Aufstellen einer Schaukel stellen beispielsweise bauliche Maßnahmen bzw. Veränderungen dar. Grundsätzlich können bauliche Veränderungen in der Eigentümergemeinschaft nun mit einfacher Mehrheit beschlossen werden (§ 20 Abs. 2 WEG).
Gebrauchsregelungen vereinbaren
Im Sinne stabiler Verhältnisse empfiehlt es sich, Gebrauchsregelungen zum gemeinschaftlichen Garten zu treffen. So kann durch einfachen Mehrheitsbeschluss das Grillen im Garten durchaus verboten werden. Gleiches dürfte gelten für Regelungen bezüglich der Aufstellung von Gartenmöbeln oder der Einhaltung von Ruhezeiten.
Vermietung
Auch eine Vermietung oder Verpachtung von Flächen, die im Gemeinschaftseigentum stehen, ist im Wege einer Gebrauchsregelung zulässig. Dies ist jedoch nur insoweit rechtmäßig, wie anderen Wohnungseigentümern dadurch keine Nachteile entstehen (OLG Hamburg, Beschluss vom 1. September 2003, 2 Wx 20/03).
Sondernutzungsrechte für einzelne Miteigentümer
NEU: Seit Dezember 2020 kann das Sondereigentum nun auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks erstreckt werden (§ 3 Abs. 2 WEG NEU). Dabei soll Sondereigentum nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind und Stellplätze sowie außerhalb des Gebäudes liegende Teile des Grundstücks durch Maßangaben im Aufteilungsplan bestimmt sind (§ 3 Abs. 3 WEG). Zulässig wäre nun also eine nachträgliche Vereinbarung, die entsprechenden Flächen müssen dabei natürlich hinreichend definiert sein.
Das Sondernutzungsrecht an einem Garten oder Gartenanteil kann durch die Teilungserklärung, eine Gemeinschaftsordnung oder eine Vereinbarung im Sinne von § 15 Abs. 1 WEG begründet werden. Dies hat zur Folge, dass andere Wohnungseigentümer von der Nutzung der entsprechenden Fläche ausgeschlossen werden. Das Gemeinschaftseigentum als solches wird dadurch nicht berührt. Insofern ist ein Sondernutzungsrecht immer durch die Interessen der Gemeinschaft eingeschränkt (OLG Zweibrücken, Beschluss vom 17. Januar 2011, 3 W 196/10).
- Wurden Sondernutzungsrechte nicht bereits im Rahmen der Teilungserklärung begründet, dürfen diese nur durch Vereinbarung aller Wohnungseigentümer festgelegt werden.
- Wenn nichts anderes beschlossen wurde, bedeutet die Einräumung eines Sondernutzungsrechts nur das Recht auf gärtnerische Gestaltung der Fläche. Auch bei Vorliegen eines Sondernutzungsrechts ist es dem Miteigentümer deshalb nicht erlaubt, "seinen Garten" nach Lust und Laune umzuformen. Das Sondernutzungsrecht darf nur im Rahmen der Zweckbestimmung ausgeübt werden. Fehlt hierüber eine Regelung, ist die Verkehrsüblichkeit maßgeblich! Und die kann im Streitfall von Gericht zu Gericht unterschiedlich ausfallen.
- Kostentragung: Die Instandhaltung des Gemeinschaftsgartens, auch des Teils, an dem ein Sondernutzungsrecht besteht, obliegt grundsätzlich weiterhin der Eigentümergemeinschaft – wenn nicht bei der Begründung des Sondernutzungsrechts eine Regelungen getroffen wird, die dem Inhaber diese Pflichten überträgt. Dazu gehört in der Regel auch die Kostentragungspflicht.
