Mit verbindlichen Regelungen können Eigentümergemeinschaften die Zuständigkeiten für viele Maßnahmen regeln und diese auf die einzelnen Wohnungseigentümer oder die Gemeinschaft übertragen. Was im Gesetz nicht zwingend geregelt ist, können Gemeinschaftsordnungen abweichend regeln. Von dieser Möglichkeit wird in der Praxis gerne und oft Gebrauch gemacht. Allerdings müssen solche Vereinbarungen genau formuliert sein, um im Falle einer Beschlußanfechtung einer rechtlichen Überprüfung standzuhalten.
Ein Wohnungseigentümer hatte zweimal erfolglos beantragt, ein Dachfenster auf Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft auszubauen und fachgerecht zu erneuern. Dieses war in einem Gutachten als notwendige Maßnahme festgestellt worden. Die Mehrheit der Eigentümerversammlung stellte sich jedoch auf den Standpunkt, dass eine Ausführung und Kostenübernahme durch die Wohnungseigentümergemeinschaft durch eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung ausgeschlossen sei. Es sei Sache des jeweiligen Wohnungseigentümers, für eine Erneuerung der Fenster zu sorgen.
In der Gemeinschaftsordnung der WEG war geregelt, dass jeder Wohnungseigentümer verpflichtet sei, die von ihm allein genutzten Sachen - unabhängig, ob diese in Sonder- oder Gemeinschaftseigentum stehen - zu pflegen sowie instandzuhalten und instandzusetzen. Beispielhaft wurden dabei Schönheitsreparaturen inklusive des Anstrichs der Fensterinnenseiten sowie die Behebung von Glasschäden genannt. Bezüglich der Fenster wurde außerdem ausrücklich die Instandhaltung und -setzung unter Einschluss der Fensterrahmen und Rollläden geregelt - auch dies sei Sache des jeweils zuständigen Wohnungseigentümers. Für den Außenanstrich der Fenster sei jedoch eine gemeinschaftliche und einheitliche Ausführung nötig.
In dem Rechtsstreit gewann in den ersten zwei Instanzen die Wohnungseigentümergemeinschaft. Der BGH schließlich gab dem Wohnungseigentümer Recht: Die Wohnungseigentümergemeinschaft wurde verurteilt, den beantragten Maßnahmen des Wohnungseigentümers zuzustimmen und dafür die Kosten zu tragen.
Fenster und deren Rahmen stünden gemäß § 5 Abs. 2 WEG zwingend im Eigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft, so dass diese grundsätzlich auch für deren Austausch zuständig sei (§ 21 Abs. 1 und Abs. 5 Nr. 2 sowie § 22 WEG). Folglich habe die Gemeinschaft auch alle damit verbundenen Kosten zu tragen, was sich aus § 16 Abs. 2 WEG ergebe. Allerdings sei es das Recht jeder Eigentümergemeinschaft, von dieser gesetzlichen Regelung abzuweichen. Voraussetzung sei aber, dass eine diesbezügliche Regelung klar und eindeutig sein müsse.
Im vorliegenden Fall sei die Regelung aber nicht präzise genug gewesen, um die gesetzliche Regelung auszuhebeln. Zwar sei unter "Instandhaltung und Instandsetzung" im gesetzlichen Sprachgebrauch auch ein Austausch beziehungsweise eine Erneuerung von Gegenständen zu verstehen. Aus dem Gesamtzusammenhang der speziell in diesem Fall geltenden Gemeinschaftsordnung ergebe sich jedoch etwas anderes: Denn wenn schon der Außenanstrich der Fenster als Gemeinschaftsaufgabe festgesetzt wird, dann müsse dies erst recht für deren komplette Erneuerung gelten.
Fazit: Bei der Verabschiedung von Gemeinschaftsordnungen sollte immer auf präzise und eindeutige Formulierungen geachtet werden, insbesondere dann, wenn von gesetzlichen Regelungen abgewichen werden soll. Gleiches gilt für die Überprüfung bereits bestehender Bestimmungen. Bei Zweifeln über den Sinn bestimmter Formulierungen gilt nämlich regelmäßig das, was im Gesetz steht (BGH, Urteil vom 2. März 2012, Az: V ZR 174/11).
