Fristen, Form und Fehlerfolgen bei der Einladung
Die Einladung zur Eigentümerversammlung ist rechtlich streng geregelt. Fehler bei Form, Frist oder Adressierung können zur Anfechtbarkeit oder sogar Nichtigkeit von Beschlüssen führen. Dieser Artikel zeigt, worauf es ankommt.
Wer muss eingeladen werden?
Eingeladen werden müssen alle im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer. In besonderen Fällen sind auch andere Beteiligte einzubeziehen, z. B. Erben, Insolvenzverwalter oder Betreuer. Wird ein Berechtigter übergangen, kann das zur Anfechtung oder im Extremfall zur Nichtigkeit von Beschlüssen führen.
Form und Inhalt der Einladung
Die Einladung muss in Textform erfolgen (§ 24 Abs. 4 Satz 1 WEG). Zulässig sind Brief, E-Mail, Fax oder ein Verwaltungsportal – ein Anruf reicht nicht aus.
Folgende Angaben sind Pflicht:
- Datum, Uhrzeit und Ort der Versammlung
- Vollständige Tagesordnung mit allen Beschlussvorschlägen
- Name und Funktion des Einladenden (Verwalter, Eigentümergruppe etc.)
📌 Hinweis: Fehlt die Tagesordnung oder ist unvollständig, sind Beschlüsse darüber in der Regel anfechtbar. Es dürfen nur Punkte beschlossen werden, die ordnungsgemäß angekündigt wurden.
Vorgaben der Gemeinschaftsordnung
Überprüfen Sie die Gemeinschaftsordnung bzw. Beschlüsse auf spezielle organisatorische Regelungen zur Eigentümerversammlung. Hieraus könnten sich insbesondere Regelungen ergeben:
- zur Häufigkeit
- zum Zeitpunkt
- zum Ort der Versammlung
- zur Einladungsfrist
- zum Umfang der zu versendenden Unterlagen
Frist zur Einladung
Seit der WEG-Reform 2020 gilt eine gesetzliche Mindestfrist: 3 Wochen vor dem Versammlungstermin (§ 24 Abs. 4 Satz 2 WEG). Maßgeblich ist der Zeitpunkt, an dem die Einladung beim letzten Eigentümer zugeht.
Abweichungen durch Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung sind zulässig, dürfen die Frist aber nicht unter drei Wochen verkürzen, sofern keine besonderen Umstände vorliegen.
Ausnahmen: Verkürzung nur bei Dringlichkeit
Nur bei dringenden Fällen – etwa bei drohendem Substanzverlust oder plötzlichem Sanierungsbedarf – ist eine kürzere Frist zulässig. Hier muss die Dringlichkeit im Zweifel durch die Verwaltung oder einen Beschlussvorsitzenden begründet werden.
Fehlerfolgen: Anfechtung oder Nichtigkeit?
Nicht eingehaltene Fristen oder Formmängel führen zur Anfechtbarkeit von Beschlüssen. Nur wenn ein Eigentümer bewusst ausgeschlossen oder getäuscht wurde, kann eine Nichtigkeit vorliegen.
💡 Der Versammlungsort
Die Kneipe um die Ecke ist nicht immer die erste Wahl! Bei derAuswahl des Versammlungsortes ist zu beachten, dass die Eigentümerversammlung nicht öffentlich ist. Die gewählten Räume müssen die Nichtöffentlichkeit der Versammlung sicherstellen. Dies ist nicht der Fall, wenn die Versammlung beispielsweise in einer Gaststätte in einem von den übrigen Räumen nicht abgetrennten Raum abgehalten wird. Ist die Nichtöffentlichkeit der Versammlung nicht gewährleistet, sind die in der Versammlung gefassten Beschlüsse allein aus diesem Grunde anfechtbar.
Die Nichtöffentlichkeit einer Eigentümerversammlung bezieht sich auch auf die anwesenden Personen. Einzelne Wohnungseigentümer haben nur in Ausnahmefällen Anspruch auf die Teilnahme von begleitenden oder beratenden Personen.
FAQ: Häufige Fragen zur Einladung
- Wer muss zur Versammlung eingeladen werden?
- Alle im Grundbuch eingetragenen Eigentümer, ggf. auch Werderwerber wie Erben oder Insolvenzverwalter.
- In welcher Form muss eingeladen werden?
- In Textform (§ 24 Abs. 4 WEG): z. B. Brief, E‑Mail, Fax – und mit vollständiger Tagesordnung.
- Wie lang ist die gesetzliche Einladungfrist?
- Mindestens drei Wochen nach § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG; ab Zugang beim letzten Eigentümer.
- Dürfen Verkürzungen der Frist vorgenommen werden?
- Nur in dringlichen Ausnahmefällen – z. B. akute Gebäudeschäden. Diese Ausnahmen sind eng auszulegen und im Zweifel gerichtlich nachzuweisen.
- Was passiert bei Frist- oder Formfehlern?
- Beschlüsse sind anfechtbar. Die Nichtigkeit droht nur bei schwerwiegendem Fehler (z. B. vorsätzlicher Ausschluss).
- Wichtig bei Postversand
- Die Frist beginnt erst mit dem tatsächlichen Zugang. Postverzug reicht nicht für Einspruch.
