Für viele Wohnungseigentümer nur ein Ritual auf der jährlichen Eigentümerversammlung: Nach dem Bericht zur Lage der Nation Wohnungseigentümergemeinschaft und der Besprechung der Jahresabrechnung, bittet die Hausverwaltung um ihre Entlastung für das vergangene Jahr, natürlich für den Eigentümerbeirat gleich mit. Viele Wohnungseigentümer wissen dabei nicht so recht, welche Konsequenzen ihr „Ja“ zur Entlastung der Hausverwaltung hat.
Zunächst einmal halten wir fest, dass das Wohnungseigentumsrecht keine Entlastung der Hausverwaltung vorsieht. Der Beschluss zur Entlastung entstammt dem Gesellschafts- und Vereinsrecht und ist ein negatives Schuldanerkenntnis im Sinne von § 397 Abs. 2 BGB.
Mit dem Entlastungbeschluss erklären die Wohnungseigentümer ...
- Den Verzicht auf etwaige Ersatzansprüche gegen die Hausverwaltung oder den Verwaltungsbeirat (BGH 06.03.1997, Az.: III ZR 248/95) so weit diese bei sorgfältiger Prüfung der vorliegenden Unterlagen erkennbar waren OLG Düsseldorf, 01.09.1980, Az.: 3 W 189/90). Die Entlastung betrifft nur die gemeinschaftlichen Ansprüche, individuelle Ansprüche einzelner Eigentümer in Zusammenhang mit dem Sondereigentum bleiben außen vor.
- Den Verzicht auf Abberufung der WEG-Verwaltung aus wichtigem Grund, wenn das Fehlverhalten bekannt war und mit in die Entlastung einbezogen wurde (BayObLG 06.08.1985, Az.: 2Z BR45/85, NJW-RR 1986, 445).
- Den Verzicht auf Auskunftspflicht zur vergangenen Abrechnungsperiode (OLG Köln 13.06.1988, Az.: 16 WxX 21/88, WuM 1989, 207), das Recht zur Einsichtgewährung bleibt dem Eigentümer jedoch (BayObLG 11.07.1996, Az.: 2Z BR 45/96, WuM 1996, 661).
Nun, wird so mancher Eigentümer einwenden, dass er doch gar nicht wissen kann, ob da alles mit rechten Dingen zugegangen ist. Die Prüfung der Unterlagen führt doch der Verwaltungsbeirat durch und auf der Eigentümerversammlung wird das Ergebnis präsentiert! Sie haben als Eigentümer ein Einsichtsrecht und dieses Recht beschränkt sich nicht nur auf die jährliche Eigentümerversammlung. Wenn sie, aus welchen Gründen auch immer, während des Jahres einen Blick in die Unterlagen werfen möchten, kann ihr Hausverwalter hierzu nicht nein sagen. Dieses Einsichtsrecht umfasst übrigens nicht nur die Protokolle, sondern auch alle die Abrechnung betreffenden Unterlagen und Belege (OLG Frankfurt 23.08.1990, Az.: 20 W 165/90). Falls ihr Hausverwalter fragt „Warum denn das?“, müssen sie auch kein besonderes Interesse nachweisen. Das Recht zur Einsicht besteht jedoch nur an dem Ort, an dem die Verwaltung geführt wird. Die Hausverwaltung muss also nicht für sie Kopien anfertigen und versenden.
Das Einsichtsrecht ist nicht mit dem Auskunftsrecht zu verwechseln! Auftraggeber der Hausverwaltung ist die Wohnungseigentümergemeinschaft, die Hausverwaltung ist nicht verpflichtet jedem einzelnen Eigentümer individuell Auskunft zu erteilen. Was auch, ehrlich gesagt, zeitlich kaum möglich wäre bei einem 40-Parteien-Haus.
Und wenn Hausverwaltung und/oder Verwaltungsbeirat krumme Geschäfte gemacht haben?
Die Entlastung kann sich nicht auf strafbares Handeln des Verwalters beziehen (OLG Celle 02.02.1983, Az.: 4 196/82, OLGZ 1983, 177). Stellt sich nach der Entlastung heraus, dass der WEG-Verwalter zusammen mit dem Eigentümerbeirat die Wohnungseigentümer mit fingierten Rechnungen übervorteilt hat, schützt die Entlastung weder Beirat noch WEG-Verwalter. Sie müssen den entstandenen Schaden ersetzen.
Beschlussfassung, Mehrheitsverhältnisse
Die Entlastung wird durch einfachen Mehrheitsbeschluss in der Eigentümerversammlung erklärt. Dabei sollte die Entlastung der Hausverwaltung und des Verwaltungsbeirates von der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung getrennt werden, um Auslegungskontroversen zu vermeiden.
Formulierungsbeispiel zur Verwalterentlastung
Beschluss über die Genehmigung der Gesamt- und Einzelabrechnung
Die WEG-Sonnenschein stimmt der Gesamt- und Einzelabrechnung des Jahres X mehrheitlich/einstimmig zu.
Entlastung der Hausverwaltung
Der Hausverwaltung XY wird für das Abrechnungsjahr X Entlastung erteilt.
Entlastung des Beirates
Dem Verwaltungsbeirat bestehend aus den Mitgliedern XYZ wird für das Jahr X Entlastung erteilt.
Ist der Beschluss zur Entlastung anfechtbar?
Sind sie als Eigentümer der Auffassung, dass Hausverwaltung und/oder Verwaltungsbeirat gegen die Regeln der ordnungsgemäßen Verwaltung verstoßen haben, können sie diesen Entlastungsbeschluss nach der Eigentümerversammlung anfechten, vorausgesetzt sie tun dies innerhalb der gesetzlichen Fristen. Es erfolgt eine gerichtliche Überprüfung. Es gilt auch der umgekehrte Fall. Sind die Eigentümer der Auffassung, konkrete Schadenersatzansprüche gegen Hausverwaltung oder Verwaltungsbeirat stellen zu können, können Hausverwaltung und/oder Verwaltungsbeirat eine negative Feststellungsklage erheben (OLG Düsseldorf 19.08.1996, Az.: 3 Wx 581/94, ZMR 1996, 622).
Sollte die Gemeinschaft Entlastung erteilen?
Das bleibt Ihnen überlassen. Die Gemeinschaft ist nicht verpflichtet die Hausverwaltung oder den Verwaltungsbeirat zu entlasten. Wir sind jedoch der Auffassung, die Eigentümergemeinschaft sollte dies tun. Haben Hausverwaltung und Verwaltungsbeirat gute Arbeit geleistet, sind die Abrechnungsunterlagen vollständig, das Zahlenwerk ist nachvollziehbar und korrekt und die Beschlüsse wurden zügig umgesetzt, ist dies auch ein Vertrauensbeweis und eine Anerkennung für die geleistete Arbeit.
