Das Hausgeld der Eigentumswohnung - was gehört dazu?

Im Wohnungseigentumsgesetz werden sie vergeblich nach dem Begriff „Hausgeld“ suchen, der Gesetzgeber spricht von Lasten und Kosten, welche die Wohnungseigentümer aufgrund eines in der Eigentümerversammlung beschlossenen Wirtschaftsplans zu zahlen haben. Synonym wird oft der Begriff Wohngeld verwendet, der hier jedoch etwas irreführend ist, da dieser Begriff zu Verwechslungen mit dem Wohngeld nach dem Wohngeldgesetz führen kann.

Die Rechtsgrundlage findet sich wie immer im WoEigG, genauer in § 16 Nutzungen, Lasten und Kosten, Abs. 2, 7 und 8.

(2) Jeder Wohnungseigentümer ist den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen.
(7) Zu den Kosten der Verwaltung im Sinne des Absatzes 2 gehören insbesondere Kosten eines Rechtsstreits gemäß § 18 und der Ersatz des Schadens im Falle des § 14 Nr. 4.
(8) Kosten eines Rechtsstreits gemäß § 43 gehören nur dann zu den Kosten der Verwaltung im Sinne des Absatzes 2, wenn es sich um Mehrkosten gegenüber der gesetzlichen Vergütung eines Rechtsanwalts aufgrund einer Vereinbarung über die Vergütung (§ 27 Abs. 2 Nr. 4, Abs. 3 Nr. 6) handelt.

In der Regel setzt sich das Hausgeld aus folgenden Positionen zusammen

+ Betriebskosten
+ Instandhaltungsrücklage
+ laufende Instandhaltungen
+ Verwaltungskosten
= Hausgeld

Betriebskosten

Die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums und die Kosten des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums.

1. Hierzu zählen die kommunalen Abgaben wie Abfallgebühren, Abwasser, Straßenkehrgebühren. Nicht jedoch die Grundsteuer. Sie zählt zwar zu den Lasten des Grundstücks, nicht jedoch zu den Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums im Sinne des § 16 Abs. 2. Da das Wohnungseigentum, hier das Sondereigentum, rechtlich selbständiger Besteuerung unterliegt (§ 93 Abs. 1 Satz 1 BewG), ist auch der jeweilige Wohnungs- bzw. Teileigentümer zur Zahlung verpflichtet.
2. Die Gebäude- und Haftpflichtversicherung.
3. Reinigungs-, Wartung-, Garten- und Hausmeisterdienste.
4. Gemeinschaftsstrom, Wasser, Energiekosten inkl. sämtlicher Zusatzkosten bei einer Zentralheizung.
5. …

Die Liste lässt sich beliebig fortsetzen. Einen Überblick über die möglichen Kostenpositionen gibt Ihnen die Betriebskostenverordnung, die sich auf die umlegbaren Kosten, die dem vermietenden Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen und die er im Rahmen der Nebenkostenabrechnung auf seine Mieter und Mieterinnen umlegen darf.

Tipp: Die Praxis zeigt, dass kleinere Eigentümergemeinschaften oft ein moderate Hausgeldhöhe aufweisen. Hier wird von den Wohnungseigentümern noch viel selbst gemacht oder ein Eigentümer erklärt sich gegen ein geringes Entgelt bereit, Dienste für die Eigentümergemeinschaft zu übernehmen. Kostenintensive Extras wie z.B. der Aufzug oder die Tiefgarage fehlen.
Großobjekte sind oft anonymer, viele Einheiten sind vermietet, der Wohnungseigentümer wohnt nicht mehr selbst im Objekt. Auf die Höhe des Hausgeldes wird nicht so geachtet, frei nach dem Motto „ich kann das ja auf meine Mieter umlegen“. Zudem verfügen diese Anlagen oft über Tiefgaragen, umfangreiche Außenanlagen, Aufzüge, Hausmeister etc. Hier fallen oft erheblich höhere Hausgelder an, notwendige Instandsetzungsarbeiten liegen schnell im fünf- bis sechsstelligen Bereich.

 

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Die Kosten der „Instandsetzung“ und „Instandhaltung“

Nach § 21 Abs. 5 Satz 4 hat die Gemeinschaft für das Objekt eine „angemessene Instandhaltungsrückstellung“ anzusammeln, aus der notwendige Instandhaltungen und Instandsetzungen am Gemeinschaftseigentum gezahlt werden sollen. Zur Abgrenzung der Begriffe aus Volker Bielefeld, „Der Wohnungseigentümer“, Seite 370:

• Instandhaltung: Als Instandhaltung werden alle erforderlichen Maßnahmen bezeichnet, um normale und verbrauchsbedingte Abnutzungserscheinungen zu beseitigen. Zu nennen sind hier Schönheitsreparaturen, Kleinreparaturen an Elektro- und Sanitärinstallationen, Wartungs- und Reinigungsmaßnahmen bei Heizungs- und Warmwasseranlagen. Ziel ist die Aufrechterhaltung des ursprünglichen Zustands durch pflegende, erhaltende und vorsorgende Maßnahmen (OLG Hamm, 23.1.1987, 15 W 429 + 434/86; KG Berlin, 14.6.1993, 24 W 5328/92).
• Instandsetzung: Hierzu zählen Maßnahmen zur Beseitigung größerer baulicher Schäden und Mängel, die durch Alterung, Abnutzung, Unterlassung der laufenden Instandhaltung oder durch Einwirkung Dritter entstanden sind.

Die auch gerne als „Rücklage“ bezeichnete Instandhaltungsrückstellung (genauer wäre hier eigentlich der Begriff Instandsetzungsrücklage) ist in der Regel ein fester Jahresbetrag, den die Wohnungseigentümer gestaffelt nach der Größe ihrer Miteigentumsanteile neben den "Betriebskosten"  und den folgenden Verwaltungskosten zu zahlen haben. Der Gesetzgeber verfolgt mit dem Anspruch auf Bildung einer Rücklage den Zweck, notwendige Reparaturen des gemeinschaftlichen Eigentums zu sichern.

• Auf der einen Seite verwalten wir Eigentümergemeinschaften die nicht zwischen Instandhaltung und Instandsetzung unterscheiden. Hier werden alle Reparaturmaßnahmen aus der Rückstellung gezahlt. Dabei kann es sich um den Neuanstrich des Treppenhauses über 20.000 EUR handeln oder die Reparatur der defekten Außenbeleuchtung in Höhe von 85 EUR.
• Auf der anderen Seite unterscheiden einige Eigentümergemeinschaften zwischen Instandsetzungen und Instandhaltungen, um eine ausreichende Reserve für kostspielige Instandsetzungen ansparen zu können, Die Instandhaltungsrücklage wird nur mit den in der Eigentümerversammlung beschlossenen Instandsetzungsmaßnahmen belastet, laufende Instandhaltungen werden gesondert ausgewiesen und in der Hausgeldabrechnung nach Miteigentumsanteilen verteilt. Hier wird auf Basis der Durchschnittwerte der letzten 3 Jahre im Wirtschaftsplan ein weiterer Posten "laufende Instandhaltungen" eingestellt.

Die Kosten der sonstigen Verwaltung

Hierzu zählen

• die Vergütung des WEG-Verwalters
• evtl. Aufwandsentschädigungen für den Verwaltungsbeirat
• die Kosten für sonstiges Hilfspersonal
• Kosten für die Durchführung einer Wohnungseigentümerversammlung
• Kosten der Kontoführung
• Kosten für die Prüfung von Wirtschaftsplänen und Jahresabrechnungen etc.
• Die Kosten eines Rechtsstreits nach § 18 Wohnungseigentumsgesetz (Entziehung des Wohnungseigentums), die Schadenersatzleistungen nach § 14 WEG Abs. 4 (Ersatz von Schäden am Sondereigentum durch Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum)
• Kosten eines Rechtsstreits nach § 43 Wohnungseigentumsgesetz, hier jedoch nur die Mehrkosten der rechtsanwaltlichen Vergütung