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Stimmrechtsprinzip der WEG | Kopf- Objekt- und Wertprinzip

Das Stimmrechtsprinzip

Das Kopfstimmrecht ist das in § 25 Abs. 2 Satz 1 WoEigG vorgesehene Stimmrechtsprinzip der Eigentümergemeinschaft. Wurde in der Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümer kein gegenteiliges Stimmrecht vereinbart, findet das gesetzliche Stimmrecht, das Kopfstimmrecht, seine Anwendung. Abweichend von § 25 Absatz 2 WEG kann auch ein anderes Stimmrechtsprinzip für die Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung vereinbart werden. Neben dem Kopfstimmrecht ist dabei das Objektstimmrecht und das Wertprinzip weit verbreitet.

  • Beim Kopfstimmrecht hat jeder Wohnungseigentümer eine einzige Stimme, egal wie viele Einheiten er im Eigentum hält. Gehören Eigentümer A drei Eigentumswohnungen, so hat er eine Stimme.
  • Beim Objektstimmrecht entfällt je eine Stimme auf eine Einheit, hier hat Eigentümer A also drei Stimmen.
  • Beim Wertprinzip richtet sich die Stimme an der Größe der Miteigentumsanteile aus. Die Miteigentumsanteile (oft MEA abgekürzt) sind in der Teilungserklärung festgelegt, und zwar als Bruchteil sämtlicher Miteigentumsanteile, und im Grundbuch verzeichnet. Eigentümer A hat 600 Miteigentumsanteile, wenn jede seiner Eigentumswohnungen mit 200 Miteigentumsanteilen im Grundbuch ausgewiesen ist.

Die meisten Eigentümergemeinschaft stimmen durchgängig nach einem Stimmrechtsprinzip ab, es gibt jedoch auch Mischformen. So ist es denkbar, dass die Bestellung des Verwalters und des Verwaltungsbeirates nach dem Kopfstimmrecht erfolgt, über allen anderen Angelegenheiten wird nach dem Wertprinzip abgestimmt.

Damit die Stimmabgabe richtig ausgezählt wird und somit das korrekte Beschlussergebnis verkündet werden kann, müssen sie wissen:

  1. nach welchem Stimmrechtsprinzip in ihrer Gemeinschaft abgestimmt werden muss,
  2. welche Mehrheiten für welche Angelegenheiten erforderlich sind (einfache Mehrheit, qualifizierte Mehrheit, absolute Mehrheit)
  3. wie Enthaltungen oder Stimmrechtsausschlüsse sich auf das Beschlussergebnis auswirken.

Die einfache (relative) Mehrheit

Ein Beschlussantrag ist angenommen, wenn mehr als die Hälfte der erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer dem Antrag zugestimmt hat.

Beispiel: In der Eigentümerversammlung soll über den Neuanstrich des Treppenhauses abgestimmt werden. Eine typische Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung, die durch Stimmenmehrheit zu beschließen ist.

1. Alle Eigentümer sind anwesend

In der Eigentümerversammlung sind 1.000/1.000 Miteigentumsanteile anwesend, somit mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile, die Versammlung ist beschlussfähig. Die Eigentümer A und B sind gegen die Maßnahme, die Eigentümer C bis F stimmen für den Neuanstrich.

 

EinheitEigentümerKopfstimmrechtObjektstimmrechtWertprinzip
1 A 1 1 250
2 A   1 100
3 B  1 1 100
4 B   1 100
5 C 1 1 100
6 D 1 1 100
7 E 1 1 100
8 F 1 1 150
         
Nein   2 4 550
Ja   4 4 450

 

  1. Wäre das Kopfstimmrecht maßgeblich, hätte der Beschlussantrag vier von sechs Stimmen und damit die einfache Mehrheit erreicht.
  2. Nach dem Objektstimmrecht läge Stimmengleichheit vor. Der Beschluss wäre, wenn in der Gemeinschaftsordnung nichts anderes bestimmt ist, nicht zustande gekommen.
  3. Das Wertprinzip hätte den Eigentümern A und B, da hier alle Miteigentumsanteile gezählt werden, einen Vorteil verschafft.

2. Eigentümer A ist nicht anwesend

In der Eigentümerversammlung sind somit 650/1.000 Miteigentumsanteile anwesend, mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile, die Versammlung ist beschlussfähig. Eigentümer B ist wie zuvor gegen die Maßnahme, die Eigentümer C bis F stimmen für den Neuanstrich.

 

EinheitEigentümerKopfstimmrechtObjektstimmrechtWertprinzip
1        
2        
3 B 1 1 100
4 B   1 100
5 C 1 1 100
6 D 1 1 100
7 E 1 1 100
8 F 1 1 150
         
Nein   1 2 200
Ja   4 4 450

 

Egal welches Stimmrechtsprinzip Anwendung findet, der Beschlussantrag wäre positiv beschieden worden.

3. Eigentümer A und B enthalten sich, Eigentümer C und D stimmt mit Nein, E und F mit Ja

In der Eigentümerversammlung sind 1.000/1.000 Miteigentumsanteile anwesend, die Versammlung ist beschlussfähig.

Für das Beschlussergebnis ist allein maßgeblich, ob die Anzahl der Jastimmen die Anzahl der Neinstimmen übersteigt. Stimmenthaltungen sind nicht zu berücksichtigen. Abweichende Regelungen zu Stimmenthaltungen können jedoch in der Gemeinschaftsordnung geregelt sein.

 

EinheitEigentümerKopfstimmrechtObjektstimmrechtWertprinzip
1 A      
2 B      
3 B      
4 B      
5 C 1 1 100
6 D 1 1 100
7 E 1 1 100
8 F 1 1 150
         
Nein   2 2 200
Ja   2 2 250

 

Beim Kopf- und Objektstimmrecht hätten Stimmengleichheit geherrscht, der Beschlussantrag wäre nicht durchgekommen. Beim Wertprinzip hätte es eine kleine Mehrheit zugunsten von E und F gegeben. Der Beschluss wäre durchgegangen.

Die doppelt qualifizierte Mehrheit

Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, die Kosten und Lasten der Gemeinschaft nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen (§ 16 WEG).  Möchten die Wohnungseigentümer die Kosten bestimmter Maßnahmen abweichend von der gesetzlichen Regelung verteilen, benötigen sie eine "doppelt qualifizierte Mehrheit". Betroffen hiervon sind:

  1. Instandhaltung oder Instandsetzung,
  2. bauliche Veränderungen,
  3. Aufwendungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen,
  4. Modernisierungen nach § 555 BGB Absatz 1 bis 5.

 


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Neben der Modernierung brachte der Gesetzgeber noch die "modernisierende Instandsetzung" ins Spiel, die mit einfacher Mehrheit beschlossen werden kann. Zur Unterscheidung empfehlen wir das Urteil des Bundesgerichtshofes aus dem Jahr 2011. Hierin hat sich der BGH umfassend mit der vom Wohnungseigentumsgesetz verwendeten Nomenklatur beschäftigt.

  1. Gefordert werden Dreiviertel ALLER Kopfstimmen, nicht nur der anwesenden Eigentümer.
  2. Die Kopfstimmen müssen mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile auf sich vereinen. Bei der Berechnung der Dreiviertelmehrheit wirken Enthaltungen wie Neinstimmen (Jennißen WEG, 2. Auflage, Seite 302).
  3. 25 Abs. 2 Kopfprinzip hat Vorrang vor den Stimmrechtsregelungen der Gemeinschaftsordnung. Ist dort zum Beispiel die Abstimmung nach Miteigentumsanteilen (Wertprinzip) vorgegeben, darf es nicht angewendet werden.
  4. Bei falscher Verkündung ist der Beschluss anfechtbar und nicht von vornherein nichtig.

Beispiel: Die Terrassentür des Eigentümers A muss erneuert werden. Die Gemeinschaft möchte den Sondereigentümer mit 70% der Kosten belasten. Zur Erinnerung die Kopfstimmen und Miteigentumsanteile unserer WEG:

 

EinheitEigentümerKopfstimmrechtWertprinzip
1 A 1 250
2 A   100
3 B 1 100
4 B   100
5 C 1 100
6 D 1 100
7 E 1 100
8 F 1 150
       
Summen   6 1000

 

Fall 1: Bis auf Eigentümer A sind alle Personen anwesend und stimmen für den Beschluss.
Fall 2: Alle Personen sind anwesend, A und B stimmen gegen den Beschluss.
Fall 3: Bis auf A und C sind alle Personen anwesend und stimmen für den Beschluss.
Fall 4: Bis auf Eigentümer A sind alle Personen anwesend, Eigentümer F enthält sich, die übrigen Eigentümer stimmen mit Ja.

 

 KöpfeMiteigentumsanteile
Fall erforderlich anwesend erforderlich abgegeben
1 5 5 > 500/1.000 650
2 5 6 > 500/1.000 450
3 5 4 > 500/1.000 550
4 5 4 > 500/1.000 500

 

In Fall 1 ist trotz der fehlenden Kopfstimme des A die 3/4-Mehrheit erreicht, zudem stimmt mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile dem Beschlussantrag zu.
In Fall 2 sind alle Kopfstimmen in der Versammlung anwesend, es stimmt jedoch nicht mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile dem Beschlussantrag zu.
In Fall 3 werden wird nicht die geforderte Kopfstimmanzahl erreicht, obwohl mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile dem Beschlussantrag zustimmt. Der Beschluss ist nicht zustande gekommen.
In Fall 4 ist weder die 3/4-Mehrheit erreicht, noch mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile, da sich F der Stimme enthalten hat.

 

Die absolute Mehrheit

Die absolute Mehrheit ist erforderlich, wenn im Rahmen der Eigentümerversammlung über die Entziehung des Wohneigentums (§ 18 WEG) beschlossen werden soll. Erforderlich ist hier die Mehrheit von mehr als der Hälfte aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer, wobei der betroffene Eigentümer (Rechtsbegriff Störer) selbst nicht stimmberechtigt ist. Auch hier ist nicht die Mehrheit der anwesenden Eigentümer in der Eigentümerversammlung ausreichend, sondern die Mehrheit aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer. Sieht die Gemeinschaftsordnung eine Abstimmung nach Miteigentumsanteilen vor, gilt das nicht für den Beschluss über die Entziehung des Wohneigentums.

Dem Eigentümer F soll das Wohneigentum entzogen werden, welche Mehrheit muss für ein Zustandekommen des Beschlusses erreicht werden?

In diesem Fall müssen 3 Stimmen zusammenkommen. Der Eigentümer F darf über die Entziehung seines Wohneigentums nicht mit abstimmen, verbleiben 5 Stimmen. Der Beschluss bedarf mehr als der Hälfte der stimmberechtigten Eigentümer, stimmberechtigt sind 5 Eigentümer, die notwendige Mehrheit wäre mit 3 Stimmen erreicht. Die Verteilung der Miteigentumsanteile bleibt unberücksichtigt. Die Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes haben Vorrang vor den Vereinbarungen der Gemeinschaftsordnung.

§ 18 Entziehung des Wohnungseigentums

(3) Über das Verlangen nach Absatz 1 beschließen die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit. Der Beschluss bedarf einer Mehrheit von mehr als der Hälfte der stimmberechtigten Wohnungseigentümer. Die Vorschriften des § 25 Abs. 3, 4 sind in diesem Falle nicht anzuwenden.

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