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Alle Wohnungseigentümer sind durch die Gemeinschaft gleich zu behandeln

Der Gleichbehandlungsgrundsatz ist eine wichtige Maxime der Verfassung; dieses Prinzip spielt in allen Rechtsverhältnissen eine entscheidende Rolle - auch bei Beschlüssen von Eigentümerversammlungen. In einem Urteil vom 30. November 2012 (Az.: V ZR 234) hat der Bundesgerichtshof diesen Grundsatz erneut bekräftigt.

Im vorliegenden Fall, der dem BGH Anlass bot, auf den Grundsatz der Gleichbehandlung von Wohnungseigentümern hinzuweisen, ging es um die rechtswidrige Untervermietung von Gemeinschaftseigentum. Die Klägerin (Wohnungseigentümerin) mietete von der Wohnungseigentümergemeinschaft einen Tiefgaragenstellplatz, den sie anschließend weiter untervermietete, und zwar an die Mieterin einer Wohnung, die sich ebenfalls in der Wohnanlage befand.

Diese unerlaubte Weitervermietung wurde von der WEG-Verwaltung zunächst angemahnt. Nach erfolgloser Fristsetzung wurde die Kündigung des Mietvertrags ausgesprochen. Eine anschließende Eigentümerversammlung genehmigte die Kündigung. Die Wohnungseigentümerin ging gegen den Beschluss der Eigentümerversammlung vor.

Vor dem BGH hatte sie Erfolg. Die Karlsruher Richter führten in der Entscheidung zunächst aus, dass eine unberechtigte Untervermietung selbstverständlich zum Anlass genommen werden könne, um ein Vertragsverhältnis zu kündigen. Diese Entscheidung liege im Gestaltungsspielraum der Wohnungseigentümer. Wenn bei einer Entscheidung jedoch Gleiches ungleich behandelt wird, müsse dafür ein konkreter Grund vorliegen. An dieser Stelle hatte das Berufungsgericht ein entsprechendes Vorbringen der Klägerin nicht berücksichtigt.

Das Berufungsgericht war in seinem Urteil nämlich nicht auf den Einwand der Klägerin eingegangen, dass in einem vergleichbaren Fall ein anderer Wohnungseigentümer ebenfalls einen Stellplatz untervermietet hatte, dieses aber nicht moniert wurde. Diesen Umstand hätte das Berufungsgericht in seiner Entscheidung aber berücksichtigen müssen, so der BGH. Denn in jedem Mehrheitsbeschluss einer Eigentümerversammlung komme auch der Grundsatz der Gleichbehandlung zum Ausdruck - und Ungleichbehandlungen können nur dann rechtlichen Bestand haben, wenn dafür ein sachlich begründeter Umstand vorliegt.

Der BGH wies aus diesen Gründen die Sache zum Berufungsgericht zurück. Dieses muss jetzt den Fall erneut entscheiden - und dabei auch den Grundsatz der Gleichbehandlung von Wohnungseigentümern berücksichtigen.

Fazit: Der Fall macht sehr deutlich, dass bei rechtssicheren Entscheidungen von Eigentümerversammlungen, die zum Nachteil eines Wohnungseigentümers ergehen, immer bedacht werden muss, ob mit dem Beschluss eine eventuelle Ungleichbehandlung vorliegen kann. Wenn ja, sollte zu den Gründen für die Ungleichbehandlung Stellung genommen werden.

An dieser Stelle möchten wir noch einmal auf den Grundsatz hinweisen, dass ein Wohnungseigentümer sich an den Lasten und Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß seines Miteigentumsanteils beteiligen muss, ein Mehrheitsbeschluss der ihn ausserhalb der Kostentragung zu Leistungen verpflichtet ist nichtig, wie das nachzulesende Beispiel rund um die Einteilung zum Winterdienst in einer Eigentümergemeinschaft zeigt.

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