Zur oft zitierten ordnungsgemäßen Verwaltung des Wohnungseigentums gehört auch die Aufstellung einer Hausordnung (§ 19 Absatz 2 Satz 1 WoEigG). Wünschen einzelne oder mehrere Eigentümer eine Hausordnung, muss die Gemeinschaft zur Tat schreiten.
Bei der Hausordnung handelt es sich um Gebrauchregelegungen, die das geregelte und friedliche Miteinander in der Eigentümergemeinschaft unter Wahrung der gegenseitigen Rechte und Pflichten gewährleisten soll. Sie kann durch Vereinbarung, Mehrheitsbeschluss oder Gericht aufgestellt werden.
Aufstellung durch Vereinbarung
Die Aufstellung durch Vereinbarung ist eher die absolute Ausnahme. Zu denken ist hier primär an den teilenden Eigentümer, der neben Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung auch noch gleich die Hausordnung mit abfasst. Sollte dies geschehen sein, streiten sich die Geister, ob eine solche „Hausordnung durch Vereinbarung“ grundsätzlich keiner Abänderung durch Mehrheitsbeschluss zugänglich ist. Die Literatur (Jennißen WEG, Volker Bielefeld „Der Wohnungseigentümer“) spricht einer solchen Hausordnung nur dann Satzungscharakter zu, wenn sie erkennbar in Ergänzung oder Abweichung vom Gesetz rechtsgestaltende Wirkung für alle Zukunft entfalten soll. Dies ist je doch eher die Ausnahme.
Aufstellung durch Mehrheitsbeschluss
Fast alle Hausordnungen werden durch Mehrheitsbeschluss in einer Eigentümerversammlung aufgestellt und können bei Bedarf auch mit Mehrheitsbeschluss abgeändert oder ergänzt werden. Sollte es der Gemeinschaft zu mühsam sein, eine eigene Hausordnung abzufassen, so kann sie diese Aufgabe auch an die Hausverwaltung oder den Verwaltungsbeirat delegieren. Dann bleibt es der Gemeinschaft in der Eigentümerversammlung nur noch vorbehalten, über die erarbeitete Hausordnung abzustimmen. Selbstverständlich können auch zu diesem Zeitpunkt noch Änderungen oder Ergänzungen vorgenommen werden.
Natürlich kann die Eigentümergemeinschaft auch die erstbeste Hausordnung aus dem Internet runterladen. Außer allgemeinen Bestimmungen werden sie dort jedoch nicht viel finden. Es ist immer ratsam, wenn sich Beirat oder Hausverwaltung anschauen, welche Besonderheiten die Eigentümergemeinschaft auszeichnet.
Aufstellung durch Gericht
Fehlt eine Hausordnung und niemand in der Gemeinschaft zeigt Interesse an einer Aufstellung oder kann sich die Gemeinschaft nicht per Mehrheitsbeschluss auf eine Hausordnung einigen, so kann jeder Eigentümer im Rahmen seines Anspruchs auf ordnungsgemäße Verwaltung die Aufstellung einer Hausordnung verlangen. Dies geschieht durch den entsprechenden Antrag nach § 43 Nr. 1 beim zuständigen Amtsgericht. Aber Obacht liebe Eigentümer, die so erstrittene Hausordnung beschränkt sich nur auf solche Regelungen, wie sie auch von den Wohnungseigentümern hätte beschlossen werden können und kann somit auch jederzeit auf einer Eigentümerversammlung durch die anderen Eigentümer wieder geändert, jedoch nicht ersatzlos gestrichen werden (KG Berlin, 29.02.1996, 24 W 8306/94).
Was kann eine Hausordnung regeln?
Art, Umfang und Inhalt der Hausordnung wurden vom Gesetzgeber nicht definiert. Grundsätzlich regelt die Hausordnung den ordnungsgemäßen Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums, nicht jedoch den des Sondereigentum. Eine Hausordnung darf nicht willkürlich sein; die Regelungen sollten sich an den jeweiligen Bedürfnissen und Besonderheiten der Wohnungseigentumsanlage ausrichten und sie müssen natürlich hinreichend bestimmt sein. Gemeint ist hiermit zum Beispiel die in vielen Hausordnungen zu findende Regelung, dass die Verwaltung „grobe Verstöße gegen die Hausordnung gerichtlich zu ahnden hat“ oder das Verbot von „unnötigen und störenden Geräuschen“. Was ist ein grober Verstoß und was sind unnötige und störende Geräusche?
Umstritten ist das Thema Leistungspflichten der Wohnungseigentümer, also die „tätige Mithilfe“ des einzelnen Eigentümers. Ob Winterdienst, Hausputz oder die Pflege des gemeinschaftlichen Gartens: Ein Eigentümer kann nicht durch Mehrheitsbeschluss in einer Eigentümerversammlung oder durch Aufstellung einer Hausordnung zu diesen Arbeiten herangezogen werden.
Der Wohnungseigentümergemeinschaft fehlt die Beschlusskompetenz, dem einzelnen Wohnungseigentümer außerhalb der Kosten und Lasten Pflichten aufzuerlegen. Hierzu notwendig ist entweder eine gesonderte Vereinbarung oder aber ein gesetzlicher Anspruch.
Was bleibt für die Hausordnung?
Vereinfacht gesagt, können für das gemeinschaftliche Eigentum Benutzungs- und Verhaltensregelungen getroffen werden.
Benutzungsregelungen:
- für Aufzüge, Treppenhäuser, Gänge, Grünflächen, Stellplätze, Waschküchen, Trockenräume, Wäschetrockner, Dach- und Bodenräume, allgemein alle Gemeinschaftsräume, Spielanlagen, Saunen oder Schwimmbäder etc.
Verhaltensregeln:
- zum Kälteschutz oder zur Heizdauer der gemeinschaftlichen Heizungsanlage
- zur Tierhaltung
- zu den Ruhezeiten
- zu den Räum- und Reinigungspflichten nach Benutzung
- zum Auf- und Abstellen von Gegenständen (Kinderwagen, Fahrräder, Spielgerät)
- Sorgfalts- und Sicherheitspflichten (Schließregelung für Fenster und Türen)
- die Gemeinschaft könnte aber auch eine Umzugspauschale für jeden ein- oder ausziehenden Eigentümer oder Mieter festlegen.
Hausordnung für Wohnungseigentümer: Praktischer Ratgeber mit Darstellung der rechtlichen Vorgaben und individuellen Möglichkeiten
Die Hausordnung fristet in vielen Gemeinschaften ein Schattendasein, obwohl sie gut zum Interessenausgleich der Eigentümer und auch zu unkonventionellen Lösungen beitragen kann. Weil es dabei auf eine genaue Formulierung ankommt und rechtliche Vorgaben zu beachten sind, hat Volker Bielefeld alle wesentlichen Faktoren zusammengetragen und auf den neuesten Stand gebracht.
Kontrolle und Durchsetzung der Hausordnung – wer ist zuständig?
Den unangenehmen Teil der Kontrolle und Durchsetzung übernimmt die Hausverwaltung, zu ihren Aufgaben gehört:
- Die Mitwirkung an der Erstellung einer Hausordnung in einer der ersten Versammlungen.
- Die Bekanntmachung der Hausordnung durch Versendung, sofern diese nicht bereits Bestandteil der TE/Gemeinschaftsordnung ist.
- Stichprobenhafte Kontrolle der Einhaltung der Hausordnung anhand von Objektbegehungen.
- Entgegennahme von konkreten schriftlichen Beschwerden.
- Abmahnungen an die betreffenden Störer.
Bleiben Abmahnungen gegen den Miteigentümer erfoglos, müssen die Wohnungseigentümer auf der Eigentümerversammlung mit Mehrheit beschließen, ob gegen den Störer gerichtliche Unterlassungsansprüche geltend gemacht werden sollen. Soll geklagt werden, kann die Verwaltung durch Beschluss ermächtigt werden, die Ansprüche im Verfahren nach § 43 Nr. 1 geltend zu machen.
Vermietende Wohnungseigentümer
Der vermietende Eigentümer sollte bei der Abfassung des Mietvertrages daran denken, dass die Hausordnung nur gegenüber den Wohnungseigentümern ihre Wirkung entfaltet. Hat der Eigentümer es unterlassen, die Hausordnung zum Bestandteil des Mietvertrages zu machen, interessiert es den Mieter nicht, was beschlossen wurde.
Auch wenn dem Mieter die Hausordnung übergeben wurde, ist der Eigentümer nicht aus dem Schneider. Bei Verstößen wird sich die Gemeinschaft an den Miteigentümer wenden und auf Einhaltung der Regelungen pochen. Verstößt ein Mieter fortwährend gegen die Hausordnung, können den Eigentümer Schadenersatz-, Unterlassung- und sogar Veräußerungspflichten treffen.
