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Schadensersatzansprüche der WEG gegen den ausziehenden Mieter, wann tritt die Verjährung ein?

Jeder Vermieter kennt das Problem: der Mieter zieht aus und die Wohnung wird in keinem akzeptablen Zustand zurückgegeben. Die notwendigen Schönheitsreparaturen wurden mehr als mäßig ausgeführt und der Riss im Waschbecken war bei Übergabe der Wohnung auch noch nicht vorhanden. Wer jetzt als Vermieter nicht zügig anmahnt oder einen Schaden, der zweifelsohne vom Mieter verursacht wurde, erst später bemerkt, hat Pech gehabt. Denn in nur sechs Monaten verjähren Schadensersatzansprüche des Vermieters gegen seinen ehemaligen Mieter. Die sehr kurze Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB ist für Vermieter deshalb oft eine sehr ärgerliche Sache.

Ganz anders sieht es aus, wenn der Mieter bei Auszug Teile das Gemeinschaftseigentums der Wohnungseigentümergemeinschaft beschädigt. Hier greift die kurze Verjährungsfrist aus dem Mietrecht nicht. Dies hat der BGH in einem Streit zur Beschädigung einer Fahrstuhlinnenverkleidung klargestellt.

Der Fall: Der Mieter zog aus der Wohnung des Klägers im Juni 2008 aus. Zum Transport der Möbel aus der Wohnung wurde der Fahrstuhl der Wohnanlage benutzt, der im Gemeinschaftseigentum der WEG stand. Dieser war innen mit Paneelen aus Edelstahl verkleidet. An den Paneelen entstand durch die Beförderung der Möbel ein erheblicher Schaden. Der Kläger ließ sich von der WEG die Schadenersatzansprüche abtreten und klagte auf Zahlung von rund 6.700 Euro, dies jedoch erst im Dezember 2009, also rund anderthalb Jahre später. Zu spät, meinte der ehemalige Mieter und berief sich auf die Verjährungsvorschrift des § 548 Abs. 1 BGB.

Beide Vorinstanzen gaben dem Beklagten Mieter Recht. Erst der Bundesgerichtshof sah für diesen Fall keinen Raum für die Anwendung der kurzen Verjährungsfrist aus dem besagten Mietrechts-Paragrafen des BGB. Vielmehr gelte hier die allgemeine Verjährungsfrist von drei Jahren. Denn der Anspruch auf Ersatz des Schadens an dem Fahrstuhl stehe der WEG zu (die diesen Anspruch an den Kläger durch eine Abtretungserklärung übertragen hatte). Mit der WEG habe der Beklagte keinen Mietvertrag gehabt - folglich gelten hier auch nur die allgemeinen Verjährungsvorschriften und keine aus dem Mietrecht.

Eine unmittelbare Anwendung der kurzen Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB wäre schlichtweg nicht gerechtfertigt, denn die WEG selbst sei am Mietvertrag nicht beteiligt gewesen. Einer entsprechenden Anwendung der Gesetzesvorschrift stehe nicht nur die Tatsache entgegen, dass das Gesetz keine planwidrige Regelungslücke aufweise. Die WEG sei auch in keiner Weise an der Entscheidung des Wohnungseigentümers beteiligt gewesen, mit wem er einen Mietvertrag über die Wohnung schließt. Deshalb fehle auch eine enge wirtschaftliche Verflechtung zwischen Wohnungseigentümer und WEG, die Raum ließe für eine Einbeziehung der WEG in den Schutzbereich des Mietvertrags, die eine kurze Verjährung zur Folge gehabt hätte (BGH, Az: VIII ZR 349/10).

Diese Karlsruher Entscheidung dürfte manchen Wohnungseigentümer dazu veranlassen, bei vermeintlich wegen Ablauf der Verjährungsfrist nicht mehr durchsetzbaren Ansprüchen noch einmal genauer hinzusehen: Wenn der Schaden am Gemeinschaftseigentum der WEG entstanden ist (wie zum Beispiel Haus-, Keller- oder Wohnungseingangstüren, Fenster, Schäden im Treppenhaus oder wie hier an einem Fahrstuhl), bleibt manchmal doch noch die Chance, die Schäden ersetzt zu bekommen. Wer dann aber drei Jahre oder länger wartet, greift allerdings ins Leere.

In Ihrer Eigentümergemeinschaft geht es aufgrund vieler Vermietungen zu wie im Taubenschlag und am Gemeinschaftseigentum entstehen dadurch immer wieder kleinere Beschädigungen? Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann per Beschluss eine Umzugspauschale beschließen.

§ 548 Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts
(1) Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Mit der Verjährung des Anspruchs des Vermieters auf Rückgabe der Mietsache verjähren auch seine Ersatzansprüche.
(2) Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren in sechs Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses.

§ 194 Gegenstand der Verjährung
(1) Das Recht, von einem anderen ein Tun oder Unterlassen zu verlangen (Anspruch), unterliegt der Verjährung.

§ 195 Regelmäßige Verjährungsfrist
Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt drei Jahre.

| Beschlussfassung

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