Stimmrechtsprinzip der WEG | Kopf- Objekt- und Wertprinzip

Das Kopfstimmrecht ist das in § 25 Abs. 2 Satz 1 WoEigG vorgesehene Stimmrechtsprinzip der Eigentümergemeinschaft. Wurde in der Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümer kein gegenteiliges Stimmrecht vereinbart, findet das gesetzliche Stimmrecht, das Kopfstimmrecht, seine Anwendung. Abweichend von § 25 Absatz 2 WEG kann auch ein anderes Stimmrechtsprinzip für die Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung vereinbart werden. Neben dem Kopfstimmrecht ist dabei das Objektstimmrecht und das Wertprinzip weit verbreitet.

  • Beim Kopfstimmrecht hat jeder Wohnungseigentümer eine einzige Stimme, egal wie viele Einheiten er im Eigentum hält. Gehören Eigentümer A drei Eigentumswohnungen, so hat er eine Stimme.
  • Beim Objektstimmrecht entfällt je eine Stimme auf eine Einheit, hier hat Eigentümer A also drei Stimmen.
  • Beim Wertprinzip richtet sich die Stimme an der Größe der Miteigentumsanteile aus. Die Miteigentumsanteile (oft MEA abgekürzt) sind in der Teilungserklärung festgelegt, und zwar als Bruchteil sämtlicher Miteigentumsanteile, und im Grundbuch verzeichnet. Eigentümer A hat 600 Miteigentumsanteile, wenn jede seiner Eigentumswohnungen mit 200 Miteigentumsanteilen im Grundbuch ausgewiesen ist.

Die meisten Eigentümergemeinschaft stimmen durchgängig nach einem Stimmrechtsprinzip ab, es gibt jedoch auch Mischformen. So ist es denkbar, dass die Bestellung des Verwalters und des Verwaltungsbeirates nach dem Kopfstimmrecht erfolgt, über allen anderen Angelegenheiten wird nach dem Wertprinzip abgestimmt.

Damit die Stimmabgabe richtig ausgezählt wird und somit das korrekte Beschlussergebnis verkündet werden kann, müssen sie wissen:

  1. nach welchem Stimmrechtsprinzip in ihrer Gemeinschaft abgestimmt werden muss,
  2. wie sich Enthaltungen oder Stimmrechtsausschlüsse auf das Beschlussergebnis auswirken.


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Bei der Beschlussfassung entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1)

NEU ab 01.12.2020: Die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung ist unabhängig von der Anzahl der erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer und der durch die Anwesenden vertretenen Miteigentumsanteile gegeben.

Theoretisch genügt also die Anwesenheit einer stimmberechtigten Eigentümerin auf der Eigentümerversammlung, unabhängig von der Anzahl der Miteigentumsanteile, die diese repräsentiert.

 

In der Eigentümerversammlung soll über den Neuanstrich des Treppenhauses abgestimmt werden. Eine typische Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung, die durch Stimmenmehrheit zu beschließen ist.

1. Alle Eigentümer sind anwesend

In der Eigentümerversammlung sind 1.000/1.000 Miteigentumsanteile anwesend. Die Eigentümer A und B sind gegen die Maßnahme, die Eigentümer C bis F stimmen für den Neuanstrich.

 

EinheitEigentümerKopfstimmrechtObjektstimmrechtWertprinzip
1 A 1 1 250
2 A   1 100
3 B  1 1 100
4 B   1 100
5 C 1 1 100
6 D 1 1 100
7 E 1 1 100
8 F 1 1 150
         
Nein   2 4 550
Ja   4 4 450

 

  1. Wäre das Kopfstimmrecht maßgeblich, hätte der Beschlussantrag vier von sechs Stimmen und damit die einfache Mehrheit erreicht.
  2. Nach dem Objektstimmrecht läge Stimmengleichheit vor. Der Beschluss wäre, wenn in der Gemeinschaftsordnung nichts anderes bestimmt ist, nicht zustande gekommen.
  3. Das Wertprinzip hätte den Eigentümern A und B, da hier alle Miteigentumsanteile gezählt werden, einen Vorteil verschafft.

2. Nicht alle Eigentümer sind anwesend

Eigentümer A ist nicht erschienen. In der Eigentümerversammlung sind somit 650/1.000 Miteigentumsanteile anwesend. Eigentümer B ist wie zuvor gegen die Maßnahme, die Eigentümer C bis F stimmen für den Neuanstrich.

 

EinheitEigentümerKopfstimmrechtObjektstimmrechtWertprinzip
1        
2        
3 B 1 1 100
4 B   1 100
5 C 1 1 100
6 D 1 1 100
7 E 1 1 100
8 F 1 1 150
         
Nein   1 2 200
Ja   4 4 450

 

Egal welches Stimmrechtsprinzip Anwendung findet, der Beschlussantrag wäre positiv beschieden worden.

3. Enthaltungen und Nein-Stimmen

Zur Versammlung sind alle Eigentümer erschienen.

  • Eigentümer A und B enthalten sich.
  • Eigentümer C und D stimmen mit Nein.
  • E und F mit Ja.

Für das Beschlussergebnis ist allein maßgeblich, ob die Anzahl der Ja-Stimmen die Anzahl der Nein-Stimmen übersteigt. Abweichende Regelungen zu Stimmenthaltungen sind in der Gemeinschaftsordnung nicht festgehalten.

 

EinheitEigentümerKopfstimmrechtObjektstimmrechtWertprinzip
1 A      
2 B      
3 B      
4 B      
5 C 1 1 100
6 D 1 1 100
7 E 1 1 100
8 F 1 1 150
         
Nein   2 2 200
Ja   2 2 250

 

Beim Kopf- und Objektstimmrecht hätten Stimmengleichheit geherrscht, der Beschlussantrag wäre nicht durchgekommen. Beim Wertprinzip hätte es eine kleine Mehrheit zugunsten von E und F gegeben. Der Beschluss wäre zustande gekommen.

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