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: 07. April 2026

Sonderumlage in der WEG: Wann und wie hoch?

Sonderumlage für Dacharbeiten

Die Sonderumlage ist in Wohnungseigentümergemeinschaften ungefähr so beliebt wie ein Rohrbruch am Feiertag: Niemand wünscht sie sich, aber irgendwann steht sie im Raum. Meist dann, wenn eine größere Rechnung ansteht und die Erhaltungsrücklage eher symbolischen Charakter hat.

Was ist eine Sonderumlage überhaupt?

Der Begriff Sonderumlage steht weiterhin nicht ausdrücklich im Wohnungseigentumsgesetz. Das heißt aber nicht, dass es sie rechtlich nicht gäbe. Juristisch sauberer ist heute die Einordnung als zusätzlicher Vorschuss zur Kostentragung. In der Praxis bleibt es trotzdem bei der Sonderumlage, weil niemand in der Eigentümerversammlung sagt: „Wir beschließen jetzt einen außerplanmäßigen zusätzlichen Vorschuss zur Kostentragung.“ Das wäre juristisch korrekt, aber kommunikativ eher mutig. (Gesetze im Internet)

Die grundsätzliche Pflicht der Wohnungseigentümer, die Kosten des Gemeinschaftseigentums zu tragen, ergibt sich aus § 16 Abs. 2 WEG. Seit der Reform gehört außerdem die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage ausdrücklich zur ordnungsmäßigen Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft, § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG. Über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den Rücklagen beschließen die Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 1 WEG. Genau dort sitzt heute die gesetzliche Heimat der klassischen Sonderumlage. (Gesetze im Internet)

Ohne Beschluss keine Zahlungspflicht

Das ist der wichtigste Punkt des ganzen Themas: Eine notwendige Reparatur allein verpflichtet noch niemanden zur Zahlung.

Selbst wenn das Dach undicht ist, die Heizung streikt oder die Fassade sichtbar bessere Zeiten erlebt hat, entsteht die konkrete Zahlungspflicht im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer grundsätzlich erst durch einen wirksamen Beschluss. Dein alter Text war hier im Ansatz richtig, aber die alte Verweisung auf § 28 Abs. 5 WEG passt seit dem 1. Dezember 2020 nicht mehr. Heute ist § 28 Abs. 1 WEG maßgeblich. Haben die Eigentümer einen Beschluss über Vorschüsse gefasst, ist damit die Beitragspflicht begründet. (Gesetze im Internet)

Für die Praxis heißt das:

Ein Sanierungsbedarf ist noch keine Zahlungsgrundlage.
Ein aufgeregter Verwaltervortrag ebenfalls nicht.
Und auch die allgemeine Stimmung „Es muss jetzt aber endlich etwas passieren“ ersetzt keinen ordnungsgemäßen Finanzierungsbeschluss.

Sonderumlage trotz vorhandener Erhaltungsrücklage?

Ja, das kann zulässig sein.

Die Eigentümer müssen die vorhandene Erhaltungsrücklage nicht zwingend bis auf den letzten Euro leerräumen, bevor sie eine Sonderumlage beschließen. Es kann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, die Rücklage nur teilweise einzusetzen und daneben eine Sonderumlage zu erheben, um ein finanzielles Polster zu erhalten. Diese Linie findet sich schon in der älteren Rechtsprechung zur früher sogenannten Instandhaltungsrückstellung und ist durch die Reform in der Sache nicht überholt worden. Denn dass eine Gemeinschaft nicht völlig blankziehen muss, nur weil eine Maßnahme ansteht, ist nach wie vor vernünftig. (Gesetze im Internet)

Mit anderen Worten: Die WEG darf sich entscheiden, nicht das letzte Rücklagen-Eurostück zu opfern, nur um einige Monate später bei der nächsten Überraschung erneut kollektiv Schnappatmung zu bekommen.

Der beklagenswerte Zustand vieler Erhaltungsrücklagen

Und damit sind wir beim unerquicklich realistischen Teil.

Viele Erhaltungsrücklagen sind schlicht zu klein. Der VDIV berichtete 2023 auf Basis einer Blitzumfrage unter rund 1.600 Immobilienverwaltungen, dass 96 Prozent der Befragten WEGs finanziell nicht in der Lage sehen, umfassende energetische Sanierungen zu stemmen. 87 Prozent schätzten außerdem, dass die vorhandenen Erhaltungsrücklagen nicht einmal für den Austausch älterer Heizungen ausreichen. Auch spätere VDIV-Veröffentlichungen greifen diese Einschätzung wieder auf. Das ist zwar keine amtliche Bundesstatistik, aber ein ziemlich deutlicher Praxisbefund. (vdiv.de)

Das kann man nüchtern formulieren. Man kann aber auch ehrlich sein: In vielen Anlagen ist die Erhaltungsrücklage keine Rücklage, sondern ein freundlicher Vorsatz.

Was in einem Sonderumlagebeschluss stehen sollte

Ein Sonderumlagebeschluss muss hinreichend bestimmt sein. Er sollte deshalb klar regeln,

wofür die Sonderumlage erhoben wird,
wie hoch der Gesamtbetrag ist,
wann gezahlt werden muss,
und nach welchem Verteilungsschlüssel die Kosten auf die Eigentümer verteilt werden.

Gerade bei der Bestimmtheit hat der BGH 2024 noch einmal für Klarheit gesorgt. Danach muss die auf den einzelnen Eigentümer entfallende Summe grundsätzlich betragsmäßig bestimmbar sein. Es reicht aber aus, wenn der geschuldete Einzelbetrag objektiv eindeutig bestimmbar ist und von den Eigentümern ohne Weiteres selbst errechnet werden kann. Ein Beschluss muss also nicht zwingend für jede Einheit den Eurobetrag ausschreiben, sofern Gesamtbetrag und Verteilungsschlüssel so klar benannt sind, dass kein Ratespiel entsteht. (Haufe.de News und Fachwissen)

Die gute Nachricht lautet also: Nicht jede Sonderumlage scheitert an einer fehlenden Excel-Tabelle im Protokoll.
Die schlechte Nachricht lautet: Beschlüsse nach dem Motto „wird schon irgendwie berechnet werden können“ bleiben gefährlich.

Ein bloßer Beschluss über die Maßnahme reicht nicht

In der Praxis wird das erstaunlich oft vermischt: Die Eigentümer beschließen die Sanierung, aber nicht sauber deren Finanzierung.

Das ist problematisch. Ein Beschluss über die Durchführung einer Maßnahme ist nicht automatisch schon ein Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage. Genau dieser Gedanke findet sich bereits in älterer obergerichtlicher Rechtsprechung und ist inhaltlich auch nach neuem Recht weiterhin richtig: Maßnahme und Finanzierung sind rechtlich nicht dasselbe. Wer später Geld einklagen will, sollte daher besser einen Beschluss in der Hand haben, aus dem sich der Finanzierungsbeitrag klar ergibt. (IWW Institut |)

Anders gesagt: „Wir sanieren das Dach“ ist noch nicht automatisch gleichbedeutend mit „Und Sie überweisen bitte bis zum 15. des Monats 3.480 Euro.“

Was sich seit der WEG-Reform 2020 geändert hat

Wer ältere Texte oder ältere Rechtsprechung benutzt, muss sprachlich und systematisch umdenken.

Früher wurde stärker mit dem alten Aufbau des § 28 WEG gearbeitet, insbesondere mit Beschlüssen über Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung nach altem Recht. Seit der Reform ist die Systematik klarer neu geordnet: Die Eigentümer beschließen über die Vorschüsse zur Kostentragung und über die Rücklagen, der Verwalter stellt hierfür den Wirtschaftsplan der Wohnungseigentümergemeinschaft auf. Außerdem ist die angemessene Erhaltungsrücklage nun ausdrücklich gesetzlich verankert. Ein Artikel, der noch mit § 28 Abs. 5 WEG operiert oder durchgehend von der „Instandhaltungsrückstellung“ spricht, wirkt deshalb heute erkennbar vorreformatorisch. (Gesetze im Internet)

Das heißt nicht, dass ältere Rechtsprechung unbrauchbar wäre. Viele Grundgedanken gelten weiter, etwa zur Trennung von Maßnahmebeschluss und Finanzierungsbeschluss oder dazu, dass nicht jede Rücklage restlos aufgebraucht werden muss. Man muss diese Entscheidungen nur sauber in das neue Recht einordnen.

Merksatz
Die Sonderumlage ist auch nach der WEG-Reform 2020 zulässig, aber die Zahlungspflicht entsteht nicht durch den Sanierungsbedarf allein, sondern erst durch einen hinreichend bestimmten Beschluss nach dem neuen System des § 28 Abs. 1 WEG. (Gesetze im Internet)

Praxistipp für Verwalter und Beiräte

Wer Streit vermeiden will, beschließt nicht nur die Maßnahme, sondern auch gleich die Finanzierung in sauberer Form. In den Beschluss gehören deshalb mindestens der Gesamtbetrag, der Verteilungsschlüssel, die Fälligkeit und ein klarer Bezug zur Maßnahme. Alles andere produziert unnötige Angriffsflächen und sorgt im Zweifel dafür, dass aus einer ohnehin unpopulären Sonderumlage auch noch ein Prozessrisiko wird. Der BGH verlangt keine übertriebene Förmelei, aber eben doch eine objektiv eindeutige Bestimmbarkeit. (Haufe.de News und Fachwissen)

Fazit

Die Sonderumlage ist kein rechtlicher Unfall, sondern ein normales Finanzierungsinstrument der WEG. Sie wird immer dann interessant, wenn die laufenden Vorschüsse oder die Erhaltungsrücklage nicht ausreichen. Nach der WEG-Reform 2020 sollte man das allerdings nicht mehr mit alten Paragrafen erklären. Heute führt der saubere Weg über § 16 Abs. 2 WEG, § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG und § 28 Abs. 1 WEG. Die Gemeinschaft darf zusätzliche Vorschüsse beschließen, muss das aber klar und bestimmt tun. Sonst wird aus der Sonderumlage schneller ein Sonderproblem. (Gesetze im Internet)

Wichtige Entscheidungen zum Thema

BGH, Urteil vom 23.02.2024 – V ZR 132/23
Ein Sonderumlagebeschluss ist nicht schon deshalb unwirksam, weil die auf die einzelnen Eigentümer entfallenden Beträge nicht ausgeschrieben sind. Es genügt, wenn die Einzelbeträge objektiv eindeutig bestimmbar und ohne Weiteres errechenbar sind. (NWB Datenbank)

OLG Köln, Beschluss vom 27.02.1998 – 16 Wx 30/98
Ein bloßer Beschluss über die Durchführung einer Sanierungsmaßnahme ersetzt nicht automatisch den gesonderten Finanzierungsbeschluss. Die Maßnahme allein schafft noch keine einklagbare Sonderumlage. Diese ältere Entscheidung stammt aus dem alten Recht, der Grundgedanke ist aber weiterhin hilfreich. (IWW Institut |)

OLG Köln, Beschluss vom 02.02.2001 – 16 Wx 131/00
Eine Sonderumlage kann funktional als Nachtrag zum Wirtschaftsplan verstanden werden, wenn sich die bisherigen Ansätze als unzureichend erweisen. Die Entscheidung stammt aus der Vor-Reform-Zeit, beschreibt aber weiterhin anschaulich, wann zusätzlicher Finanzierungsbedarf entstehen kann. (IWW Institut |)

BayObLG, Beschluss vom 19.02.1981 – 2 Z 20/80
Die Gemeinschaft kann eine Sonderumlage auch dann beschließen, wenn eine Rücklage vorhanden ist, diese aber noch nicht eine angemessene Höhe erreicht hat und deshalb nicht vollständig aufgebraucht werden soll. Die Terminologie ist alt, die praktische Überlegung dahinter bleibt aktuell. (IWW Institut |)