Heiße Sommer, aufgeheizte Dachgeschosswohnungen und schlecht gelüftete Räume: Der Wunsch nach einer Klimaanlage ist in vielen Eigentumswohnungen längst kein Luxusproblem mehr. In der Wohnung selbst lässt sich ein mobiles Gerät meist ohne große Diskussion aufstellen. Schwieriger wird es, wenn ein sogenanntes Klima-Splitgerät eingebaut werden soll.
Denn bei einem Splitgerät bleibt es nicht beim Gerät im Innenraum. Ein Außengerät muss regelmäßig auf dem Balkon, an der Fassade oder an einer sonstigen Stelle angebracht werden. Dafür können Bohrungen, Leitungen, Befestigungen und Veränderungen am gemeinschaftlichen Eigentum erforderlich sein. Und damit ist die Wohnungseigentümergemeinschaft im Spiel.
Der Bundesgerichtshof verhandelt am 12. Juni 2026 über die Frage, ob Wohnungseigentümer von ihrer Gemeinschaft die Gestattung des Einbaus eines Klima-Splitgeräts verlangen können. Es geht nicht um eine bereits endgültige BGH-Entscheidung, sondern um ein laufendes Revisionsverfahren mit erheblicher praktischer Bedeutung für Wohnungseigentümergemeinschaften.
Worum geht es in dem BGH-Verfahren?
Die Kläger sind Wohnungseigentümer und wollten auf dem zu ihrer Wohnung gehörenden Balkon ein Klima-Splitgerät einbauen lassen. In der Eigentümerversammlung beantragten sie, dass ihnen diese bauliche Veränderung gestattet wird. Die übrigen Eigentümer stimmten jedoch nicht mehrheitlich zu.
Daraufhin erhoben die Eigentümer eine Beschlussersetzungsklage. Das bedeutet: Wenn die Gemeinschaft einen aus Sicht des Eigentümers notwendigen oder geschuldeten Beschluss nicht fasst, kann das Gericht unter bestimmten Voraussetzungen den Beschluss ersetzen.
Das Amtsgericht Pankow wies die Klage zunächst ab. Das Landgericht Berlin II sah dies anders und ersetzte den Gestattungsbeschluss. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer legte Revision ein. Nun befasst sich der Bundesgerichtshof mit der Sache.
Warum ist der Fall für Eigentümer so interessant?
Der Fall ist deshalb spannend, weil er eine typische Alltagsfrage des modernen WEG-Rechts betrifft: Wie weit reicht der Anspruch eines einzelnen Eigentümers auf eine bauliche Veränderung, wenn diese zwar sein Sondereigentum komfortabler macht, aber das Gemeinschaftseigentum berührt?
Ein Klima-Splitgerät ist keine rein private Angelegenheit. Das Außengerät kann sichtbar sein, Geräusche verursachen, Kondenswasser ableiten, warme Abluft ausstoßen und für die Montage Eingriffe in gemeinschaftliche Bauteile erforderlich machen. Gleichzeitig kann der Wunsch nach Kühlung durchaus nachvollziehbar sein, etwa bei stark aufgeheizten Wohnungen.
Frau Berger wohnt im Dachgeschoss einer Wohnungseigentumsanlage. Im Sommer heizt sich ihre Wohnung stark auf. Ein mobiles Klimagerät bringt kaum Entlastung und ist laut. Sie möchte deshalb ein Splitgerät einbauen lassen. Das Außengerät soll auf ihrem Balkon stehen und verkleidet werden. Einige Miteigentümer befürchten Lärm, Kondenswasser und eine optische Beeinträchtigung der Anlage.
Die zentrale Vorschrift: § 20 Abs. 3 WEG
Rechtlich dreht sich der Fall vor allem um § 20 Abs. 3 WEG. Danach kann ein Wohnungseigentümer verlangen, dass ihm eine bauliche Veränderung gestattet wird, wenn alle Wohnungseigentümer einverstanden sind, deren Rechte durch die bauliche Veränderung über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden.
Der entscheidende Punkt ist also nicht nur, ob eine bauliche Veränderung vorliegt. Das ist bei einem Klima-Splitgerät mit Außengerät regelmäßig naheliegend. Entscheidend ist vielmehr, ob andere Eigentümer durch die konkrete Maßnahme rechtlich erheblich beeinträchtigt werden.
Nicht jede optische Veränderung, nicht jede theoretische Sorge und nicht jede abstrakte Befürchtung reicht automatisch aus, um eine bauliche Veränderung zu verhindern. Entscheidend ist die konkrete rechtlich relevante Beeinträchtigung.
Einbau oder späterer Betrieb: Wo liegt die Grenze?
Besonders interessant ist die Frage, ob bei der Gestattung schon alle möglichen Folgen des späteren Betriebs berücksichtigt werden müssen. Genau hier liegt der praktische Kern des Streits.
Das Landgericht Berlin II stellte nach der Pressemitteilung des BGH darauf ab, dass bei § 20 Abs. 3 WEG nur die unmittelbar mit der baulichen Maßnahme verbundenen Auswirkungen zu berücksichtigen seien. Auswirkungen des späteren Gebrauchs, etwa Geräusche, Abluftwärme oder Kondenswasser, könnten später gesondert behandelt werden. Denkbar seien dann Abwehransprüche einzelner Eigentümer oder nachträgliche Nutzungsregelungen durch die Gemeinschaft.
Die Gemeinschaft sieht das anders. Sie verweist darauf, dass der spätere Betrieb eines Klima-Splitgeräts typischerweise gerade nicht von der baulichen Maßnahme zu trennen sei. Geräusche, Kondenswasser und Abluftwärme seien keine fernliegenden theoretischen Risiken, sondern typische Folgen einer solchen Anlage. Deshalb müsse man diese Belastungen schon bei der Gestattung berücksichtigen.
Gerade dieser Punkt ist für Wohnungseigentümergemeinschaften wichtig. Wird der Einbau erst einmal gestattet, kann es später schwieriger werden, den Betrieb wieder einzuschränken. Andererseits darf die Gemeinschaft einen Antrag nicht allein mit pauschalen Befürchtungen abwehren.
Was kann die Gemeinschaft im Gestattungsbeschluss regeln?
Unabhängig vom Ausgang des BGH-Verfahrens zeigt der Fall: Ein Gestattungsbeschluss sollte möglichst konkret gefasst werden. Je genauer der Antrag und der Beschluss sind, desto geringer ist das Risiko späterer Streitigkeiten.
In Betracht kommen insbesondere Vorgaben zu folgenden Punkten:
- genauer Standort des Außengeräts,
- Art und Modell des Klima-Splitgeräts,
- fachgerechte Montage durch ein Fachunternehmen,
- Leitungsführung und Eingriffe in gemeinschaftliche Bauteile,
- Verkleidung oder optische Anpassung des Außengeräts,
- Schallschutz und Einhaltung technischer Grenzwerte,
- Umgang mit Kondenswasser,
- Betriebszeiten oder Nachtmodus,
- Rückbaupflicht bei Austausch, Defekt oder Eigentümerwechsel,
- Kostentragung für Einbau, Wartung, Schäden und Rückbau.
Ein Antrag nach dem Motto „Ich möchte eine Klimaanlage auf dem Balkon einbauen“ ist zu dünn. Besser ist ein konkreter Beschlussvorschlag mit Standortskizze, Gerätebeschreibung, Angaben zur Lautstärke, Montageart, Kondenswasserführung und Rückbauverpflichtung.
Muss die Gemeinschaft den Einbau immer erlauben?
Nein. Ein Anspruch auf Gestattung besteht nicht automatisch bei jedem Klima-Splitgerät. Klimaanlagen gehören nicht zu den ausdrücklich privilegierten Maßnahmen des § 20 Abs. 2 WEG. Privilegiert sind dort etwa Maßnahmen zur Barrierefreiheit, zum Einbruchschutz, zur Elektromobilität, zum schnellen Internetanschluss und seit der WEG-Änderung auch Steckersolargeräte.
Ein Klima-Splitgerät muss daher grundsätzlich über die allgemeinen Regeln zu baulichen Veränderungen geprüft werden. Maßgeblich ist, ob die konkrete Maßnahme andere Eigentümer über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt.
Das kann je nach Anlage unterschiedlich ausfallen. Ein kaum sichtbares, leises Gerät auf einem zurückgesetzten Balkon ist anders zu bewerten als ein deutlich sichtbares Außengerät unmittelbar neben dem Schlafzimmerfenster eines anderen Eigentümers.
Was bedeutet das für vermietete Eigentumswohnungen?
Der Fall ist auch für vermietende Wohnungseigentümer interessant. Denn der Wunsch nach einer Klimaanlage kann vom Eigentümer selbst oder vom Mieter ausgehen. Mietrechtlich kann der Mieter nicht einfach in das Gemeinschaftseigentum eingreifen. Der vermietende Eigentümer müsste die erforderliche Zustimmung der Gemeinschaft einholen.
Vermieter sollten deshalb besonders vorsichtig sein, bevor sie einem Mieter den Einbau eines Klima-Splitgeräts erlauben. Ohne Gestattung der Gemeinschaft kann es zu Rückbauansprüchen, Streit mit der Verwaltung und Problemen innerhalb der WEG kommen.
Ein Mieter bittet den Wohnungseigentümer um Erlaubnis, ein Splitgerät einzubauen. Der Eigentümer sagt vorschnell zu. Erst danach stellt sich heraus, dass Leitungen durch gemeinschaftliche Bauteile geführt werden müssen und das Außengerät auf dem Balkon sichtbar angebracht werden soll. Ohne Beschluss der Gemeinschaft kann die Zusage gegenüber dem Mieter zum Problem werden.
Was sollten Eigentümer jetzt tun?
Bis zur Entscheidung des Bundesgerichtshofs sollten Wohnungseigentümergemeinschaften entsprechende Anträge nicht vorschnell ablehnen, aber auch nicht blind genehmigen. Sinnvoll ist eine saubere Prüfung des konkreten Vorhabens.
Für bauwillige Eigentümer bedeutet das: Wer ein Klima-Splitgerät möchte, sollte der Gemeinschaft möglichst vollständige Informationen liefern. Je konkreter und nachvollziehbarer der Antrag ist, desto eher kann die Gemeinschaft sachlich entscheiden.
Für ablehnende Eigentümer bedeutet das: Pauschale Einwände wie „Das stört bestimmt“ oder „Das sieht nicht schön aus“ werden auf Dauer möglicherweise nicht ausreichen. Wer sich gegen eine Gestattung wendet, sollte konkret darlegen können, welche Beeinträchtigung durch die Maßnahme entsteht.
Checkliste: Was gehört in den Antrag?
- Beschreibung des gewünschten Geräts,
- technisches Datenblatt, insbesondere Geräuschwerte,
- genauer Montageort mit Skizze oder Foto,
- Angaben zur Leitungsführung,
- Angaben zu Bohrungen und Eingriffen in Bauteile,
- Konzept für Kondenswasser,
- Angaben zur optischen Verkleidung,
- Bestätigung fachgerechter Montage,
- Erklärung zur Kostenübernahme,
- Regelung zu Wartung, Schäden und Rückbau.
Der BGH-Fall zeigt: Das Klima-Splitgerät ist kein bloßes Technikthema. Es ist ein klassischer WEG-Konflikt zwischen individuellem Wohnkomfort, gemeinschaftlichem Eigentum und Rücksichtnahme auf die übrigen Eigentümer.
Fazit: Der BGH könnte wichtige Leitlinien setzen
Der Bundesgerichtshof wird mit dem Verfahren V ZR 162/25 voraussichtlich klären, wie streng die Voraussetzungen für einen Anspruch auf Gestattung eines Klima-Splitgeräts nach § 20 Abs. 3 WEG sind. Besonders wichtig dürfte die Frage werden, ob mögliche Beeinträchtigungen durch den späteren Betrieb bereits bei der Gestattung des Einbaus zu berücksichtigen sind.
Für Wohnungseigentümergemeinschaften ist das Verfahren deshalb mehr als ein Einzelfall. Es geht um die praktische Linie für viele künftige Anträge: Klimaanlagen, Außengeräte, Wärmepumpen, Lüftungsgeräte und andere technische Anlagen werden in Wohnungseigentumsanlagen weiter zunehmen.
Bis zur Entscheidung gilt: Wer den Einbau möchte, sollte sorgfältig vorbereiten. Wer ihn ablehnen will, sollte konkret begründen. Und die Gemeinschaft sollte einen Gestattungsbeschluss nicht als bloßes Ja oder Nein verstehen, sondern als Möglichkeit, klare technische und nachbarliche Spielregeln festzulegen.
