Der Vermögensbericht ist eine relativ neue Verpflichtung für Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) und wurde mit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes im Dezember 2020 eingeführt und ist in in § 28 WEG geregelt. Der Bericht dient dazu, die Eigentümer über die finanzielle Gesamtlage der Gemeinschaft zu informieren und stellt eine Ergänzung zur Jahresabrechnung dar. Der Vermögensbericht enthält insbesondere Informationen über die Höhe der Rücklagen und andere finanzielle Vermögenswerte der Gemeinschaft. Hierzu gehören insbesondere:
Bankguthaben: Alle Kontostände auf den Bankkonten der WEG, einschließlich Tagesgeld- und Festgeldkonten, die nicht Teil der Instandhaltungsrücklage sind.
Forderungen der Gemeinschaft: Offene Forderungen gegenüber Dritten, wie etwa Rückstände bei Hausgeldzahlungen von Eigentümern oder andere offene Beträge, die der Gemeinschaft zustehen.
Sachanlagen: Falls die WEG über eigene Sachanlagen verfügt, wie gemeinschaftliche Maschinen, Werkzeuge oder Einrichtungen (z. B. eine Photovoltaikanlage), sollten diese im Vermögensbericht erfasst sein.
Guthaben aus Versicherungen oder Entschädigungen: Zum Beispiel, wenn nach einem Schadensfall ein Versicherungsanspruch besteht und die Entschädigung der Gemeinschaft noch nicht zugeflossen ist.
Investitionen in Finanzprodukte: Sollte die Gemeinschaft in risikoarme Finanzprodukte investiert haben, müssen diese aufgeführt werden, einschließlich der Höhe und Art der Anlage.
Sonstige Rücklagen: Zusätzlich zur Instandhaltungsrücklage können weitere Rücklagen existieren, wie etwa für geplante Modernisierungen oder unvorhergesehene Ausgaben. Auch diese sind zu dokumentieren.
Vermögenswerte aus langfristigen Forderungen oder Verträgen: Dazu können z. B. Erträge aus der Vermietung von Gemeinschaftseigentum (wie Antennenstandorte oder Werbeflächen) zählen, sofern sie der Gemeinschaft in absehbarer Zeit zufließen.
Kredite oder Darlehen: Falls die Gemeinschaft Kredite oder Darlehen an einzelne Eigentümer vergeben hat (selten, aber möglich), sind diese als Vermögenswerte aufzuführen.
Geldmittel für spezifische Projekte: Gelder, die für zukünftige geplante oder beschlossene Projekte reserviert wurden, die jedoch noch nicht verwendet wurden.
Fazit: Diese zusätzlichen Angaben im Vermögensbericht gewährleisten, dass die Eigentümergemeinschaft einen umfassenden Überblick über ihr gesamtes Vermögen und ihre finanzielle Lage erhält.
Unterschied zwischen Vermögensbericht, Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung
- Wirtschaftsplan: Enthält die geplanten Einnahmen und Ausgaben für das kommende Jahr und bildet die Grundlage für die Hausgeldvorauszahlungen.
- Jahresabrechnung: Bezieht sich auf die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben des abgelaufenen Jahres und zeigt, wie die Planwerte des Wirtschaftsplans erfüllt wurden.
- Vermögensbericht: Gibt eine Übersicht über das Vermögen der WEG, insbesondere die Rücklagen und sonstigen Vermögenswerte.
Der Vermögensbericht muss nicht im Wirtschaftsplan enthalten sein. Er ist ein zusätzlicher Bericht und wird oft gemeinsam mit der Jahresabrechnung vorgelegt, um die Eigentümer über den finanziellen Gesamtstatus der Gemeinschaft umfassend zu informieren.
Interessante Aspekte zum Vermögensbericht der WEG
1. Inhalte des Vermögensberichts
Der Vermögensbericht soll alle wesentlichen Vermögenspositionen der WEG abbilden, darunter die Höhe der Instandhaltungsrücklage, bestehende Forderungen (z. B. ausstehenden Hausgeldzahlungen), Bankguthaben und eventuell vorhandene Sachwerte der Gemeinschaft.
Ziel ist es, eine transparente Darstellung des Vermögens der Gemeinschaft zu geben, um den Eigentümern ein klares Bild über die finanzielle Lage zu vermitteln. Der Bericht ergänzt somit die Einnahmen- und Ausgabenrechnung.
2. Pflicht zur Vorlage
Die Hausverwaltung ist verpflichtet, den Vermögensbericht jährlich zu erstellen und den Eigentümern vorzulegen. Dies ist ein eigenständiges Dokument, das neben dem Wirtschaftsplan und der Jahresabrechnung vorgelegt werden muss.
Der Bericht schafft eine zusätzliche Transparenz und ermöglicht den Eigentümern, die finanzielle Entwicklung der Gemeinschaft und den Stand der Rücklagen besser zu beurteilen.
3. Nichteinhaltung der Berichtspflicht
Sollte der Vermögensbericht fehlen oder nicht vorgelegt werden, kann dies als Pflichtverletzung der Verwaltung gewertet werden. Eigentümer haben in einem solchen Fall die Möglichkeit, die Vorlage des Vermögensberichts einzufordern.
Die fehlende Vorlage kann dazu führen, dass die Jahresabrechnung als unvollständig betrachtet wird, was zu einer Anfechtung des Beschlusses über die Jahresabrechnung führen kann.
4. Rechtsprechung zur Pflicht des Vermögensberichts
Da die Verpflichtung zur Erstellung des Vermögensberichts relativ neu ist, gibt es bisher nur wenige Urteile speziell zu diesem Thema. Allerdings gibt es einige allgemeine Grundsätze aus der Rechtsprechung, die auf ähnliche Dokumente übertragen werden können.
Ein Beispiel hierfür ist die Entscheidung des Landgerichts Frankfurt (Beschluss vom 22. Juli 2021 - 2-13 S 51/21), bei dem das Gericht die Pflicht zur Erstellung eines Vermögensberichts bekräftigte und klarstellte, dass dieser Bericht zusammen mit der Jahresabrechnung vorgelegt werden muss, um die finanzielle Lage der WEG transparent darzustellen.
5. Mögliche Konsequenzen bei fehlendem Vermögensbericht
Fehlt der Vermögensbericht oder ist er fehlerhaft, kann dies dazu führen, dass die Jahresabrechnung oder der Wirtschaftsplan als unvollständig angesehen werden. Eigentümer könnten dann die Beschlüsse über diese Dokumente anfechten.
Die wiederholte Nichtvorlage eines Vermögensberichts kann ein Grund für die Abberufung der Hausverwaltung sein, da die Verwaltung ihrer Pflicht zur transparenten Rechenschaft über die Finanzen der WEG nicht nachkommt.
6. Bedeutung für die Eigentümergemeinschaft
Der Vermögensbericht trägt dazu bei, die Eigentümer über die finanzielle Absicherung der Gemeinschaft zu informieren. Eigentümer können anhand des Berichts einschätzen, ob die Rücklagen ausreichend sind oder ob eine Erhöhung der Rücklagenzuführung nötig ist, um zukünftige Instandhaltungsmaßnahmen zu finanzieren.
Fazit: Der Vermögensbericht ist ein wichtiges Instrument, um die Transparenz und das Vertrauen innerhalb der Eigentümergemeinschaft zu fördern. Da die Rechtslage zu diesem Bericht noch jung ist, wird die Rechtsprechung in den nächsten Jahren voraussichtlich weiter konkretisieren, wie umfangreich und detailliert dieser Bericht ausfallen muss und welche Konsequenzen die Nichtvorlage haben kann.
