Miteigentumsanteile sind das Fundament jeder Eigentümergemeinschaft: Sie bestimmen, welchen Anteil jeder einzelne Wohnungseigentümer am gemeinschaftlichen Eigentum hat – und wie groß sein Anteil an Kosten, Rechten und Pflichten ausfällt. Ob in einer großen WEG in Köln, einem kleinen Haus mit drei Parteien auf dem Land oder einem Altbau in einer Kleinstadt: Die Miteigentumsanteile regeln das Zusammenleben aller Eigentümer.
In diesem Beitrag erfahren Sie, was Miteigentumsanteile genau sind, wie sie berechnet werden und warum sie für Ihre Rechte und Ihre Kosten in der Gemeinschaft entscheidend sind.
🧾 Was versteht man unter Miteigentumsanteilen?
Die Miteigentumsanteile (MEA) geben an, wie groß Ihr Anteil am gesamten Grundstück und den gemeinschaftlichen Gebäudeteilen ist. Sie sind in der Teilungserklärung Ihrer Wohnung genau festgelegt und beim Grundbuchamt eingetragen.
Typisch sind Angaben in Tausendstel, z. B. 85/1.000. Das bedeutet: Ihnen gehört 1/12 der Gemeinschaft.
Die Miteigentumsanteile sind Grundlage für:
- die Verteilung der laufenden Kosten und Instandhaltungsrücklagen
- Ihr Stimmrecht in der Eigentümerversammlung (sofern nicht anders geregelt)
- Ihren Anspruch auf Erlöse, z. B. bei einem Verkauf des Grundstücks
📐 Wie werden die Miteigentumsanteile berechnet?
In der Regel richtet sich die Berechnung nach der Wohn- oder Nutzfläche der einzelnen Einheiten im Verhältnis zur Gesamtfläche. Je nach Region und Baujahr können jedoch andere Kriterien verwendet werden.
Beispiele:
- In Großstädten wie Köln oder München: oft nach Wohnfläche, teils mit Sonderfaktoren bei Altbauten.
- Auf dem Land: gelegentlich gleiche Verteilung bei sehr kleinen WEGs.
- In denkmalgeschützten Häusern: manchmal Sonderregelungen aufgrund der Bausubstanz.
💡 Tipp: Prüfen Sie vor dem Kauf immer die Teilungserklärung. Dort ist festgelegt, welcher Verteilerschlüssel für Ihre Gemeinschaft gilt.
🧰 Checkliste: Das sollten Sie über Ihre Miteigentumsanteile wissen
- ✅ In der Teilungserklärung nachlesen, wie Ihre MEA festgelegt sind
- ✅ Prüfen, ob Ihr Stimmrecht nach MEA oder nach Köpfen berechnet wird
- ✅ Vor Sanierungen und größeren Beschlüssen die Kostenverteilung anhand Ihrer MEA kalkulieren
- ✅ Besonderheiten bei Altbauten oder kleinen WEGs beachten
- ✅ Bei Unklarheiten Fachanwalt oder Verwalter ansprechen
🎯 Häufige Fragen zu Miteigentumsanteilen
Wann ist der MEA relevant?
Der MEA bestimmt Ihren Kostenanteil an Gemeinschaftsausgaben, Ihr Stimmrecht in der Eigentümerversammlung und Ihren Anteil am Gesamtwert des Gebäudes.
Wie wird der MEA berechnet?
Der MEA wird in der Regel nach dem Verhältnis Ihrer Wohn- oder Nutzfläche zur Gesamtfläche des Gebäudes berechnet.
Muss der MEA immer proportional zur Wohnfläche sein?
Nein, es können auch andere Maßstäbe wie Ausstattung, Wert oder Lage vereinbart werden.
Wo finde ich meinen MEA?
Der MEA steht in der Teilungserklärung und ist auch im Grundbuch (Wohnungsgrundbuch) eingetragen.
Kann ich meinen MEA nachträglich ändern?
Nur mit Zustimmung aller Eigentümer und Änderung der Teilungserklärung über einen Notar kann der MEA angepasst werden.
Kann man den MEA separat verkaufen?
Nein, der MEA ist untrennbar mit dem Sondereigentum verbunden und kann nicht separat übertragen werden.
Beeinflusst der MEA die Grundsteuer?
Ja, Ihr MEA wird bei der Berechnung Ihres Anteils an der Grundsteuer berücksichtigt.
Gibt es MEA auch bei Teileigentum?
Ja, auch Teileigentum ist Sondereigentum und erhält einen eigenen Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum.
Wie wirken sich MEA bei Baumaßnahmen aus?
Ohne abweichende Vereinbarung werden die Kosten für Baumaßnahmen nach den Miteigentumsanteilen aufgeteilt (§ 16 Abs. 2 WEG).
⚖️ Wichtige Urteile zum Thema Miteitentumanteile
Nutzung des Gemeinschaftseigentums: Eigentümer dürfen das Gemeinschaftseigentum nur im Rahmen der Miteigentumsanteile nutzen. Wer etwa Stellplätze ohne rechtliche Grundlage allein nutzt, verletzt das Nutzungsrecht anderer Eigentümer (BGH, Urteil vom 8. Dezember 2000 – V ZR 42/00).
Veränderung der Miteigentumsanteile: Eine einseitige Änderung der Miteigentumsanteile durch einen einzelnen Eigentümer ist ohne Zustimmung der Gemeinschaft unzulässig (BGH, Urteil vom 16. Oktober 1981 – V ZR 169/80).
Kosten für Sondernutzungsflächen: Wird einem Eigentümer ein Sondernutzungsrecht zugewiesen, kann dieser die gesamten Kosten für die Nutzung tragen, auch wenn die Fläche Teil des Gemeinschaftseigentums bleibt (BGH, Urteil vom 24. Mai 2013 – V ZR 182/12).
Bauliche Veränderung: Ein einzelner Miteigentümer darf keine bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum vornehmen, wenn dadurch andere beeinträchtigt werden (BGH, Urteil vom 14. Juni 2013 – V ZR 209/12).
Aufteilung der Versicherungsprämien: In einer Entscheidung wurde festgestellt, dass auch Versicherungsprämien nach Miteigentumsanteilen aufzuteilen sind, sofern keine anderweitige Regelung existiert (OLG Frankfurt, Urteil vom 12. Oktober 2015 – 20 W 155/15).
Verteilung von Rücklagen: Rücklagen müssen nach Miteigentumsanteilen verteilt werden, es sei denn, die Teilungserklärung sieht eine andere Regelung vor (BGH, Urteil vom 3. Juli 2009 – V ZR 215/08).
Pflichten bei Leerstand: Eigentümer müssen auch bei Leerstand ihrer Wohnung weiterhin ihren anteiligen Beitrag zu den Kosten des Gemeinschaftseigentums leisten (BGH, Urteil vom 14. Dezember 2012 – V ZR 224/11).
Vermietung von Sondereigentum: Die Vermietung von Sondereigentum kann keine Änderung der Miteigentumsanteile oder der Verteilung der Nutzungskosten des Gemeinschaftseigentums nach sich ziehen (BGH, Urteil vom 8. Februar 2019 – V ZR 153/18).
