Das Dach ist undicht, die Tapete ist feucht. Wer zahlt?

Sehr häufig werden durch Schäden im Gemeinschaftseigentum Schäden im Sondereigentum verursacht. Das klassische Beispiel sind die berüchtigten Feuchtigkeitsschäden, die durch schadhafte Isolierungen im Bereich des Gemeinschaftseigentums (Dächer, Außenwände, Terrassen, Balkone) verursacht werden. In solchen Fällen ergeben sich immer wieder Meinungsverschiedenheiten und Streitigkeiten innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft, wer für die Kosten der Mängelbeseitigung im Sondereigentum aufzukommen hat.

Verschulden der Gemeinschaft ist Voraussetzung

Grundsätzlich können Wohnungseigentümer Schadensersatzansprüche gegen die Gemeinschaft nur dann geltend machen, wenn ihr ein Verschulden zuzurechnen ist. Beim erstmaligen Auftreten und Bekanntwerden des Schadens ist das grundsätzlich nicht der Fall. Schadensersatzansprüche des betroffenen Wohnungseigentümers sind jedoch dann möglich, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft es pflichtwidrig unterlässt, die Schadensursache (im Gemeinschaftseigentum) zu beheben. Ebenso kann der Hausverwalter schadensersatzpflichtig sein, wenn er seiner Verpflichtung zur ordnungsmäßigen Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums nicht nachkommt. In den nachfolgenden sieben obergerichtlichen Entscheidungen wird die Rechtsprechung dargestellt.

Das BayObLG zu Rissen in einer Mauer

Das BayObLG (Bayerisches Oberstes Landesgericht) hatte sich im Beschluss vom 21.9.1984 (2Z 86/83) mit der Frage zu beschäftigen, ob ein Wohnungseigentümer von den anderen die Kosten für die Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden in seinem Sondereigentum verlangen kann. Der Senat verneinte diese Pflicht, weil sie nur in Betracht komme, wenn es die Wohnungseigentümer schuldhaft unterlassen hätten, die Beseitigung der Risse in der Mauer zu veranlassen und wenn auf dieser Unterlassung der geltend gemachte Schaden beruhe. Es sei aber nicht erkennbar, dass die Aufwendungen des Eigentümers für die von ihm veranlassten Arbeiten nicht entstanden wären, wenn er zu einem früheren Zeitpunkt die Beseitigung der Schadensquellen (Riss in der Mauer) veranlasst hätte. Es sei deshalb davon auszugehen, dass die vom Eigentümer vorgenommene Renovierung des Zimmers, nachdem einmal Feuchtigkeit eingedrungen war, ohnehin hätte vorgenommen werden müssen.

Das für die Schäden am Sondereigentum eines Wohnungseigentümers, die ihre Ursache im gemeinschaftlichen Eigentum haben, die übrigen Wohnungseigentümer dann haften, wenn sie am Auftreten der schadensursächlichen Mängel am Gemeinschaftseigentum ein Verschulden trifft oder sie es schuldhaft unterlassen haben, für die rechtzeitige Behebung dieser Mängel Sorge zu tragen, wurde vom BayObLG mit Beschluss vom 3.7.1986 (2 Z 36/85) bestätigt. Eine verschuldensunabhängige Haftung der Wohnungseigentümer kann weder aus § 242 BGB abgeleitet, noch mit einer entsprechenden Anwendung des § 14 Nr. 4 Halbsatz 2 WEG begründet werden. Aus der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ergeben sich für die einzelnen Rechte und Pflichten, die im WEG geregelt sind. Für eine darüber hinausgehende allgemeine Verpflichtung der Wohnungseigentümer, unabhängig von einem Verschulden für alle Schäden am Sondereigentum eines Wohnungseigentümers aufzukommen, die ihre Ursache im gemeinschaftlichen Eigentum haben, gibt es keine Rechtfertigung. Eine verschuldensunabhängige Haftung für Schäden im Sinne einer Gefährdungshaftung kommt nur in den gesetzlich besonders geregelten Fällen in Betracht, ein allgemeines Institut der Gefährdungshaftung gibt es nicht.

Keine Haftung für Zufallsschäden

Die Wohnungseigentümergemeinschaft haftet nicht kraft Gesetzes dem einzelnen Wohnungseigentümer gegenüber für Zufallschäden am Sondereigentum, die auf einen Fehler des gemeinschaftlichen Eigentums zurückzuführen sind. Allerdings wäre die Gemeinschaft nach dem Beschluss des KG vom 21.5.1986 (24 W 3233/85) zur Mitwirkung gehalten, soweit ein einzelner Wohnungseigentümer nicht von sich aus den schuldhaften Verursacher von Sondereigentumsschäden haftbar machen kann. Solche Individualansprüche, etwa gegen einen früheren Hausverwalter, stehen den Geschädigten jedoch bereits aufgrund eines eigenen Rechts zu, so dass es insoweit einer Abtretung seitens der Gemeinschaft nicht bedarf. Eine etwaige Verletzung der dem Hausverwalter obliegenden Verpflichtung zur ordnungsmäßigen Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums muss sich die Gemeinschaft nicht nach § 273 BGB zurechnen lassen.

Oberlandesgericht Frankfurt

Mit grundsätzlichen Fragen zur Haftung bei Schäden am Sondereigentum hatte sich das OLG Frankfurt mit Beschluss vom 17.1.1985 (20 W94/84) zu befassen: An Decken- und Wandputz einer Penthouse-Wohnung waren Schäden aufgetreten, die durch Beschädigungen an dem im Gemeinschaftseigentum stehenden Dach hervorgerufen worden waren. Durch Teilungserklärung waren die Aufgaben hinsichtlich der Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums der Hausverwaltung übertragen worden. Der Eigentümer der betroffenen Wohnung verlangte von der Gemeinschaft Schadensersatz sowie Ersatz der Kosten für ein Sachverständigengutachten, das er zur Ermittlung des Schadensausmaßes in Auftrag gegeben hatte. Der gegenüber der Eigentümergemeinschaft geltend gemachte Schadensersatzanspruch steht dem Miteigentümer nach Ansicht des Senats nicht zu. Begründend führt das Gericht aus, schon allein auf Grund der Tatsache, dass gem. § 27 Abs. 1 WEG die Instandhaltung der Hausverwaltung übertragen worden sei, sei ein entsprechender Anspruch aus schuldhafter Pflichtverletzung ausschließlich gegenüber der Hausverwaltung realisierbar. Weiterhin lehnte das Gericht eine Haftung der Eigentümergemeinschaft ohne Verschulden (sog. Zufalls- oder Gefährdungshaftung) mir der einfachen, jedoch überzeugenden Begründung ab, es fehle insoweit an einer entsprechenden positivrechtlichen Regelung im Gesetz. Auch eine Haftung der Eigentümergemeinschaft für die schuldhafte Pflichtverletzung der Hausverwaltung gem. § 278 BGB bzw. § 831 BGB lehnte der Senat mit der Begründung ab, die Verwaltung sei nicht Erfüllungsgehilfe im Sinne dieser Vorschriften im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander. Insoweit schloss sich das Gericht ohne nähere Begründung der wohl herrschenden Meinung in Literatur und Rechtsprechung an. Den von dem betroffenen Miteigentümer geltend gemachten Aufwendungsersatzanspruch (Kosten des Gutachtens) sprach ihm der Senat in vollem Umfang zu. Unter Hinweis auf § 21 Abs. 4 WEG stellt das Gericht fest, jeder einzelne Wohnungseigentümer habe einen Anspruch darauf, dass Baumängel sachverständig festgestellt würden. Dies gelte insbesondere in dringlichen Fällen, in denen der Wohnungseigentümer im Rahmen der Notgeschäftsführung (vg. § 21 Abs. 2 WEG) berechtigt sei, ein Gutachten einzuholen und den Ersatz seiner damit verbundenen Aufwendungen zu verlangen. Damit ist jedoch ein wesentlicher Aspekt angesprochen. Der Aufwendungsersatzanspruch steht dem Miteigentümer nur dann zu, wenn die Einholung des Gutachtens notwendig war.

Zur Frage, inwieweit Wohnungseigentümer in einer Wohnanlage gegenüber einem anderen Eigentümer zu Schadensersatz verpflichtet sind, hat das OLG Frankfurt im Beschluss vom 6.1.1984 (20 W 309/83) Stellung genommen: Die Wohnungseigentümer hätten aus dem Gemeinschaftsverhältnis heraus, Pflichten zur Mitwirkung an notwendigen Verwaltungsmaßnahmen, bei deren Verletzung sie aus Vertrag oder Delikt schadensersatzpflichtig sein könnten. Diesen Pflichten genügten sie nicht bereits dann, wenn sie in Eigentümerversammlungen für die Durchführung notwendiger Maßnahmen und die Bereitstellung der Mittel sorgen. Insbesondere dann, wenn ihnen der mangelhafte Zustand ihres gemeinschaftlichen Eigentums bekannt sei, habe jeder einzelne Wohnungseigentümer sich im eigenen Interesse und im Gemeinschaftsinteresse nach Kräften darum zu bemühen, dass Schadensquellen beseitigt werden und nicht noch zusätzliche Folgeschäden an der Eigentumswohnung entstehen oder sich ausweiten. Dazu könnten sie mindestens versuchen, die Hausverwaltung zu einer Sanierungsmaßnahme oder zur Einberufung einer Eigentümerversammlung zu veranlassen. Nur wenn rechtzeitige Bemühungen dieser Art, auch um die Beschaffung einer zur Einberufung erforderlichen Minderheit fehlschlagen, kann solchen Miteigentümern dann kaum ein Schuldvorwurf gemacht werden.

Der Bundesgerichtshof

In ständiger und gefestigter Rechtsprechung gesteht der BGH unter bestimmten Voraussetzungen dem Eigentümers eines Grundstückes, dessen Eigentum von einem anderen Grundstück her beeinträchtigt wird, zum Ausgleich der negativen Einflüsse, die er hinnehmen muss, die Geltendmachung eines sog. bürgerlich-rechtlichen Aufopferungsanspruchs zu. In seinem Beschluss vom 26.11.1984 (4 W 90/34) hat das OLG Celle festgestellt, dass diese vom BGH speziell zum Grundstücksrecht entwickelten Grundsätze entsprechend auch auf den Bereich des Wohnungseigentumsrechts anzuwenden seien. In seinem Beschluss vom 26.11.1984 (4 W 90/84) hat das OLG Celle festgestellt, dass diese vom BGH speziell zum Grundstücksrecht entwickelten Grundsätze entsprechend auch auf den Bereich des Wohnungseigentumsrechts anzuwenden seien. In dem entschiedenen Fall war es durch Undichtigkeiten im Dach zu Schäden in der Wohnung der Wohnungseigentümer gekommen. Die darauf einberufene Eigentümerversammlung beschloss jedoch, von einer Reparatur des Daches bis zum Abschluss eines Beweissicherungsverfahrens (siehe Neuregelungen für „Selbständiges Beweisverfahren„ in PuR 1991, XXV) abzusehen. Durch dieses weitere Zuwarten hatten sich die Schäden an dem Sondereigentum vergrößert. Nach Ansicht des erkennenden Senats waren die Wohnungseigentümer zum einen nach Treu und Glauben daran gehindert, den erwähnten Beschluss zu Fall zu bringen, zum anderen sei ihnen nicht zuzumuten gewesen, die Schäden zu beheben, solange die Schadensursache nicht vollends beseitigt gewesen sei. Damit aber seien die vom BGH anerkannten Voraussetzungen hinsichtlich eines bürgerlich-rechtlichen Aufopferungsanspruchs gegeben mit der Folge, dass alle Schäden, die sich aus der Beeinträchtigung ergäben, von der Eigentümergemeinschaft zu ersetzen seien.

Das für Schäden innerhalb einer Eigentumswohnung, die ihre Ursache im gemeinschaftlichen Eigentum haben, die übrigen Wohnungseigentümer nur dann haften, wenn sie am Auftreten der schadensursächlichen Mängel am Gemeinschaftseigentum ein Verschulden trifft oder sie es schuldhaft unterlassen haben, für die rechtzeitige Behebung dieser Mängel Sorge zu tragen, wurde vorn OLG Frankfurt mit Beschluss vom 9.12.1986 (20 W 63/86) - wie auch in der Vorinstanz LG Frankfurt vom 16.1.1986 (2/9 T 53/85) - entschieden.

Es entspricht gefestigter Rechtsprechung, dass von einem Miteigentümer Schadensersatz für Schäden am Sondereigentum, die vom gemeinschaftlichen Eigentum ausgehen, nur bei schuldhafter Pflichtverletzung gefordert werden kann. Eine solche Pflichtverletzung kann dann vorliegen, wenn Wohnungseigentümer nicht oder nicht ausreichend bei notwendigen Verwaltungsmaßnahmen mitwirken (21 Abs. 4 WEG), zu denen auch die Instandsetzung eines im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Daches gehört. Der Senat hat bei gleich gelagerten Fällen, Pflichtverletzungen bei notwendigen Sanierungmaßnahmen dann angenommen, wenn Wohnungseigentümer sich nicht im eigenen und im Gemeinschaftsinteresse nach Kräften darum bemüht haben, dass die Schadensquellen beseitigt werden. Dazu gehört insbesondere, dass sie auf der Einberufung einer Eigentümerversammlung und/oder der Vergabe eines Instandsetzungsauftrags bestehen. Diesen Grundsätzen wurde im vorliegenden Fall entsprochen und entschieden, dass die Wohnungseigentümer, die an der Eigentümerversammlung teilgenommen haben, eine Schadensersatzpflicht trifft, weil sie keine sofortige Sicherungsmaßnahme beschlossen haben, die ein weiteres Eindringen von Wasser in die Wohnung des geschädigten Wohnungseigentümers hätten verhindern können.

Ein Kommentar von S. Betram-Pur
Schadenersatzpflicht der Gemeinschaft für Schäden am Sondereigentum

Ein Fall aus der Praxis: Das Dach ist undicht. Dem Eigentümer der Dachgeschoßwohnung entsteht ein Schaden an seinem Sondereigentum. Kann er die Gemeinschaft auf Schadenersatz in Anspruch nehmen? Grundsätzlich lautet die Antwort "Nein„. Die Wohnungseigentümergemeinschaft trifft keine Gefährdungshaftung, d.h. sie haftet nicht für sog. Zufallsschäden am Sondereigentum, verursacht durch einen von der Gemeinschaft nicht zu vertretenden Schaden am Gemeinschaftseigentum. Die Wohnungseigentümergemeinschaft haftet jedoch für Folgeschäden, die sie zu vertreten hat.

Beispiel: Obwohl der Hausverwalter in der Eigentümerversammlung auf eine Dachundichtigkeit, welche Folgeschäden am Sondereigentum der Dachgeschoßwohnung hervorrufen kann, hinweist, lehnt die Eigentümergemeinschaft in der Versammlung die Durchführung notwendiger Instandsetzungsmaßnahmen ab. Die Miteigentümer sind gemäß § 14 WEG verpflichtet, an der ordnungsgemäßen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums mitzuwirken. Wohnungseigentümer, welche diese Mitwirkungspflicht verweigern, machen sich schadensersatzpflichtig. Treten im Beispielsfall an der Dachgeschoßwohnung nach der Eigentümerversammlung als Folge der Dachundichtigkeit Schäden auf, so kann der Sondereigentümer der Dachgeschoßwohnung Schadenersatz von den Miteigentümern verlangen, die der lnstandsetzungsmaßnahme widersprochen haben (vgl. Weitnauer, §21 Rz. 20).

Auch die Hausverwaltung haftet für die von ihr verschuldeten Folgeschäden

Beispiel: Ein Eigentümer hat einen Mitarbeiter der Hausverwaltung auf eine mögliche Undichtigkeit des Daches aufmerksam gemacht. Die Hausverwaltung geht diesem Hinweis nicht nach. Infolge der Dachundichtigkeit treten Schäden am Sondereigentum der Dachgeschoßwohnung auf. Gemäß §27 Abs. 1 Ziff. 2 WEG ist die Hausverwaltung verpflichtet, die für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Sie hat also Hinweisen auf mögliche Schäden nachzugehen, bei Gefahr im Verzug Notreparaturen zu veranlassen und im Übrigen der Eigentümergemeinschaft geeignete lnstandsetzungsmaßnahmen zur Beschlussfassung vorzulegen. Verletzt ein Hausverwalter diese Pflicht und treten danach infolge des Schadens am Gemeinschaftseigentum Schäden am Sondereigentum auf, ist die Verwaltung schadenersatzpflichtig (BayObLG v. 29. 12.87, Az.: 2 Z 153/87).(M-S)

Schäden aus Regenwasser

Der Flachdachschaden hat in der Fachwelt schon eine gewisse Berühmtheit. weil hier unterschiedliche Faktoren zusammentreffen. Hier muss einmal deutlich darauf hingewiesen werden, dass das deutsche Recht selten eine Gefährdungshaftung, sondern fast nur die Verschuldenshaftung kennt. Also nur bei einem Verschulden besteht überhaupt ein Schadensersatzanspruch des Geschädigten.

1. Sofern kein Verschulden festzustellen ist, sind Schäden aus eindringendem Regenwasser, sei es aus einem Flachdach, einer verstopften oder übergelaufenen Dachrinne, überhaupt nicht versichert (ausgenommen als Folge eines Sturmschadens). So ärgerlich es auch ist, der Betroffene hat die Schäden selbst zu tragen.

2. Die Folgekosten aus einem Schaden am Flachdach (ohne Verschulden) trägt:
a) der Wohnungseigentümer selbst
- für den Gebäudebereich des Sondereigentums,
- für den gesamten Hausrat (z. B. feuchte Teppiche und Möbel);
b) die Eigentümergemeinschaft
- für den Bereich des Gemeinschaftseigentums (z.B. Treppenhaus etc.),
- für die Reparatur des Flachdaches.

Nur wenn der Eigentümergemeinschaft oder dem Hausverwalter ein Verschulden nachzuweisen ist, sind vom Verantwortlichen die Kosten zu tragen. War der Eigentümerversammlung der Schaden bekannt und wurde die vom Verwalter empfohlene Dachsanierung durch Beschluss (Grund: Geldmangel oder „Ach, so schlimm ist es ja nicht„) abgelehnt, dann hat die Wohnungseigentümergemeinschaft nach dem Verschuldensprinzip für die Folgekosten einzustehen.

Für den Verwalter ist es zur eigenen Absicherung deshalb wichtig, auf Reparaturnotwendigkeiten in der Versammlung hinzuweisen und bei ablehnendem Beschluss seinen Vermerk in das Protokoll der Eigentümerversammlung zu schreiben.

Rechtsanwalt Hans Reinold Horst, Düsseldorf/Solingen

Baumangelbedingte Folgeschäden im Sondereigentum eines Wohnungseigentümers oder im Eigentum des Grundstücksnachbarn sind häufig Quelle von Streitigkeiten. Technisch werden die Dinge durch eine bisweilen schwierige Lokalisierung und Ermittlung des unmittelbaren Bauschadens als Ursache des Folgeschadens kompliziert. Rechtlich greifen die Pflichtenkreise der einzelnen Wohnungseigentümer, der Eigentümergemeinschaft und des Hausverwalters ineinander. Der Beitrag leistet Hilfestellung bei der Ermittlung des richtigen Anspruchsgegners, beschreibt den Umfang des ersatzfähigen Folgeschadens und geht auf die öffentlich-rechtlichen Möglichkeiten baubehördlichen Einschreitens ein.

1. Schäden bei einem Mitglied der Eigentümergemeinschaft
1.1 Schadensursache in einer anderen Eigentumswohnung
1.1.1 Ansprüche gegen den Sondereigentümer

Gem. § 14 Nr. 1 WEG trifft den Sondereigentümer die Pflicht, die in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so instand zu halten, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Jeder Wohnungseigentümer ist also verpflichtet, für die Instandhaltung seiner Eigentumswohnung selbst zu sorgen und die dadurch entstehenden Kosten zu übernehmen. Kommt er dieser Instandhaltungspflicht im Bereich seines Sondereigentums nicht nach, ist er einem geschädigten anderen Wohnungseigentümer oder der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber zum Ersatz des Schadens verpflichtet, der sich aus der unterlassenen Instandhaltung im eigenen Sondereigentum im Bereich des Sondereigentums eines anderen Miteigentümers oder aber im gemeinschaftlichen Eigentum ergeben hat. (Bielefeld, S. 108 f. mit zahlreichen weiteren Nachweisen; BayObLG Beschl. v. 3.4.1996 —2 Z BR 5/96, NJW-RR 1996, S. 1298.)

1.1.2 Ansprüche gegen die Hausverwaltung

Regelt der Hausverwaltervertrag als entgeltlicher Geschäftsbesorgungsvertrag (§ 26 WEG in Verbindung mit § 675 BGB) nicht ausdrücklich weitergehende Verpflichtungen, so ist der Verwalter aus dem Wohnungseigentumsgesetz heraus nicht verpflichtet, Schäden im Sondereigentum eines einzelnen Wohnungseigentümers, die ihre Schadensursache ebenfalls im Sondereigentum haben, beseitigen zu lassen. Er ist nur verpflichtet, Notmaßnahmen zu ergreifen und im Falle der Versicherung des eingetretenen Schadens den Versicherer zu unterrichten (BayObLG, Beschl. v. 3.4.1998—2 Z BR 5/96. NJW-RR 1996, S. 1298f). Neben dem nach § 14 Nr. 1 Wohnungseigentumsgesetz instandhaltungspflichtigen einzelnen Wohnungseigentümer ist der Hausverwalter darüber hinaus nicht verpflichtet, dafür zu sorgen, dass Schäden am Sondereigentum sofort behoben werden und weiterer Schaden nicht entsteht. Kommt es daher bei einer Schadensursache im Sondereigentum zur Schädigung eines anderen Wohnungseigentümers oder der Wohnungseigentümergemeinschaft bezüglich ihres gemeinschaftlichen Eigentums, so können sie Ansprüche nur gegen den Sondereigentümer geltend machen, der seine Instandhaltungspflicht verletzt hat, nicht dagegen gegen den Verwalter. (So auch: Jennißen, Die Entwicklung des Wohnungseigentumsrechts in den Jahren 1996 und 1997, NJW 1998. S.2253 (2254); geht der Hausverwalter über seinen Pflichtenkreis hinaus und führt er eigenmächtige lnstandsetzungsarbeiten anstelle des pflichtigen Wohnungseigentümers an dessen Sondereigentum durch, so kann er auch in diesem Falle der unberechtigten Geschäftsführung ohne Auftrag Ersatz von Verwendungen verlangen, wenn diese zwar nicht „werterhöhend“ waren, der Eigentümergemeinschaft aber später unausweichliche Aufwendungen erspart haben (OLG Düsseldorf, Beschl. v.20.11.1995—3 Ws 447/93. NJW-RR 1996. S. 913f)

1.2 Schadensursache im Gemeinschaftseigentum

Entsteht einem einzelnen Wohnungseigentümer in seiner Eigentumswohnung ein Schaden, so ist bei der Schadensursache im Gemeinschaftseigentum wiederum zwischen Ansprüchen des Geschädigten gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft und gegenüber dem Verwalter zu differenzieren.

1.2.1 Ansprüche gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft

Zur ordnungsgemäßen Verwaltung gehört eine ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums, sodass von diesem keine Gefahr mit der Folge eines Schadens ausgehen kann. Die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums ist grundsätzlich Sache der Wohnungseigentümer. Nehmen diese eine erforderliche Instandsetzungs- oder lnstandhaltungsmaßnahme nicht rechtzeitig oder gar nicht vor, so haften sie demjenigen Wohnungseigentümer, der dadurch einen Schaden erleidet, auf Ersatz. Voraussetzung ist ein Verschulden der Wohnungseigentümergemeinschaft. (BayObLG. Beschl. v. 18.3.1997—2ZBR 116/96, NJWE-MietR 1997, S.2791260(; BayObLG, Beschl.v.21.5.1992—2 Z ER 6/92, DWE 1992, S.116u. 131 = NJW-RR 1992, S. 1102 =WM 1992, S.389 = ZMR 1992, S. 352 = BayObLGZ 1992, 5.146: Bielefeld. 5. 277 f.) So ist eine Haftung auf Schadensersatz der Wohnungseigentümergemeinschaft begründet, wenn erforderliche Instandsetzungsarbeiten am gemeinschaftlichen Eigentum von den Wohnungseigentümern erst verspätet durchgeführt werden und dadurch verschuldet ein Schaden in der Wohnung eines Wohnungseigentümers verursacht wird. (BayObLG, Beschl. v. 4.6.1997—2 Z BR 68,97, NZM 1998, S. 409.). Typische Fälle hierzu sind Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung eines einzelnen Wohnungseigentümers, die durch schadhafte Isolierungen im Dach- und Außenwandbereich, im Terrassen- und Balkonbereich oder durch überlaufende Dachrinnen verursacht werden. (Dazu besonders: BayObLG, Beschl. v. 18.3.1997—2 Z BR 116,96. NJWE-MietR 1997, S. 279 (280).)

Ein haftungsbegründendes Verschulden der Wohnungseigentümergemeinschaft kann auch darin liegen, dass sie es schuldhaft und pflichtwidrig unterlässt, neben dem Beschluss notwendiger lnstandsetzungsmaßnahmen an der Förderung erforderlicher Maßnahmen mitzuwirken. Dazu zählt auch die notwendige Einflussnahme auf den Hausverwalter, dass dieser die erforderlichen Beschlüsse unverzüglich herbeiführt bzw. die Beschlüsse ohne schuldhaftes Verzögern umsetzt (Jennißen, NJW 1998, S. 2253 (2254).

Mangels Kenntnis eines konkreten instandsetzungsbedürftigen Zustands trifft die Wohnungseigentümergemeinschaft kein Verschulden am pflichtwidrigen Unterlassen erforderlicher Instandsetzungsmaßnahmen.

Der Schadensersatzanspruch des betroffenen Wohnungseigentümers kann sich sowohl auf die Beseitigung des Substanzschadens als auch auf Zahlung des Mangelfolgeschadens in Form von Mietausfall richten. Dabei gehört die wegen Mietausfalls entstehende Schadensposition gem. § 16 Abs. 4 WEG zu den Kosten der Verwaltung gem. § 16 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz. Daraus folgt, dass sich auch der betroffene Wohnungseigentümer im Verhältnis seines Anteils am Schaden zu beteiligen hat. Der Mietausfall ist also anteilig um den auf ihn entfallenden Betrag zu kürzen. (OLG Köln, Beschl.v.29.4.1996— 16 Ws 30/96, DWE 1997, S.7D=NWB Nr.34, Fach 1.S.256)

Ein Ersatzanspruch für Instandsetzungskosten und Nutzungsausfall ist auch dann zu bejahen, wenn ein Eigentümer im Sondereigentumsbereich auftretende Schäden aufgrund schadhaften Gemeinschaftseigentums nicht reparieren kann und die erforderlichen Maßnahmen zurückstellen muss, bis ein eingeleitetes Beweissicherungsverfahren zur Ermittlung möglicher Regressansprüche gegen Bauträger und/oder Handwerker abgeschlossen ist. (Bielefeld, S. 278-279 mit weiteren Nachweisen zur Rechtsprechung).

Hat ein Wohnungseigentümer, ohne dass er zur Gefahrenabwehr im Rahmen einer Notgeschäftsführung gem. § 21 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz tätig geworden ist, eigenmächtig lnstandhaltungsmaßnahmen durchgeführt, so kann er von der Eigentümergemeinschaft keine Erstattung der hierfür aufgewendeten Kosten verlangen. (Bielefeld, S.279)

1.2.2 Ansprüche gegen die Hausverwaltung

Auch der Hausverwaltung obliegt gem. § 27 Abs. 1 Nr. 2 Wohnungseigentumsgesetz die Pflicht, die für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Dabei beschränkt sich die Verpflichtung darauf, Mängel festzustellen, die Wohnungseigentümer darüber zu unterrichten und eine Entscheidung der Wohnungseigentümer über das weitere Vorgehen herbeizuführen. Die Hausverwaltung ist dagegen nicht verpflichtet und auch nicht berechtigt, ohne einen entsprechenden Beschluss der Eigentümerversammlung einen Sachverständigen mit Mängelüberprüfungen zu beauftragen.

Erfüllt die Hausverwaltung ihre vorstehende lnformationspflicht nicht, obschon sie von einem Mangel am Gemeinschaftseigentum Kenntnis hat und führt dies insbesondere zu einem Mangelfolgeschaden am Sondereigentum, der sich durch die Untätigkeit der Hausverwaltung erst entwickelt oder vergrößert, so haftet sie dem betroffenen Sondereigentümer auf Schadensersatz. Es handelt sich um einen lndividualanspruch, den der Wohnungseigentümer ohne einen entsprechenden vorherigen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft geltend machen kann. Seinem Anspruch steht auch nicht ein Entlastungsbeschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft entgegen. Ein solcher Beschluss steht nur etwaigen Schadensersatzansprüchen der Eigentümergemeinschaft gegen den Hausverwalter entgegen. (OLG Köln, Beschl. v. 29.4.1996—16 Wx 29,96, DWE 1998, S. 34; OLG Hamm, Beschl. v. 17.12.1996—15W 212/96, DWE 1997, S. 84 = NJW-RR 1997,5.906; Jennißen, NJW 1998, 6.2253 (2254)

1.3 Unbekannte Schadensursache

Aufgrund der unterschiedlichen Rechtsfolgen bei Schadensursachen im fremden Sondereigentum einerseits und im Gemeinschaftseigentum andererseits bereiten die Fälle Schwierigkeiten, in denen die Schadensursache zunächst ungeklärt ist. Tritt in einer Wohnung ein Wasserschaden auf, dessen Ursache im gemeinschaftlichen Eigentum liegen kann, dies aber zunächst unsicher ist, so hat die Hausverwaltung unverzüglich das Erforderliche zu unternehmen, um die Schadensursache festzustellen. Verletzt sie diese Pflicht schuldhaft, so haftet sie für den Schaden des betroffenen Wohnungseigentümers auch dann, wenn sich nachträglich herausstellt, dass die Schadensursache ausschließlich im Sondereigentum liegt. Zur Veranlassung des Erforderlichen gehört nicht, Deckungsansprüche gegen Versicherer geltend zu machen und Schäden im Bereich des Sondereigentums zu beseitigen. Dazu ist die Hausverwaltung nach dem Verwaltervertrag auch dann nicht verpflichtet, wenn sie in eigenem Namen eine Leitungswasserversicherung abgeschlossen hat, die auch Schäden am Sondereigentum abdeckt. (BayObLG, Beschl. v. 29.1.1998—2 Z ER 53/97, NZM 1998, S. 583 f.)

2. Schäden beim Grundstücksnachbarn

Ist durch den Einsturz eines Gebäudes oder eines Bauwerks der Schadensfall bei einem Grundstücksnachbarn eingetreten, so haftet der Eigentümer des Gebäudes aus § 836 ff. BGB. Ersatzpflichtig ist also zunächst die Wohnungseigentümergemeinschaft. Aber auch den Hausverwalter trifft aufgrund seiner Gebäudeunterhaltspflicht für die Wohnungseigentümergemeinschaft nach § 838 BGB in Verbindung mit § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG eine Einstandspflicht für den durch Ablösung von Teilen des von ihm verwalteten Gebäudes verursachten Schadens. Dies wurde beispielsweise bei der Ablösung tonnenschwerer Teile der Dachpappe durch Sturmeinwirkung mit eintretender Schadensfolge auf dem Nachbargrundstück und am Gebäude des Nachbarn entschieden. (OLG Düsseldorf, Beschl.v. 1.6.1995—10 U 178,91, DWE 1996, S. 186f.) Von seiner Haftung kann sich der Hausverwalter durch einen Entlastungsbeweis freizeichnen. In diesem Rahmen hat er darzutun und nachzuweisen, dass er alle ihm zumutbaren Maßnahmen getroffen hat, die in technischer Hinsicht geboten und geeignet sind, die Gefahr einer Ablösung von Dachteilen auch bei starkem Sturm nach Möglichkeit rechtzeitig zu erkennen und ihnen wirksam zu begegnen. Dazu gehört auch der Nachweis der zur Vermeidung dieser Gefahren erfolgten Dachbegehung und des hierbei festgestellten Dachzustandes. (OLG Düsseldorf, a.a.O.)

§ 836 BGB ist nicht anwendbar, wenn sich der Einsturz oder die Ablösung von Gebäudeteilen aus Handlungen Dritter - so z.B. durch Bauarbeiten - ergibt.(BGH, NJW 1979, S. 309.)

Der gefährdete Nachbar kann bereits vorbeugend reagieren, wenn er den gefahrgeneigten Zustand des Gebäudes erkennt. § 908 BGB gibt ihm als Eigentümer schon vorbeugend einen Anspruch darauf, dass der verantwortliche Nachbar — hier die Wohnungseigentümergemeinschaft bzw. der Hausverwalter — bei der Gefahr eines Einsturzes von Gebäuden oder der Ablösung von Gebäudeteilen oder anderen fest verbundenen Werken Schutzmaßnahmen trifft. Welche Vorkehrungen zur Gefahrenabwehr für das Grundstück zu treffen sind, bleibt dem handlungspflichtigen Nachbarn überlassen.

In extrem gelagerten Fällen ist zur Abwehr drohender Gefahren auch Selbsthilfe erlaubt (§ 229 BGB). Ist obrigkeitsstaatliche Hilfe nicht rechtzeitig zu erlangen und besteht ohne sofortiges eigenes Eingreifen die Gefahr einer Vereitelung des Abwehranspruchs, so kann der gefährdete Eigentümer und Anspruchsberechtigte aus § 908 BGB die erforderlichen Abwehrmaßnahmen auf dem Grundstück des Nachbarn - hier der Wohnungseigentümergemeinschaft - selbst treffen. Ebenfalls kann der Notstand gem. § 228 BGB Rechtsgrundlage eigener Abwehrmaßnahmen sein, wenn die Zerstörung oder Beschädigung des Gefahr bringenden Werkes zur Gefahrenabwendung erforderlich ist und der Schaden zur Gefahr nicht außer Verhältnis steht. Entsprechen die eigenmächtig vorgenommenen Abwehrmaßnahmen dem Interesse und dem mutmaßlichen Willen des Grundstücksnachbarn, so ist dieser dem gefährdeten Grundstückseigentümer aus Geschäftsführung ohne Auftrag zum Ersatz der entstandenen Aufwendungen verpflichtet (§§ 683, 679 BGB). Dasselbe gilt bei entgegenstehendem Willen des Nachbarn, wenn die eigenmächtigen Abwehrmaßnahmen im öffentlichen Interesse liegen (§ 679 BGB).

Von dieser privatrechtlichen Rechtsebene sind öffentlich-rechtliche Maßnahmen zu unterscheiden. Die Bauaufsichtsbehörde kann als Ordnungsbehörde dem Eigentümer aufgeben, nicht mehr standsichere Gebäude auf seinem Grundstück abzubrechen. Als Zustandsstörer haftet er auch für Gefahren, die auf Naturereignissen beruhen. Für die polizeirechtliche Verantwortlichkeit kommt es nicht auf die Verursachung oder ein Verschulden an. (OVG Rheinland-Pfalz, Urt .v. 1.10.1997—11 A 12542/97, DVBI. 1998, S. 103.). Wird der Eigentümer daraufhin nicht tätig, kann die Bauaufsichtsbehörde im Wege der Ersatzvornahme zum sofortigen Vollzug übergehen und durch den Abriss des Gebäudes die davon ausgehende Gefahr für die öffentliche Sicherheit und Ordnung beseitigen lassen.Wird die Bauaufsichtsbehörde nicht von sich aus tätig, so hat der gefährdete Nachbar einen Anspruch auf baubehördliches Einschreiten, wenn die Gefahrenlage objektiv besteht und daher das Ermessen der Bauaufsichtsbehörde, tätig zu werden, auf Null reduziert ist.

Mietausfall durch einen Zufallsschaden? Auch hier verneint der BGH die Zahlungspflicht der Wohnungseigentümergemeinschaft!

Achtung! Von diesen Zufallsschäden abzugrenzen, sind Schäden innerhalb der Wohnung, die durch beschlossene Instandhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum eintreten.