Eigentümerversammlung

In der Einladung zu einer Wohnungseigentümerversammlung sollte unter TOP 8 ein Bericht über das Verhalten des Antragstellers, welches „krass inakzeptabel“ sei, erfolgen. Daran anschließend sollte eine Diskussion darüber stattfinden, wie auf die Situation zu reagieren sei. In Rede standen „Maßnahmen über die gemeinschaftliche Abmahnung, bis hin zur Einleitung eines Verfahrens nach § 17 WEG auf Entzug des Wohnungseigentums“. Konkrete Pflichtverletzungen wurden in der Einladung nicht benannt. Der beschuldigte Eigentümer wollte deshalb seinen Anwalt mit zur Versammlung nehmen.

Das Wohnungseigentumsgesetz schreibt genau vor, welche Regeln bei den Versammlungen von Wohnungsinhabern zu gelten haben. Unter anderem ist darin nachzulesen, dass die Treffen grundsätzlich nicht öffentlich stattfinden sollen. Nur wenn ein ausgewiesener Fachmann, wie etwa ein Rechtsanwalt oder Architekt hinzugezogen wird, ist eine Ausnahme möglich.

Der Sachverhalt

In einer Eigentümerversammlung ging es um die nachträgliche Genehmigung eines Wintergartens, den eine der Parteien auf einer Terrasse errichtet hatte. Weil dem Verwalter der Anlage und dem Beirat die Materie juristisch kompliziert erschien, baten sie einen Rechtsanwalt hinzu. Das wiederum passte dem betroffenen Eigentümer nicht. Er focht die Einladung des Advokaten an – nicht zuletzt deswegen, weil in der Einladung davon keine Rede gewesen sei.

Das Urteil

Die Münchner Richter bestätigten grundsätzlich die Nichtöffentlichkeit der Versammlungen. Sie diene dazu, sachfremde Einwirkungen auf die Teilnehmer zu verhindern. An der Anwesenheit des Anwalts in der Eigentümerversammlung hatten sie allerdings nichts auszusetzen. Es sei schließlich im Interesse aller Eigentümer gewesen, dass ein Fachmann für Ratschläge bereit stand. Das müsse auch in der Einladung nicht eigens erwähnt werden (Bayerisches Oberstes Landesgericht, Aktenzeichen 2Z BR 212/03).

Auf der Eigentümerversammlung einer großen Wohnanlage mit mehr als 30 Eigentümern wurde die Redezeit auf fünf Minuten pro Eigentümer begrenzt. Diese Regelung fand ein Eigentümer unzumutbar und klagte gegen die Gemeinschaft.

Die Richter widersprachen dieser Auffassung. Die zur Verfügung stehende Zeit müsse unter den Eigentümern gerecht verteilt werden, eine Beschränkung auf fünf Minuten benachteilige niemanden (AG Koblenz, Az.: 133 C 3201/09 WEG).

Eine zerstrittene Eigentümergemeinschaft bat zur Eigentümerversammlung. Damit es nicht zu Klagen wegen fehlerhafter Beschlüsse kommt, wurde ein Rechtsanwalt hinzugebeten. Der Verwalter sollte das Protokoll führen, der Rechtsanwalt war für die Versammlungsleitung zuständig. Leider kam es anders wie gedacht, eine Beschlussfeststellung war fehlerhaft, Stimmen wurden nicht korrekt gezählt und einige Eigentümer zogen vor Gericht. Neben der Feststellung des fehlerhaften Beschlusses beantragten sie, dass Ihre Verfahrenskosten von Rechtsanwalt und Verwaltung getragen werden.

So nicht, urteilte das OLG Düsseldorf. Dem nicht zum Kreis der Verfahrensbeteiligten gehörenden Leiter der Wohnungseigentümerversammlung (hier der Rechtsanwalt) können im Wohnungseigentumsverfahren keine Kosten auferlegt werden und die fehlerhafte Beschlussfeststellung des von den Wohnungseigentümern beauftragten Versammlungsleiters kann nicht dem das Protokoll führenden Verwalter mit der Folge zugerechnet werden, dass dieser mit den Kosten des Beschlussanfechtungsverfahren belastet wird (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 29.04.2005 - 3 Wx 56/05).

Das OLG Düsseldorf (Beschluss vom 01.10.2004, I 3 Wx 207/04, ZMR 2005, 218) hatte die Bestimmung einer Teilungserklärung auszulegen, wonach Beschlüsse der Wohnungseigentümer nur wirksam sind, wenn sie vom Verwalter in ein von ihm zu führendes "Beschlussbuch" eingetragen sind.

Das Gericht kam zum Ergebnis, dass - ungeachtet des Wortlauts - die Nichteintragung lediglich einen Anfechtungsgrund darstelle, da es anderenfalls dem Verwalter ermöglicht wäre, selbst einstimmig gefasste Beschlüsse dadurch "zu torpedieren", dass er die gebotene Eintragung nicht vornimmt, womit ein dem Willen der Eigentümer uneingeschränkt entsprechender "Beschluss" somit als nichtig oder als "Nichtbeschluss" anzusehen wäre.

Eine Verwalterabwahl wäre damit auf längere Zeit nicht gegen den Willen des Betroffenen durchsetzbar. Auch eine "schwebende Unwirksamkeit" würde die Gemeinschaft hier zwingen, die ordnungsgemäße Eintragung im Beschlussbuch notfalls gerichtlich durchzusetzen. Das Gericht misst der Beschlusseintragung keine konstitutive Wirkung zu. Damit wird auch dieser Fall ähnlich behandelt wie die Regelungen in einer Teilungserklärung, die "die Gültigkeit" eines Beschlusses von einer Eintragung abhängig machen (vgl. BGH-Beschluss vom 03.07.1997, V ZB 2/97, ZMR 1997, 531).

Fordert etwa die Teilungserklärung als Gültigkeitsvoraussetzung die Protokollierung und Unterzeichnung des Protokolls durch einen zu bestimmenden Wohnungseigentümer, so kommt der Beschluss - nach HansOLG Hamburg Beschluss vom 7.2.2005, 2 Wx 45/02, ZMR 2005, ,397 - zunächst ohne Einhaltung dieser Gültigkeitsvoraussetzungen zustande; er ist jedoch binnen Monatsfrist gerichtlich anfechtbar.

Wenn zu einer Eigentümerversammlungsämtliche Wohnungseigentümer erschienen sind und bei allen Tagesordnungspunkten mit abgestimmt haben, wird dadurch der Umstand belanglos, daß sie zu dieser Versammlung nicht ordnungsgemäß geladen wurden (Beschl. d. BayObLG v. 21.10.1996 2Z BR 72/96).

Sie dauern oft Stunden - und es rauchen dabei nicht nur die Köpfe, sondern auch Zigaretten, Zigarillos und Pfeifen. Wenn aber bei einer Wohnungseigentümerversammlung ein Teilnehmer darauf beharrt, über ein Rauchverbot abstimmen zu lassen, dann muss dem entsprochen werden. So hat es das Oberlandesgericht Köln beschlossen, (Aktenzeichen 16 Wx 87/00).

Der Fall: Der Eigentümer einer Wohnung empfand den Qualm, den seine Miteigentümer bei der gemeinsamen Versammlung im Raum verbreiteten, als unerträglich. Als er es gar nicht mehr aushalten konnte, bat er den Leiter der Veranstaltung, über ein Rauchverbot abstimmen zu lassen. Aus gesundheitlichen Gründen könne er sonst nicht länger teilnehmen. Der Wunsch wurde nicht erhört, woraufhin der Betroffene den Raum verließ. Anschließend klagte er durch drei Gerichtsinstanzen. Seine Begründung: Er sei quasi rechtswidrig aus der Versammlung ausgeschlossen worden, weil ihm gar keine andere Möglichkeit als die „Flucht“ geblieben sei. Die Beklagten erwiderten, es sei abgestimmt worden, konnten dies jedoch nicht beweisen.

Das Urteil: Der zuständige Senat des Oberlandesgerichts Köln stellte sich auf die Seite des Klägers. Wenn darum gebeten werde, dann müsse auf einer Wohnungseigentümerversammlung vor den Sachanträgen über das Rauchverbot abgestimmt werden. Es handle sich nämlich hierbei um einen Antrag zur Geschäftsordnung, der ohne Ankündigung jederzeit zulässig sei. Wird dem nicht entsprochen, so leiden alle im weiteren Verlauf der Veranstaltungen getroffenen Beschlüsse unter einem formalen Mangel – zumindest dann, wenn der Rauch-Feind den Raum verlassen habe. Die Abstimmung und deren Ergebnis muss im Protokoll aufgenommen werden.

Die Sonderumlage ist in Wohnungseigentümergemeinschaften ungefähr so beliebt wie ein Rohrbruch am Feiertag: Niemand wünscht sie sich, aber irgendwann steht sie im Raum. Meist dann, wenn eine größere Rechnung ansteht und die Erhaltungsrücklage eher symbolischen Charakter hat. 

Der Verwalter einer Wohnanlage darf sich mit der Einberufung der Eigentümerversammlung nicht ewig Zeit lassen. Im schlimmsten Falle muss er wegen eineinhalbjähriger Trödelei sogar mit seiner eigenen Kündigung rechnen (Bayerisches Oberstes Landesgericht, Aktenzeichen 2Z BR 4/99).

Der Sachverhalt

In einer neu errichteten Wohnanlage warteten die Eigentümer ständig darauf, dass sie endlich zu einer Eigentümerversammlung eingeladen würden. Doch der Verwalter ließ nichts von sich hören. Selbst nach eineinhalb Jahren war noch nichts geschehen. Den Eigentümern platzte der Kragen. Sie verwiesen darauf, dass laut Gesetz mindestens einmal pro Jahr eine solche Versammlung stattfinden muss. Diese Frist sei ja nun schon lange überschritten. Die enttäuschen Wohnungseigentümer beschlossen daraufhin, den Verwalter wegen Nichterfüllung seiner Pflichten abzuberufen. Der war aber damit nicht einverstanden und wollte seinen Job behalten. Es kam zu einem Rechtsstreit.

Das Urteil

Regelmäßige Versammlungen seien für eine Eigentümergemeinschaft von entscheidender Bedeutung, befanden die Richter des Bayerischen Obersten Landesgerichts. Gerade dann, wenn eine Wohnanlage noch relativ neu sei, komme den Versammlungen besondere Bedeutung zu - zum Beispiel wegen der Beschwerden über Baumängel und angesichts der Gewährleistungsfrist für die zuständigen Firmen. Hier gelte es häufig, schnell zu entscheiden. Auch die wichtigen wirtschaftlichen Rahmendaten einer Eigentümergemeinschaft (Wohngeld etc.) könnten nur über die Beschlüsse einer ordnungsgemäß einberufenen Versammlung geklärt werden. Und genau das habe der Verwalter mit seiner Bummelei verhindert. Deswegen könne ihm fristlos gekündigt werden.

Beschlüsse, die in einer durch eine unzuständige Person einberufenen Eigentümerversammlung gefaßt werden, sind zwar rechtswidrig und anfechtbar, aber nicht ohne weiteres nichtig.