Die Eigentümergemeinschaft kann zwangsversteigern lassen

Wenn ein Wohnungseigentümer insolvent wird, hat dieser häufig auch Schulden gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft. Oft wurden in den Jahren, die der endgültigen Insolvenz vorausgingen, Rechnungen und Wohngelder nicht bezahlt. Wenn das Insolvenzverfahren erst eröffnet ist, ist es für die WEG meist schwer bis aussichtslos, noch an das Geld zu kommen. Besonders schwierig wird dies, wenn vor der Insolvenz des Wohnungseigentümers die Forderung noch nicht tituliert war. Der Bundesgerichtshof hat jetzt in einer Entscheidung, die einen solchen Fall betraf, auf die erweiterten Möglichkeiten einer WEG hingewiesen, ausstehende Forderungen im Falle einer Insolvenz eines Wohnungseigentümers zu realisieren.

Dem Urteil lag folgender Sachverhalt zugrunde: Über das Vermögen einer Wohnungseigentümerin war am 27. Dezember 2007 das Insolvenzverfahren eröffnet worden. Die WEG hatte gegenüber der Wohnungseigentümerin fällige Ansprüche auf Hausgeld für das Jahr 2006 (4.498 Euro) und 2007 (4.677 Euro), insgesamt 9.175 Euro. Wegen dieser Ansprüche wollte die WEG in die Wohnungen ihrer Schuldnerin vollstrecken. Der Insolvenzverwalter wurde folglich verklagt: Er sollte entweder die fälligen Forderungen bezahlen oder die Zwangsvollstreckung in die Wohnungen der Schuldnerin dulden.

Der BGH entschied, dass einer WEG auch dann das Recht zusteht, vom Insolvenzverwalter die Duldung der Zwangsvollstreckung zu verlangen, wenn die WEG vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens noch keinen Zahlungstitel gehabt hat.

Erstens sei die WEG auch dann absonderungs-, das heißt zur Befriedigung der Forderung außerhalb des Insolvenzverfahrens berechtigt, wenn das Wohnungseigentum vorher noch nicht beschlagnahmt wurde. Hausgeldansprüche seien nämlich aufgrund der klaren Regelung des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG bevorrechtigt.

Zweitens könne der Insolvenzverwalter mit der Pfandklage auf Duldung der Zwangsvollstreckung (sprich: Versteigerung) in Anspruch genommen werden. Das der WEG zustehende Vorrecht entstehe mit der Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Schuldners (hier: der Wohnungseigentümerin).

Die einschlägige Vorschrift des Zwangsversteigerungsgesetzes (§ 120 Abs. 1 Nr. 2) habe zum Ziel, die Stellung der WEG im Insolvenzverfahren zu stärken. Durch die Schaffung eines Vorrechts steht die WEG besser da als zum Beispiel Kreditinstitute. Diese sind meist auch dinglich abgesichert, weshalb die Privilegierung des Wohnungseigentümergemeinschaften berechtigt sei. Es sei im Sinne des Gesetzgebers, die regelmäßige Durchführung von Maßnahmen, die zur Pflege und Erhaltung des Wohnungseigentums erforderlich sind, durch diese Vorrangstellung abzusichern. Anderenfalls bestehe die Gefahr, dass die Wohnanlage an Wert verliere (BGH, (Urteil vom 21. Juli 2011, Az: IX ZR 120/10).

Die WEG hat demnach außerhalb des Insolvenzverfahrens zwei Möglichkeiten, ihre Ansprüche auf das rückständige Haushaltsgeld durchzusetzen:

1. In der Zwangsversteigerung können die bevorrechtigten Hausgeldansprüche gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG angemeldet werden, um die Ansprüche der zweiten Rangklasse, die nicht aus dem Grundbuch ersichtlich sind, in das geringste Gebot mit aufzunehmen.
2. Die WEG kann auch selbst die Zwangsversteigerung betreiben; sie muss dann die Beschlagnahme selbst beantragen oder der bereits von einem Dritten beantragten Zwangsversteigerung beitreten.