Zahlungsrückstände können katastrophale Folgen für eine Eigentümergemeinschaft haben. Ist kein Geld mehr auf dem gemeinschaftlichen Konto, ist abzusehen, wann Wasserlieferungen eingestellt werden oder die Gebäudeversicherung kündigt. Es ist deshalb wichtig, dass Hausgeldrückstände so schnell wie möglich eingeklagt werden. Doch, das Recht rückständige Hausgeldzahlungen beim säumigen Eigentümer einzuklagen, hat allein die Gemeinschaft.
Der Fall: Ein Wohnungseigentümer zahlte trotz beschlossener Wirtschaftspläne zwischen 2009 und 2011 kein Hausgeld. Ende 2011 betrugen die Rückstände über 14.000 Euro. Weil die Verwaltervergütung nicht gezahlt worden war, legte die Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft ihr Amt zum 31. Dezember 2011 nieder. In 2012 stellte der Strom- und Wasserversorger aufgrund von Zahlungsrückständen seine Lieferungen ein. Kein Strom, kein Wasser, das machte der Mieter eines Eigentümers nicht mit, er zahlte keine Miete mehr. Daraufhin verklagte der Eigentümer seinen zahlungsunwilligen Miteigentümer.
Nur die Gemeinschaft darf klagen!
Der BGH entschied: Ein einzelner Eigentümer ist nicht berechtigt, gegen einen anderen Wohnungseigentümer Ansprüche wegen rückständiger Hausgelder geltend zu machen. Alleinige Inhaberin des Anspruchs auf Zahlung des Hausgeldes ist die Eigentümergemeinschaft. Erfüllt ein Wohnungseigentümer seine Verpflichtung zur Zahlung des Wohngeldes nicht, steht daher nur der Eigentümergemeinschaft als solcher Schadenersatzansprüche zu. Aus diesem Grund verlor der klagende Wohnungseigentümer den Prozess.
Fazit: Wir wissen nicht warum die Eigentümergemeinschaft über einen solch langen Zeitraum die rückständigen Hausgeldzahlungen eines Miteigentümers toleriert hat. Ob Mahnbescheid, Klage oder Zwangsversteigerung des Wohneigentums, der Gemeinschaft stehen einige Möglichkeiten offen, zahlungsunwillige Eigentümer zur Räson zu bringen.
Leitsatzentscheidung des BGH
- Alleinige Inhaberin des Anspruchs auf Zahlung des Wohngeldes ist die Wohnungseigentümergemeinschaft.
- Erfüllt ein Wohnungseigentümer seine Verpflichtung zur Zahlung des Wohngelds nicht, kommen gegen ihn nur Schadensersatzansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft, nicht aber der einzelnen Wohnungseigentümer in Betracht.
| BGH, Urteil vom 10.02.2017, Az. V ZR 166/16
