Der Miteigentumsanteil ist ein rechnerischer Bruchteil am Eigentum einer Eigentümergemeinschaft.
Bei der Teilung legt der teilende Eigentümer für jedes Sondereigentum fest, wie viele Miteigentumsanteile (Abkürzung MEA) dadurch repräsentiert werden. Meist werden die Bruchstücke als Teile von 1.000 angegeben, bei größeren Objekten auch von 10.000 oder mehr.
Ein Rechenbeispiel zu den Miteigentumsanteilen
Die Summe aller Wohn-, Teil- und Nutzflächen des Sondereigentums an einem Gebäude beträgt 800 Quadratmeter. Dann entfallen auf jeden Quadratmeter Sondereigentum (1.000 : 800 = 1,25) 1,25/1000 Miteigentumsanteile (MEA). Die MEA einer Wohnung mit 50 m² Wohnfläche, entsprächen demnach 50 × 1,25 = 62,5/1000 MEA.
Wichtig: Die Miteigentumsanteile spielen bei der Kostenverteilung und beim Stimmrechtsprinzip eine wichtige Rolle.
Der Aufteilungsplan
Mit Aufteilungsplan (auch Teilungsplan genannt) sind im deutschen Wohnungseigentumsrecht alle zur Darstellung des aufzuteilenden Gebäudes notwendigen Zeichnungen im Maßstab 1:100 gemeint (Grundrisse, Schnitte, Ansichten).
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine Bescheinigung darüber, dass eine Eigentumswohnung oder ein Teileigentum baulich hinreichend von anderen Wohnungen und Räumen abgeschlossen ist. Diese Trennung erfolgt beispielsweise durch Wände und Decken, die den Schall- und Wärmeschutz gewährleisten. Es muss weiterhin ein eigener, abschließbarer Zugang zu jeder Einheit vorhanden sein.
Das Grundbuchblatt
Für jeden Miteigentumsanteil wird von Amts wegen ein besonderes Grundbuchblatt (Wohnungsgrundbuch, Teileigentumsgrundbuch) angelegt.
Auf diesem ist das zu dem Miteigentumsanteil gehörende Sondereigentum und als Beschränkung des Miteigentums die Einräumung der zu den anderen Miteigentumsanteilen gehörenden Sondereigentumsrechte einzutragen.
Prüfen Sie die Teilungserklärung mit den örtlichen Gegebenheiten ab!
Bevor sie eine Eigentumswohnung kaufen, sollten sie Gegebenheiten vor Ort mit der Teilungseklärung/Gemeinschaftsordnung abgleichen. Bei so mancher alten Eigentümergemeinschaft kann so manche Überraschung auf sie warten.
Beispiel 1 oder der fehlende Fahrradkeller
In einer von uns verwalteten Eigentümergemeinschaft bestehend aus 8 Parteien, gab es laut Teilungserklärung 6 Kellereinheiten, 1 Waschraum und 1 Fahrradkeller.
Vier Parteien besaßen einen Keller (Nummer 1 bis 4) zur alleinigen Nutzung, vier Parteien mussten sich zu zweit einen Keller teilen (Nummer 5 und 6).
In einer der ersten Eigentümerversammlungen beschlossen die damaligen Eigentümer den Waschraum und den Fahrradkeller zu Kellern umzuwidmen, sodass jeder Eigentümer einen alleinigen Keller in Besitz hatte.
Das ging 20 Jahre gut, bis in die Eigentümergemeinschaft Bewegung kam. Eine Wohnung wurde verkauft und der neue Eigentümer wollte nun sein Fahrrad in den Fahrradkeller stellen. Nur, er stand vor der verschlossenen Kellertür eines Miteigentümers, der auf der folgenden Eigentümerversammlung überhaupt nicht einsah, „seinen Keller“ zu räumen.
Beispiel 2 oder der Gemeinschaftsgarten, der keiner ist
In einer aus vier Parteien bestehenden Wohnungseigentumsanlage besaß die Eigentümerin der Erdgeschosswohnung ein Sondernutzungsrecht am Garten. Da sie selbst den Garten kaum nutzte, gestattete sie den übrigen Bewohnern gegen Pflege die Nutzung. Die Eigentümerin der Erdgeschoßwohnung verstarb und die Erben verkauften die Wohnung.
Die neuen Eigentümer setzten der gemeinschaftlichen Gartennutzung ein abruptes Ende, indem sie den Türzylinder der zum Garten führenden Tür austauschten und den Nachbarn mitteilten, dass sie den Garten in Zukunft nicht mehr zu betreten hätten.
Leider hatte eine vermietende Eigentümerin der Mieterin die Gartennutzung vertraglich zugesichert. Da die Mieterin den Garten nicht mehr nutzen konnte, wurde die Miete dauerhaft gemindert.
Wenn Sie einmal auf die Schnelle wissen möchten, wie sich die Kostenverteilung einer Maßnahme auf die einzelnen Wohnungseigentümer verteilt, nutzen Sie unseren kleinen Verteilungsrechner.
Urteile rund um das Thema Miteitentumanteile
Nutzung des Gemeinschaftseigentums: Eigentümer dürfen das Gemeinschaftseigentum nur im Rahmen der Miteigentumsanteile nutzen. Wer etwa Stellplätze ohne rechtliche Grundlage allein nutzt, verletzt das Nutzungsrecht anderer Eigentümer (BGH, Urteil vom 8. Dezember 2000 – V ZR 42/00).
Veränderung der Miteigentumsanteile: Eine einseitige Änderung der Miteigentumsanteile durch einen einzelnen Eigentümer ist ohne Zustimmung der Gemeinschaft unzulässig (BGH, Urteil vom 16. Oktober 1981 – V ZR 169/80).
Kosten für Sondernutzungsflächen: Wird einem Eigentümer ein Sondernutzungsrecht zugewiesen, kann dieser die gesamten Kosten für die Nutzung tragen, auch wenn die Fläche Teil des Gemeinschaftseigentums bleibt (BGH, Urteil vom 24. Mai 2013 – V ZR 182/12).
Bauliche Veränderung: Ein einzelner Miteigentümer darf keine bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum vornehmen, wenn dadurch andere beeinträchtigt werden (BGH, Urteil vom 14. Juni 2013 – V ZR 209/12).
Aufteilung der Versicherungsprämien: In einer Entscheidung wurde festgestellt, dass auch Versicherungsprämien nach Miteigentumsanteilen aufzuteilen sind, sofern keine anderweitige Regelung existiert (OLG Frankfurt, Urteil vom 12. Oktober 2015 – 20 W 155/15).
Verteilung von Rücklagen: Rücklagen müssen nach Miteigentumsanteilen verteilt werden, es sei denn, die Teilungserklärung sieht eine andere Regelung vor (BGH, Urteil vom 3. Juli 2009 – V ZR 215/08).
Pflichten bei Leerstand: Eigentümer müssen auch bei Leerstand ihrer Wohnung weiterhin ihren anteiligen Beitrag zu den Kosten des Gemeinschaftseigentums leisten (BGH, Urteil vom 14. Dezember 2012 – V ZR 224/11).
Vermietung von Sondereigentum: Die Vermietung von Sondereigentum kann keine Änderung der Miteigentumsanteile oder der Verteilung der Nutzungskosten des Gemeinschaftseigentums nach sich ziehen (BGH, Urteil vom 8. Februar 2019 – V ZR 153/18).
Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen
Ergebnisse:
WEG-Reform November 2020 - der neue 556a BGB
Für den Vermieter einer Eigentumswohnung bedeutet der neue Absatz 3 in § 556a BGB, dass er die Betriebskosten, die er von der Wohnungseigentümergemeinschaft nach dem Maßstab der Miteigentumsanteile erhält, auch auf den Mieter umlegen muss, sofern im Mietvertrag keine andere Regelung getroffen wurde. Das ist eine Abweichung vom üblichen Verteilungsmaßstab, der normalerweise die Wohnfläche ist.
Das heißt, wenn die Eigentümergemeinschaft die Betriebskosten nach Miteigentumsanteilen abrechnet, muss der Vermieter diese Verteilung auf den Mieter anwenden. Sollte der Verteilungsmaßstab der Eigentümergemeinschaft unbillig erscheinen, also nicht den Grundsätzen des fairen Umgangs entsprechen, kann der Vermieter stattdessen die Betriebskosten nach der Wohnfläche des Mieters abrechnen. Dies harmonisiert das Miet- und Wohnungseigentumsrecht und erleichtert die Betriebskostenabrechnung für den Vermieter.
