Das Grundbuch - Aufbau

Grund und Boden ist ein Gut, das nicht vermehrt werden kann und das wegen seiner Knappheit wertvoll ist. Dem Eigentum an Grundstücken kommt daher besondere Bedeutung zu. Grundstücke werden bevorzugt als Sicherheiten für Kredite in der Form der Hypothek oder Grundschuld verpfändet. Sie können auch mit anderen Rechten belastet werden. Ferner kann das Eigentumsrecht des Eigentümers oder seine Befugnis, über das Grundstück zu verfügen, beschränkt sein.

Wenn der Besitzer sein Haus als Sicherheit für einen Kredit verwendet, wird dies im Grundbuch eingetragen, sodass es im Fall eines Zahlungsausfalls des Schuldners in den Besitz des Gläubigers übergeht. Gleiches gilt auch für Grundstücke, Häuser und Wohnungen, die noch nicht komplett abbezahlt sind. Sie gehören genau genommen solange der Bank oder Bausparkasse, bis der eigentliche Besitzer sämtliche Raten beglichen hat. Erst dann hat er die Möglichkeit, das Grundbuch entsprechend zu ändern und sich als alleinigen Eigentümer aufführen zu lassen. Daher wird bei einem Hauskauf auch geprüft, ob im Grundbuch eine sogenannte Grundschuld eingetragen ist.

Für den Rechtsverkehr ist es daher wichtig, die wesentlichen Rechtsverhältnisse eines Grundstückes zuverlässig und verbindlich festzuhalten. Diesem Zweck dient das Grundbuch.

Das Grundbuch ist ein bei den Amtsgerichten geführtes Register für die Grundstücke eines Gemeindebezirks. Das Grundbuch eines Gemeindebezirks kann fortgeführt werden, auch wenn die Gemeinde eingemeindet ist. Das einzelne Grundbuch wird daher vielfach noch für den Bereich einer längst eingemeindeten Gemeinde geführt (z. B. beim Amtsgericht Hagen das Grundbuch von Hohenlimburg).

Das »Grundbuch« besteht aus Grundbuchblättern. Auf einem Grundbuchblatt werden im Regelfall alle Grundstücke verzeichnet, die dem Eigentümer im Bezirk des Grundbuches gehören. Außer für Grundstücke wird für Erbbaurechte und regelmäßig auch für Wohnungs- und Teileigentum ein besonderes Grundbuchblatt angelegt (Erbbaugrundbuch, bzw. Wohnungs- und/oder Teileigentumsgrundbuch).

Sämtliche Grundbuchblätter desselben Grundbuchbezirks erhalten fortlaufende Nummern. Die Grundbuchblätter waren früher in unhandlichen Folianten zusammengefaßt. In Nordrhein-Westfalen sind die Grundbücher heute vollständig auf das Lose-Blatt-Grundbuch umgeschrieben. Für jedes Grundbuchblatt wird ein besonders gesicherter Hefter geführt. Im Laufe der nächsten Jahre soll das elektronische (papierlose) Grundbuch eingeführt werden.

Jedes Grundbuch besteht aus 5 Teilen, die einzelnen Teile sind farbig gestaltet.

1. Deckblatt (braun)
Die Aufschrift bezeichnet das Amtsgericht, welches das Grundbuch führt, den Grundbuchbezirk und die Nummer des Blattes (z. B. Amtsgericht Hagen, Grundbuch von Hohenlimburg, Blatt 99999). Ausserdem können auf dem Deckblatt Besonderheiten vermerkt werden, die für alle in diesem Blatt verzeichneten Grundstücke gelten, z.B. durch einen Hof- oder Schliessungsvermerk.

2. Bestandsverzeichnis (schwarz/weiss)
Im Bestandsverzeichnis sind unter je einer laufenden Nummer die Grundstücke aufgeführt, die dem Eigentümer im Grundbuchbezirk gehören. Dabei werden die Grundstücke mit den von den Katasterämtern mitgeteilten Angaben nach Gemarkung, Flur und Flurstück bezeichnet (z. B. Gemarkung Hohenlimburg, Flur 99, Flurstück 312). Zusätzlich werden Wirtschaftsart (z. B. Betriebsfläche und Freifläche, Landwirtschaftsfläche), Lage (z. B. Strasse und Haus-Nr.) und Größe des Grundstückes ausgewiesen. Im Bestandsverzeichnis des herrschenden Grundbuches werden auch subjektiv-dingliche Rechte (z. B. Überfahrtsrechte, die den jeweiligen Eigentümern eines Grundstückes an einem anderen Grundstück zustehen) und -soweit möglich- Miteigentumsanteile von Grundstücken (z. B. an der gemeinsamen Zufahrt zu mehreren Reihenhausgrundstücken) eingetragen.

3. Abt. I (rot)
Hier werden der oder die Eigentümer eingetragen; mehrere Eigentümer unter Angabe des sie verbindenden Rechtsverhältnisses (z. B. »als Miteigentümer zu je 1 /2« oder »in Erbengemeinschaft«). Ferner wird die Grundlage der Eigentumseintragung angegeben. Das ist beispielsweise bei einem Erwerb aufgrund eines notariellen Kauf- oder Schenkungsvertrages die datumsmäßig bezeichnete Einigung der Parteien über die Rechtsänderung (Auflassung), bei einem Erwerb im Zwangsversteigerungsverfahren der Zuschlagsbeschluß, bei einem Erwerb im Wege der Erbfolge der zum Nachweis vorgelegte Erbschein.

4. Abt. II (gelb)
Hier werden eingetragen:

1. Alle Belastungen des Grundstückes mit Ausnahme von Hypotheken, Grund- und Rentenschulden. Hierher gehören z.B. Überfahrtsrechte Dritter, die das Grundstück belasten, das Altenteil, das Wohnungsrecht, der Niessbrauch und die zur Sicherung einer Rente eingetragene Reallast.
   
   
2. Beschränkungen des Verfügungsrechts der Eigentümerin oder des Eigentümers, sowie die das Eigentum betreffenden Vormerkungen und Widersprüche.
   Auf eine Beschränkung des Verfügungsrechts weist z. B. der Vermerk hin, daß über das Vermögen des Eigentümers das Insolvenzverfahren eröffnet wurde, daß Nacherbfolge, Testamentsvollstreckung oder die Zwangsversteigerung des Grundstücks angeordnet ist.
   Eine Vormerkung kann sich zum Schutz eines Grundstückskäufers empfehlen, weil zwischen dem Abschluß des notariellen Kaufvertrages und der Umschreibung des Eigentums oft längere Zeit vergeht, bis die Finanzierung geregelt ist und behördliche Genehmigungen und Unbedenklichkeitsbescheinigungen eingeholt worden sind. In dieser Zeit könnte der Verkäufer das Grundstück noch an einen Dritten verkaufen und diesem das Eigentum übertragen. Um den Käufer hiergegen zu sichern, sollte regelmäßig vereinbart werden, daß zugunsten des Käufers eine Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Übertragung des Eigentums eingetragen wird.
   Ein Widerspruch kommt in Betracht, wenn das Eigentum an einem Grundstück zweifelhaft wird. Ein Beispiel: Nach dem Tode der bisherigen Eigentümerin sind die gesetzlichen Erben als Eigentümer eingetragen worden. Nachträglich wird ein Testament der früheren Eigentümerin gefunden, in dem sie eine dritte Person als Erben einsetzt. Hier könnte der Dritte einen Widerspruch gegen das Eigentum der gesetzlichen Erben eintragen lassen, mit der Folge, dass ein Käufer dieses Grundstück nicht mehr gutgläubig von ihnen erwerben könnte.
   
   
3. Hinweise auf Enteignungs- und andere Verfahren, die das Grundstück betreffen (z.B. städtebauliche Sanierungs- und Entwicklungsverfahren nach dem Baugesetzbuch).

5. Abt. III (grün)
Hier werden Hypotheken, Grund- und Rentenschulden einschließlich der sich auf diese Rechte beziehenden Abtretungen, Vormerkungen und Widersprüche eingetragen. Hypothek und Grundschuld geben dem Gläubiger das Recht, daß ihm eine bestimmte Summe Geld aus dem Grundstück bezahlt wird; sie unterscheiden sich etwas in der rechtlichen Verknüpfung zwischen diesem Recht und der Forderung, die durch dieses Recht gesichert wird. Die Zahlung des Geldes »aus dem Grundstück« erfolgt, wenn nicht freiwillig gezahlt wird, durch Zwangsvollstreckung (Zwangsversteigerung, Zwangsverwaltung).