Es ist der Albtraum jeder Eigentümergemeinschaft, wenn Wohnungseigentümer die vereinbarten Hausgelder, Abrechnungsspitzen oder Sonderumlagen nicht zahlen können oder wollen. Eine besonnene Hausverwaltung wird zunächst versuchen mit dem betroffenen Eigentümer ins Gespräch zu kommen. Vielleicht liegen kurzfristige Zahlungsschwierigkeiten vor, die in 1 bis 3 Monaten wieder vom Tisch sind. Denkbar wäre unter Umständen auch eine Ratenzahlung mit der Vereinbarung einer Vorfälligkeitsklausel für den Fall der Nichtzahlung. Sollte ein persönliches Gespräch zwischen Hausverwaltung und Miteigentümer oder auch zwischen Beirat und Miteigentümer erfolglos sein, muss die Angelegenheit im Interesse aller Wohnungseigentümer möglichst zügig rechtsgängig gemacht werden. Denn jeder Zahlungsausfall ist von den übrigen Miteigentümern auszugleichen.
Welches Gericht ist zuständig?
- Für Zahlungsansprüche der Gemeinschaft gegen einzelne Wohnungseigentümer ist das Amtgericht zuständig, in dessen Bezirk das Grundstück liegt.
- Anspruchsinhaber ist die rechtsfähige Eigentümergemeinschaft (§ 9 WoEigG).
- Es gelten die Regeln der Zivilprozessordnung (kurz ZPO).
Tipp: Kein Anwaltszwang im ZPO-Verfahren! Nur für den Fall einer so genannten “weiteren Beschwerde” muss die Gemeinschaft einen Rechtsanwalt beauftragen.
Neben dem Klageverfahren ist auch der Antrag auf Erlass eines Mahnbescheides möglich. Auch hier gilt, macht die Gemeinschaft Zahlungsansprüche geltend, ist das Amtsgericht zuständig, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Ist gemäß § 689 Abs. 3 ZPO ein zentrales Mahngericht für den Bezirk mehrerer Amtsgerichte zuständig, das die Anträge per EDV bearbeitet, so ist der Mahnbescheid dort zu beantragen.
Wen kann die Gemeinschaft mit der Klage oder dem Mahnantrag beauftragen?
- Die Gemeinschaft kann einen Wohnungseigentümer beauftragen, Zahlungsansprüche gegen einzelne Miteigentümer geltend zu machen. Zwei Dinge sind zu beachten: a) als Zahlungsempfänger ist die Eigentümergemeinschaft zu nennen (KG ZWE 2001, 438), b) die Bevollmächtigung des Eigentümers muss durch einen Beschluss der Gemeinschaft erfolgen (BGH WE 1990, 202; OLG Köln OLG Report 2001, 43).
- Neben der Bevollmächtigung eines einzelnen Eigentümers kann natürlich auch die Hausverwaltung mit der gerichtlichen Geltendmachung von rückständigen Forderungen beauftragt werden. Aber auch hier ist ein Beschluss oder eine besondere Vollmacht der Eigentümergemeinschaft notwendig. Diese Vollmacht kann auch im Verwaltervertrag vereinbart sein.
- Zu guter Letzt kann im Rahmen der Beschlussfassung natürlich auch ein Rechtsanwalt beauftragt werden. Der Rechtsanwalt kann sich vor dem Klageverfahren außergerichtlich an den säumigen Eigentümer wenden, um eine gütliche Einigung herbeizuführen. Dies hat schon viele zahlungsunwillige Eigentümer überzeugt.
Exkurs: Rückständige Hausgelder können nicht von einem einzelnen Wohnungseigentümer eingeklagt werden. Dies darf nur die Gemeinschaft oder die durch eine Vollmacht legitimierte Hausverwaltug. Eine entsprechende Bevollmächtigung des Verwalters zur Geltendmachung rückständiger Wohngeldzahlungen ist also ratsam. Nur so kann oftmals die Zahlungsfähigkeit der Gemeinschaft aufrechterhalten werden. Andernfalls kann der säumige Wohnungseigentümer sich entspannt bis zur nächsten Eigentümerversammlung zurücklehnen, denn so lange müsste die Hausverwaltung auf einen Beschluss zur Eintreibung der fehlenden Gelder warten.
Tipp: Bei Zahlungen, die gemäß Gemeinschaftsordnung oder Beschluss zu bestimmten Fälligkeitsterminen geschuldet werden, ist vom Gesetzgeber keine Mahnung vorgeschrieben. Der Schuldner gerät also ohne Mahnung in Verzug. Eigentümergemeinschaften sollten also darauf achten, dass Forderungen im Beschlusstext mit einem Fälligkeitsdatum versehen sind.
Wer muss den Zahlungsausfall eines Miteigentümers zahlen?
Alle im Grundbuch eingetragenen Miteigentümer sind zur Zahlung verpflichtet.
Sind Liquiditätsengpässe absehbar, muss die Gemeinschaft notfalls eine Sonderumlage beschließen. Ist der Schuldner nachweisbar zahlungsunfähig, ist der gesamte Zahlungsausfall in der Jahresabrechnung zusätzlich auf die restlichen Miteigentümer – im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile – umzulegen. Im Rahmen ordnungsgsmäßiger Verwaltung kann eine Eigentümergemeinschaft zum Ausgleich eines mit dem Hausgeld ausgefallenen Wohnungseigentümers auf die Instandhaltungsrücklage zurückgreifen, wenn diese dadurch nicht ungebührlich verkürzt wird (LG Saarbrücken 12.03.1998, Az.: 5 T 702/97).
Kommen zu einem späteren Zeitpunkt (z.B. durch gerichtliche Entscheide) doch noch Beträge dieser bereits abgerechneten Ausfallsummen herein, sind diese als zusätzliche Einnahmen den zum Zahlungszeitpunkt im Grundbuch eingetragenen Miteigentümern anteilig gutzuschreiben.
Formulierungsbeispiel Mahnung Hausgeldrückstand
Betreff Mahnung
Sehr geehrte ...
die Prüfung der Zahlungseingänge ergab, dass Ihr Hausgeldkonto gegenüber der Fälligkeit gemäß Wirtschaftsplan folgenden Zahlungsrückstand ausweist:
Euro ....
Wir bitten Sie, Ihre Zahlungen zu überprüfen und den Fehlbetrag unverzüglich auf das Konto der Eigentümergemeinschaft zu überweisen.
Beachten Sie künftig, daß Ihre Zahlung bis spätestens zum 3. eines Monats auf dem Konto der Gemeinschaft eintreffen muß. Da es sich um eine wiederkehrende Zahlung zum festen Termin handelt, besteht für die Eigentümergemeinschaft keine Mahnpflicht.
Zur Vereinfachung empfehlen wir Ihnen die Teilnahme am Lastschriftverfahren. Durch Ihre Einzugsermächtigung können wir von uns aus mit größter Sorgfalt für den pünktlichen Ausgleich Ihres Hausgeldkontos sorgen. Eine Lastschrifteinzugsermächtigung haben wir beigelegt.
Mit freundlichen Grüßen
An welches Gericht muss sich die Eigentümergemeinschaft bei ausgeschiedenen Wohnungseigentümern wenden?
Auch hierfür ist das Gericht zuständig, in dessen Bezirk die Gemeinschaft liegt (Jennissen/Sullmann, WEG, § 43 Rdn. 27, 44).
Wer zahlt die Sondervergütung des Hausverwalters?
Ist die Vergütungsregel wirksam, können die Kosten als Verzugsschaden an den Schuldner weitergegeben werden.
