Heizungssanierung: Was ist mit den Heizkörpern im Sondereigentum?

In vielen Gemeinschaftsordnungen werden Heizkörper inklusive der Zu- und Ableitungen bis zur Strangleitung dem Sondereigentum zugeordnet und liegen somit in der Verantwortung des Sondereigentümers. Eine solche Vereinbarung ist grundsätzlich zulässig.

Doch was passiert, wenn die Gemeinschaft die gesamte Heizungsanlage sanieren möchte? Kann auf der Eigentümerversammlung ein ordnungsgemäßer Beschluss zur Sanierung der Heizungsanlage inkl. Strangsanierung beschlossen werden, der zugleich auch die Sondereigentümer auf eigene Kosten verpflichtet, ihre Rohrleitungen und Heizkörper auszutauschen?

Nein, beide Vorgänge sind zu trennen!

• Der Beschluss über den Austausch der Heizungsanlage sowie der Strangleitungen entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung. Hier entscheidet die Gemeinschaft über Gemeinschaftseigentum.
• Heizkörper sowie Zu- und Ableitungen liegen jedoch im Sondereigentum. Der Austausch der Einrichtungen ist auch nicht unter dem Gesichtspunkt einer Gebrauchsregelung zu sehen, da es sich hierbei um eine Instandsetzung handelt.

Der zweite Teil des Beschlusses ist somit nichtig, da der Gemeinschaft die Beschlusskompetenz fehlt (kein Zugriff der Gemeinschaft auf das Sondereigentum).

Abklemmen möglich

Dies heißt jedoch nicht, dass die Gemeinschaft nun auf eine Sanierung verzichten muss, weil einige Eigentümer keinen Austausch ihrer Heizkörper vornehmen möchten. Sie muss den unwilligen Eigentümern vor Beginn der Maßnahme lediglich eine angemessene Frist zur Umstellung ihrer Heizkörper einräumen. Ein Wohnungseigentümer, der seine Geräte auch danach nicht erneuern will, kann dann von der Heizungsanlage getrennt werden, wenn seine Geräte und/oder Anschlussleitungen mit der neuen Zentralheizung nicht mehr kompatibel sind (BGH V ZR 176/10),

Ein Zugriff der Eigentümergemeinschaft durch Beschluss auf das Sondereigentum ist grundsätzlich nur möglich, wenn eine der folgenden Bedingungen zutrifft:

1. es existiert eine entsprechende Öffnungsklausel in der Gemeinschaftsordnung oder
2. wenn eine Maßnahme Inhalt einer Gebrauchsregelung nach § 15 Abs. 2 WEG sein könnte oder
3. wenn die Zuordnung eines Gebäudeteils oder einer Einrichtung zum Sondereigentum nach § 5 Abs. 2 WEG unzulässig wäre und diese deshalb in Wirklichkeit zum Gemeinschaftseigentum gehört.